商品房建筑面积计算项目不包括柱雨篷，建筑物内的操作平台，房屋的天面，消防、检修等用途的室外爬梯，构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池等。
商品房建筑面积计算项目不包括以下几点：
1.层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
2.突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
3.房屋之间无上盖的架空通道。
4.无柱雨篷。
5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6.骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。
7.房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。
8.消防、检修等用途的室外爬梯。
找法网提醒您，建筑面积计算规则中阳台面积的计算，需要分以下两种情况：
1.阳台是封闭式的：所谓封闭式阳台，是指装了玻璃或者塑钢窗的阳台。但是必须是具有规划审批文件或者规划部门审批合格的施工图的封闭阳台，面积才能全部计入建筑面积。
2.阳台是未封闭的：未封闭阳台按阳台上盖在维护结构内的水平投影面积计算。如果上盖的水平投影小于阳台地板面积的二分之一，那么整个阳台都不算面积；如果上盖水平投影面积小于阳台地板面积但是又大于它的二分之一，则按照上盖水平投影面积的一半计算。
建筑面积包括公摊面积。一般情况下，开发商会对房价进行统一计价，有的开发商会按建筑面积的大小来算房价。
根据你签的购房合同和《房屋测量规范》中对建筑面积的规定，“建筑面积指的是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，通常包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米（含）以上的永久性建筑”。意思也就是说，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。再细分一点就是，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和公摊面积。
所以，开发商说的建筑面积包括公摊面积，而且也是开发商的销售面积。需要提醒你的是，在买房时，要问清楚公摊面积占建筑面积的比例，因为公摊面积影响房屋的居住舒适度。
