我和抵押权人准备签订房屋抵押解除合同，因为之前我们签订过主债权及不动产抵押合同，请问我该怎么办？

更新时间：2019-04-22 15:33:22

问题描述：

你好，我和抵押权人准备签订房屋抵押解除合同，到建委办理抵押注销手续，我已经还清所有欠款，但是对方拒绝在注销原因上打钩，注销原因有两个选项，一个是被担保的主债权已消灭，另一个是抵押权已实现，她就是不肯打钩，我觉得会对我造成隐患，因为之前我们签订过主债权及不动产抵押合同，那份合同在建委那里，上面有写债权金额等信息，我觉得这里注销原因如果不在被担保的主债权已消灭上打钩，会对我有隐患，请问我该怎么办？多谢律师！

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抵押权的实现须具备一定的条件。对此，各国法律规定并不完全相同。例如，日本民法规定，若抵押物已为第三人取得时，因第三人享有涤除权，则以通知第三人为必要。我国《担保法》第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《物权法》第一百九十五条第一款规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此可见，在我国抵押权的实现须具备以下条件：　　
1、存在有效的抵押权。抵押权的实现首先应以抵押权存在为前提，当事人只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。其次，抵押权必须合法有效。抵押权是对物的价值的支配权，如果不能合法存在，则不享有支配权，也就谈不上优先受偿了。　　
2、债权已届清偿期而未受清偿。抵押权的目的在于担保债权受偿。若债权人的债权未届清偿期而允许抵押权人行使抵押权，将损害债务人依法应当享有的期限利益。因此，抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务人丧失期限利益时，债权人得即时请求债务人履行债务。债权受抵押担保，因债务人丧失期限利益，债权人因此亦可行使抵押权。　　
3、债务人不履行债务。倘债务已届履行期，但债务人履行债务，债权人的债权受清偿，抵押权即消灭，自无抵押权实现。　　
4、债务的未清偿不是因为债权人的原因所造成的。债务不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因;有债权人的原因;有债务人的原因。“只有在因债务人方面的原因未清偿债务时，抵押权人才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履行的，抵押权人不能实现抵押权。”

2019-04-22 15:23:45

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抵押合同是抵押权人(通常是债权人)与抵押人(既可以是债务人，也可以是第三人)签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物(既可以是不动产，也可以是动产)向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。
申办抵押合同时，公证处对审查抵押人主体资格和抵押物上要求较严。根据规定，抵押物是公民个人财产的，如设定抵押的财产有共有人时，应先得到所有共有人的同意并由所有共有人出具同意抵押的书面证明;外商投资企业、个人合伙成立的私营企业等设有董事会的企业，按公司章程规定，担保须有董事会决议的，应提交董事会决议;国有控股公司、国有企业以其生产、经营关键的国有财产设定抵押的，应事先得到国有资产管理机构的批准，申办公证时，还须提交批准文件。

2019-04-22 15:26:46

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依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：
①抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。
②必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
③债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。
④债务未受清偿不是由于债权人造成的。
只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

2019-04-22 15:30:24

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办理变更登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：　　
(一)原《动产抵押登记书》;　　
(二)抵押合同双方当事人签字或者盖章的《动产抵押变更登记书》;　　
(三)抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。　　委托代理人办理动产抵押变更登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。　　动产抵押登记机关受理变更登记申请文件后，应当当场在《动产抵押变更登记书》上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期。

2019-04-22 15:33:22

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