上诉人朱**与被上诉人固始县城关镇幸福社区马坳居民组（以下简称马坳居民组）占有物返还纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人固始县城关镇幸福社区马坳居民组（以下简称马坳居民组）占有物返还纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第2412号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱**及其委托代理人张*，被上诉人固始县城关镇幸福社区马坳居民组的法定代表人李**、委托代理人焦**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

固**民法院经审理查明：原、被告双方于2000年1月1日签订了“房屋及场地出租合同”（原告马*居民组为甲方、被告朱**为乙方），并经原告所在村委会鉴证。合同主要内容为：1、甲方楼房三层共24间（包括中间一车马道），场地4000多平方米，一楼卷闸门七副、车马道大门一副，及所有房间门窗完整出租给乙方。在乙方承租期间，房屋结构及原有设施未经甲方同意，乙方不得随意改动。房屋门窗、用水设施自然损坏有甲方负责。院内场地硬化，乙方自己负责。2、甲方负责从南院墙开一通向中原路的六米宽大门及路道，并负责路面硬化及后期护养，保证路面能负载，在五月份完成。3、乙方在承租期间，该楼房院内场地，乙方有经营权、自主权、自治权，甲方村民组任何人不得以任何方式干涉乙方正常工作，造成损失者，有甲方赔偿。4、以上条款经乙方验收合格后开始有效，从2000年1月1日起，承租期为10年，止于2010年12月30日，租金每年32000元，每年一付，于年初一次付清。5、甲方若违约，应付给乙方违约金12万元（因乙方有硬化场地、建设房屋费用）；若乙方违约付给甲方违约金2万元。6、合同期满，所建房屋及场地硬化随合同终止，并自动拆除。7、……8、在承租期间，甲方的所有设施乙方应保护。若有人无故损坏者，乙方应将损坏者交给甲方，有甲方向损坏者索赔。房屋、门窗、院墙及下水道自然损坏倒塌等，院内积水有甲方负责维修及处理。合同生效后，原告未在合同约定的时间内完成南院墙开一通向中原路的六米宽大门及路道、路面硬化、拆除绿化带等。被告于2000年10月1日才正式开业。合同履行期中于2006年南院墙被原告马*居民组村民拆除，直到2007年9月才组织人员修补。在此期间，被告租赁场地内停车场失火烧毁车辆，同时，合同约定由原告负责维修的下水道、院墙、门窗、房屋等原告未履行义务，均由被告维修，费用也有被告支付，但未从租金中扣除。仅在第一年租金中扣除2000元作为原告场地不合格的补偿费用。2009年“六城联创”中原路南段固始西关停车场道路硬化工程费用被告找原告协商支付，原告拒绝支付后，被告支付工程款2000元。2000年10月经原告签订合同代表人之一的徐**证实，停车场南门垫石子款1200元，电路维修款每年400元，均由被告支付（均在被告通知原告后其拒绝支付后）。2009年12月15日，原告张贴“告知书”，要求被告停车场内的各经营户于10日内搬出，并要锁停车场南大门和断电，理由是被告未按时交纳租金。2010年1月17日至23日，原告又以合同到期为由，强行剪断被告的电线并用土封堵被告经营场地大门，被告自己接通了电线。后双方协商被告于2010年1月22日交4万元租金后，原告将堵住的大门打开。

原审另查明，被告自合同签订后至2010年1月22日共交给原告租金358000元，其中含2006年9月23日时任原告会计张**一次性收取原告租金10万元及2010年1月1日至同年12月30日年租金4万元。而被告实际使用租赁物时间为10年零7个半月，应付租金346000元，原告多收12000元。合同租赁时间从2000年1月1日起，止于2010年12月30日，实际是11年，当时双方系计算有误。但实际是2010年1月1日至同年12月30日，被告又交了一年租金4万元。被告于2000年10月1日才开业，且原告未按合同约定第四条提供租赁物经被告在合同签订日至其开业时合格验收的证据。原告于1999年9月28日提前收取被告租金3万元，而双方合同第四条约定是每年年初收取。为此，经法院判决，原告马*居民组赔偿被告8000元，退还多收的租金12000元，支付违约金20000元，共计40000元。被告的损失已得到赔偿。

原告提供固始**证中心出具的固价认字（2014）391号价格鉴定结论书，认定被被告占用的635.35平米的场地年租金价格635.35㎡47元／㎡＝29860元。2011年元月1日，原告将争议的场地租赁给“钢材大世界”张*。现在场地的租赁情况，李*、胡**租赁共计3000多平方米。原告要求返还占有物的期间是2010年12月30日至今。

被告提供2010年1、2、3、4、6月五个月税票，证明每月收入按12000元计，税率为3%，每月征税360元。并提供建房七间费用140㎡500元／㎡＝70000元；修车用铁瓦结构棚4间100㎡200元／㎡＝20000元；修车用地水泥硬化面积30米7米＝210米，计10000元；停车场硬化用砖渣6000余三轮车，价180000元；开业用石子、石沫17车计20000；院墙加高70公分，计6000元；合计306000元。但原告未认可。

上述事实，有双方签订的租赁合同、庭审笔录、（2011）固*初字第19号民事判决书、（2014）固*初字第364号民事判决书、（2014）信中法民终字第1573号民事判决书等予以证实。

一审法院认为

固始县人民法院认为：原、被告双方的租赁合同合法有效，双方应依约履行。被告应该在合同期满后，依合同约定交付承租物，即租赁原告的场地和房屋，被告未交付，依法应予交付。被告主张的优先承租权没有相应的法律规定，不是法定权利，不予支持。故原告诉请交付房屋及场地的诉讼请求本院予以支持。但被告未能及时交付房屋的原因系双方发生纠纷后，原告未采取合法的途径维权，面是采取将原告使用的场地和房屋进行断电、用土封堵大门等不当措施，致使房屋和场地长期处于争议状态，是原告方自身有过错，发生的损害结果也应由原告自己承担。所以，原告诉请赔偿的请求本院不予支持。原告在合同履行过程中未能完全依约履行合同，给被告造成了一定的损失，但该损失已经本院及信阳**民法院处理，本案不再重复予以审理。故被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、由被告（反诉原告）朱**于本判决生效后三十日内交付其占用的原承租的原告（反诉被告）固始**办事处幸福社区马坳居民组场地及房屋。二、驳回原告固始**办事处幸福社区马坳居民组其他诉讼请求。三、驳回反诉原告朱**的反诉请求。本诉受理费1244.87元由被告（反诉原告）负担保50元，原告（反诉被告）负担1294.87元；反诉受理费5833元，由被告（反诉原告）朱**负担。

上诉人诉称

一审宣判后，朱**不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人没有按照公开透明的方式出租场地，给上诉人造成了数十万元的损失；2、上诉人承租该场地以后投入30多万元硬化土地，被上诉人应当承担部分硬化场地的费用；3、双方合同第五条约定的违约金，可以作为场地硬化的费用标准；4、按照双方合同第六条的约定，硬化地面归上诉人所有，如果被上诉人拒绝赔偿，上诉人将严格按照合同的约定，拆除硬化地面；5、上诉人硬化的地面属于添附物，而且是被上诉人同意的添附，应当按照民法通则意见的86条的规定，折价赔偿。综上，请求二审依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人马*居民组答辩称：1、上诉人要求赔偿的请求与被上诉人要求的占有物返还不是基于同一事实，也不是基于同一法律关系，而且上诉人的损失已经过两级法院审理终结，故一审不予重复审理是正确的；2、租赁期届满，出租人另行出租租赁物是出租人的权利，上诉人称被上诉人违反诚实信用原则私下出租租赁物的上诉理由，没有法律依据；3、上诉人称其硬化场地等费用没有证据支持，而且其损失法院已经判决，上诉人再次要求赔偿的要求没有法律依据。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据双方的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、被上诉人马*居民组于2011年将场地出租给他人是否侵犯了上诉人的权利；2、被上诉人是否应当部分赔偿上诉人硬化场地的费用。

二审查明的事实与一审判决认定的主要事实一致。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；而根据双方于2000年1月1日签订的《出租房屋及场地合同》第4条的约定，双方租赁合同于2010年12月30日到期，故被上诉人于双方租赁合同期限届满后，另行将场地出租给第三人的行为，并未违反法律规定，亦未违反双方合同约定，因此上诉人称被上诉人违反诚实信用原则私自将场地出租给他人的行为侵害其合法权益的上诉理由，于法无据，本院不予支持。按照双方合同第1条的约定，出租场地院内场地硬化由上诉人自行负责，合同中对于硬化的费用是否由被上诉人部分承担亦未有明确约定，故上诉人要求被上诉人部分承担场地硬化费用的上诉理由，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费4360元，由上诉人朱**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日