赤峰五**限公司管理人与周**请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赤峰五**限公司管理人诉被告周**请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五**限公司管理人的委托代理人李**到庭参加诉讼，被告周**经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。

原告诉称

原告诉称，赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙**事务所担任赤峰五**限公司管理人。

管理人接管赤峰五**限公司后，发现该公司为解决资金问题，于2014年5月5日、2014年6月5日，向被告借款60万元和50万元，双方没有签订借款合同，而是签订了2份《团购合同》及《商品房回购协议书》，约定五**公司将其开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园15号楼1706号、15号楼1707号和B区5号楼5-2-2-1508号3处房屋以低价预售给被告，被告同意赤峰五**限公司按预售价格回购上述房屋，被告实际向赤峰五**限公司提供借款110万元，赤峰五**限公司按约定向被告支付了部分借款利息。

原告认为，赤峰五**限公司与被告虽然签订了《团购合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故请求法院确认赤峰五**限公司与被告周**签订的《团购合同》以及《商品房回购协议书》无效。

被告未作辩。

原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：

1、赤峰五**限公司与被告周**签订的2份《团购合同》，证明赤峰五**限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了合同。

2、赤峰五**限公司与被告周**签订的2份《商品房回购协议书》，证明被告与赤峰五**限公司之间是借贷关系。

3、赤峰五**限公司为被告出具的60万元、50万元的收据2枚，证明被告向赤峰五**限公司转入人民币110万元，赤峰五**限公司为其出具了110万元的收据。

4、银行汇款单1枚，证明赤峰五**限公司通过建设银行汇到被告帐户的借款利息5.4万元。

5、赤峰**事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五**限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订的商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。

被告未向本院提交证据。

根据原告陈述及原告提交的5组证据，能够证明赤峰五**限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《团购卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。

根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五**限公司为解决资金问题，于2014年5月5日和2014年6月5日分别向被告周**借款人民币60万元和50万元，双方没有签订借款合同，而是签订了2份《团购合同》，约定：赤峰五**限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区15号楼1706、1707号、B区5号楼5-2-2-1508号房屋出售给被告，上述房屋建筑面积分别为142.1平方米、113.79平方米，房屋单价分别为每平方米4222.38元和4394元，房屋总价款为110万元。合同签订当日，赤峰五**限公司与被告又签订了《商品房回购协议书》，约定赤峰五**限公司向被告借款110万元，其中60万元的借款期限为2014年5月5日至2015年5月5日，50万元的借款期限为2014年6月5日至2015年6月5日，约定赤峰五**限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，赤峰五**限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购，赤峰五**限公司每季度向被告支付本金利息54000元和45000元。合同签订后，被告周**于2014年5月5日、6月5日将60万元、50万元人民币转入赤峰五**限公司帐户内，赤峰五**限公司分别为被告出具了60万元、50万元的收据2枚。2014年8月5日，赤峰五**限公司支付给被告本金60万元的一个季度的利息54000元。

赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙**事务所担任赤峰五**限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五**限公司与被告签订的2份《团购合同》以及2份《商品房回购协议书》无效。

本院查明

本院认为，根据庭审调查及本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五**限公司与被告周**之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告周**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五**限公司给付的借款利息5.4万元的事实，应确认赤峰五**限公司与被告周**的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五**限公司从被告处借款人民币110万元，双方之间形成的是借贷关系。被告周**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五**限公司为抵押人，被告周**为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五**限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告周**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告周**与赤峰五**限公司签订的《团购合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。赤峰五**限公司应偿还被告周**借款110万元，但因赤峰**民法院已经裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请，因此被告周**的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。被告周**经本院合法传唤，既不出庭应诉亦不提交书面答辩，视为放弃对原告诉讼请求的抗辩权，且不影响本院依据现有证据和查明的事实作出判决。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告周**与赤峰五**限公司于2014年5月5日和2014年6月5日签订的《团购合同》及《商品房回购协议书》无效。

案件受理费100元，由被告周**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日