北京市怀柔区人民法院

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**业公司）与被告谢**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新**业公司委托代理人王**、刘**与被告谢**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新正**公司诉称，被告居住在原告受委托管理的怀柔**园小区×号楼×单元×室，房屋建筑面积为107.7平方米。根据原被告双方签订的居住小区物业管理协议的约定，被告居住小区物业费的收费标准为保洁费48元/户/年，秩序维护费48元/户/年，绿化费0.55元/平方米/年，管理费2.4元/平方米/年，化粪池清掏费0.3元/平方米/年，垃圾清运费30元/户/年，公共维修费1元/平方米/年，小修费0.91元/平方米/年，按照上述规定的计算标准，被告2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度应交纳物业服务费4090.2元，但被告拒付。为维护我公司的合法权益，故起诉至法院，要求被告立即给付2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度物业服务费4090.2元，同时承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告谢**辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1、原告向我主张的2012年度以前的物业费已经超过诉讼时效，其从未向我催收过，因此不同意支付2012年度以前的物业费；2、小区公共设施维修不到位，监控长期损坏，物业公司不予修理；3、小区公共秩序维护不到位，保安人员不足且不进行夜间巡逻；4、小区车辆管理不到位，进出小区车辆不进行登记。另，2009年及2010年，居住房屋客厅南阳台及北部卧室西墙出现漏水情况，物业公司修理后仍未彻底解决问题。综上，只要物业公司解决上述问题，我就同意交纳物业服务费。

本院查明

经审理查明，2003年12月10日被告谢**与北**集团新正大**限公司签订了《居住小区物业管理协议》，约定由原告为被告居住房屋提供物业服务。双方同时就乙方管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准、服务质量等达成一致，物业管理服务收费双方约定为依照北京市居住小区物业管理收费标准进行收费。原告收费标准定为：保洁费48元/户·年，保安费48元/户·年，绿化费0.55元/平方米·年，管理费2.4元/平方米·年，化粪池清掏费0.3元/平方米·年，生活垃圾清运费30元/户·年，小区公共设施维修费1元/平方米·年，小修费0.91元/平方米·年。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供物业服务至今。

被告谢**北京市怀柔区康馨家园小区×号楼×单元×室的业主，房屋建筑面积为107.7平方米，因被告未按时交纳2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度物业费，故原告于2015年2月2日持诉称理由至本院，要求被告立即给付2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度拖欠的物业管理费共计4090.2元，诉讼费亦由被告负担。案件审理过程中，被告坚持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。

原告为证明其主张，向法庭提交了《居住小区物业管理协议》、2009年度至2014年度原告在小区张贴的收费通知及催缴物业费通知，用以证明原告在小区提供物业服务、收取相关费用的依据及催收情况，经法庭质证，被告提出《居住小区物业管理协议》确系本人签订，对其他的证据不予认可。被告为证明其主张，向法庭提交了现场照片，用以证明原告物业服务不到位。经法庭质证，原告对照片的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的。

诉讼期间，本院到康馨家园小区进行现场勘查，经查，康馨家园小区存在喷泉无水、保安年龄较大、绿地部分无草或杂草较多、个别业主在绿地停车、种菜、晾晒衣服、个别业主私装护栏、乱堆杂物、地灯损坏、乱贴小广告、地砖粉碎、监控更新后未安装到位、小区大门长期不关、公示栏没有张贴财务公开事项等情况。

另查，1、根据北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第01588号生效民事判决书认定，2004年7月22日，北**集团新正大**限公司更名为北京新正大**限公司。

2、2013年9月21日，北京市怀柔区人民法院在（2013）怀民初字第03623号民事判决书中认定原告新正**公司2008年至2012年度在康馨家园提供的物业服务未见明显瑕疵。2014年6月16日，北京市怀柔区人民法院在（2014）怀民初字第01588号民事判决书中认定原告新正**公司2013年度在康馨家园提供的物业服务存在瑕疵，并对该年度的物业费予以酌减。

上述事实，有原被告当庭陈述、《居住小区物业管理协议》、催费通知单、收费通知及现场照片等相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，原告新正**公司与被告谢**在平等自愿的基础上签订的《居住小区物业管理协议》，不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住小区提供了物业服务，其有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。关于被告提出原告主张的2012年度以前的物业费已经超过诉讼时效一节，因物业服务合同从性质上看属于继续性合同，原告自接受委托至今物业服务行为并未间断，在被告欠费后每年又以张贴收费通知、催费通知的方式在康馨家园小区收取相应年度物业服务费，故本院无法认定原告在此期间存在明显怠于行使权利的情况，因此原告要求被告支付2012年度以前的物业费的主张并未超过诉讼时效期间。

被告以自家房屋出现漏水问题，原告虽进行过维修但没有彻底解决问题为由拒绝交纳物业服务费，但原告对此已经尽到了相应的义务，本院难以认定原告在提供该项服务方面构成明显瑕疵，故对于被告的该辩称理由，本院不予采信。被告辩称原告在公共秩序维护、公共设施维修及小区车辆管理等方面存在瑕疵，根据本院现场勘查情况，可以认定原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对原告2014年度物业费予以酌减。另，根据北京市怀柔区人民法院生效判决，可以认定2013年度原告对被告居住的康**小区提供的物业服务确有瑕疵，故本院对原告上述年度的物业费予以酌减。原告所诉，理由正当，本院应予支持。对于被告要求原告赔偿其漏水造成的损失问题，因其与本案不属同一法律关系，本院对其不予处理，被告可另行主张权利。同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告谢**于本判决生效后十日内给付原告北京新**有限公司二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度及二○一四年度的物业服务费共计三千八百八十五元。

二、驳回原告北京新**有限公司其他诉讼请求。

如果被告谢**未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告谢**负担（本判决生效后十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年四月十七日