新疆路**限公司与新疆**限公司与新疆明**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新疆路**限公司（以下简称路**司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第822号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年1月19日，新疆**限公司（以下简称中**公司）、路**司、新疆明**有限公司（以下简称明**司）签订一份《新疆中建地产苏州路项目外展点场地租赁合同》，由中**公司租赁路**司位于乌鲁木齐市苏州路5号第一层面积为315.96平方米的房屋作为项目外展点使用，租赁期限自2012年1月19日至2015年1月19日止，房屋年租金551255.41元。中**公司向明**司支付275627.71元作为押金，本合同租赁期满，如中**公司无违反本合同约定的行为，或有关违反已被中**公司合理补救，路**司应在7个工作日内将押金如数退还中**公司，不计利息。租赁期间，路**司免费为中**公司安装单独计费的水表、电表，租赁房屋的水费、电费、供暖费由中**公司按照每月水表、电表的实际耗用量自行缴纳。双方在违约责任条款中约定租赁期内中**公司需提前退租时，应提前30日通知路**司，双方据实结算租金及其他费用并按年租金的10%支付违约金。合同签订后，中**公司支付明**司租赁押金275627.71元并对房屋装修后作为项目外展点售楼部使用。

2012年5月17日，乌鲁**人民法院在执行申请执行人新疆生产建设兵团建设工程（集团）第八建筑安装工程**公司申请执行新疆路**限公司建设工程施工合同纠纷一案中查封了包括本案租赁房屋在内的路**司名下部分房产。2013年8月27日，中**公司向路**司以邮寄方式发出一份《解除房屋租赁合同的函》，表示与路**司协商解除租赁合同，中**公司于2013年8月30日起不再使用该租赁场所。2013年8月30日，中**公司搬离涉案租赁房屋，租金已支付至2013年8月19日。租赁期内，中**公司使用房屋产生电费64278元、水费1412.90元。

2014年3月5日，中**公司相关负责人与路**司副总经理赖**在本市苏州西街263号综合楼商谈本案涉案租赁房屋前期退租善后处理问题，路**司副总经理赖**认可在2013年8月29日收到中**公司关于解除租赁合同退租的函。另外，自2013年8月20日至路**司收到函件30日（即2013年9月30日）止的房屋租金为63432.13元（551255.41元／年÷365天×42天＝63432.13元）。现涉案房屋已由路**司另行出租第三方。

一审法院认为

原审法院认为：合同一经成立，合同当事人均应当认真履行，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中**公司向路**司发出《解除房屋租赁合同的函》后搬离租赁房屋，路**司收到该函件后在合理期限内未提出异议并将涉案房屋另行出租第三方，当事人双方在解除合同问题上已达成共同的意思表示，中**公司与路**司之间的租赁合同事实上已协议解除。现中**公司又起诉要求解除该租赁合同不符合法律规定，其主张本院不予支持。本案中中**公司提出解除租赁合同的理由是涉案房屋被法院查封存在产权纠纷，但经本院查明路华**公司现为涉案房屋的所有权人并持有产权证书，房屋至今仍由路**司另行对外出租，法院临时查封不影响中**公司正常使用所租赁的房屋，中**公司在本案中提出解除合同的理由不能成立。根据中**公司与路**司租赁合同违约责任条款约定，租赁期内中**公司需提前退租时，应提前30日通知路**司，双方据实结算租金及其他费用并按年租金的10%支付违约金。因此中**公司与路**司租赁合同解除后，中**公司应继续承担通知期30日内的租金以及未付租金，即自2013年8月20日至2013年9月30日期间的租金63432.13元，中**公司应承担年租金10%的违约金55125.54元（551255.41元／年×10%＝55125.54元）。租赁期内，中**公司使用房屋产生电费64278元、水费1412.90元。上述中**公司应承担的费用合计184248.57元（63432.13元＋55125.54元＋64278元＋1412.90元＝184248.57元）。中**公司所支付路**司押金为275627.71元，扣除中**公司应承担的费用，路**司应退还中**公司房屋押金91379.14元（275627.71元－184248.57元＝91379.14元）。中**公司在本案行使合同解除权时存在过错行为，其主张路**司给付利息的请求，不予支持。明珠房地产公司未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。综上依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定原审法院判决：一、新疆路**限公司、新疆明**有限公司退还新疆**限公司房屋押金91379.14元；二、驳回新疆**限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上**华公司不服原审判决，提出上诉称：中**公司向我公司发送的解除合同的函，未向合同当事人明**司送达，该解除函不具有解除本案诉争租赁合同的法律效力，我公司在收到该函后，于2013年8月29日即要求中**公司办理相关交接手续，但其均未前来商议，故我方认为直到2014年3月5日双方才就解除租赁合同进行了协商，该租赁合同的解除时间应当计算至2014年3月5日，原审判法院判决我公司向中**公司退还自2013年9月30日之后的租金无事实及法律依据，请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

被上**产公司答辩称：明珠公司虽是租赁合同中的当事人，但只有收取租金的合同义务，租赁合同的双方当事人是我公司与路**司，是否将解除合同的通知函向明珠公司送达，不影响合同的效力，故请求二审法院驳回路**司的上诉请求，维持原审法院判决。

原审被告明珠公司到庭也未提交书面的陈述意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查，本案诉争的《新疆中建地产苏州路项目外展点场地租赁合同》第十二条合同解除中约定：中**公司有权单方解除合同的情形是：1、未按约定时间交付房屋达10日；2、交付房屋不符合合同约定严重影响中**公司使用的；3、不承担约定的义务致使中**公司无法正常使用该房屋的。2012年8月27日中**公司向路**司出具的《解除房屋租赁合同的函》中表述为：现根据三方签订的《新疆中建地产苏州路项目外展点场地租赁合同》，我公司特致函贵两公司协商解除此租赁合同，我公司于2013年8月30日起不再使用该租赁场所。具体善后事宜，我公司将在10日内派员处理。

以上事实有租赁合同书、房屋产权证、收据、法院执行通知书、解除合同函、搬运证明、会议纪要、付款通知单、照片、录音资料、证人证言以及法庭审理笔录、询问笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和合同法》第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，中**公司于2012年8月27日向路**司发出了一份《解除房屋租赁合同的函》，该函中表明其致函的意思是协商处理解除合同事宜。据此本院认为，首先，中**公司提出因其承租的路**司位于乌鲁木齐市苏州路5号第一层房产经本院查封而向路**司送达了解除合同的函，后双方的租赁合同既解除，其主张的依据为合同法第九十六条，但经本院查封诉争房产的事实不属于合同法第九十四条规定当事人可单方解除合同的情形，且双方合同中也未对此情形中**公司有单方解除权进行约定，故中**公司依合同法第九十六条之规定行使单方解除权，无法律依据。其次，在中**公司的解除函中，其明确表达的意思是与路**司、明**司协商解除，故该函因视为中**公司因路**司提供的租赁房产存在产权瑕疵，而主张行使解除权，并要求路**司、明**司协商解决此问题的文件。故中**公司认为此函一经送达双方的租赁合同关系即解除的意见，无事实及法律依据。在未有租赁合同约定的解除事由出现的情况下，双方解除租赁合同，应依《中华人民共和合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同的规定协商处理。原审法院认为2013年8月30日路**司在收到中**公司向其发出的解除租赁合同的函后，未在合理期限内提出异议，应视为双方在解除租赁合同的问题上达成了共同意见，双方的租赁合同事实上己协议解除的认定，无事实及法律依据，本院应予纠正。中**公司单方做出了解除租赁合同的意思表示，属于违约行为，在路**司、明**司未表示同意的前提下，双方的租赁合同仍有效，双方当事人仍应依合同约定履行合同义务。现路**司表示同意以2014年3月5日双方公司的负责人会谈的时间做为解除租赁合同的时间，符合法律规定，应予准许。鉴于诉争的租赁合同中，明**司的合同义务仅为代收租金，中**公司提出因明**司不享有和承担租赁合同中的权利义务，故不应以明**司的意思表示做为认定合同是否予以解除的条件，符合案件实际，本院予以采纳。路**司提出因中**公司未向明**司送达解除租赁合同函，而致使其单方解除无效的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳，但其提出双方的租赁合同应自2014年3月5日双方协商时解除的上诉理由成立，本院予以采纳。

本案中**公司提出要求返还向路**司交纳的押金，根据合同约定其提出提前解除合同应承担违约责任，并承担提前退租的30天的租金，以及其使用房屋产生的水、电费，将以上费用冲减后，原审法院判决路**司向中**公司返还的押金数额计算无误，路**司提出不予退还押金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实无误，判决主文部分正确，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持判决主文部分。

二审案件受理费2084.48元，路**司预交，由路**司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日