按照物权变动的原因不同，物权变动的规则可以划分为基于法律行为的变动和非基于法律行为的变动。
（一）基于法律行为的变动
所谓法律行为，又叫做意思表示行为，指的是需要行为人的意思表示发生效力的行为，例如合同行为。基于法律行为的物权变动＝有效的法律行为＋公示（不动产登记；动产交付）例如甲自有住房一套，以１００万的价格卖给乙。双方签订了房屋买卖合同但未办理过户登记。问：乙是否取得房屋的所有权？解析：本题中甲与乙之间的房屋买卖合同是一个民事法律行为，虽然合同有效，但是双方并未进行不动产的登记，因此不满足物权的变动要求，乙不能取得房屋的所有权。
（二）非基于法律行为的变动
非基于法律行为的变动，主要有基于事实行为、基于公法行为和基于法律的直接规定三种方式。
１．善意取得
善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得是法律明文的规定，物之原主没有向第三人作出转让的意思表示，但是因为第三人是善意的，所以为了侧重保护善意的第三人，使得物权发生了变动，因此是非基于法律行为的物权变动。善意取得＝行为人无权处分＋受让人善意＋合理价格＋公示。例如甲将照相机（价值５０００元）借给乙外出旅游，乙旅游期间钱包被偷周转困难故将甲的照相机没给了不知情的丙，丙基于确信向乙支付了５０００元，乙当即将相机交付给丙。甲得知后气愤不已，要求丙返还相机。问：丙是否需要返将相机返还甲？解析：不需要。本题中乙将甲的相机卖给丙的行为是无权处分，并对乙无权处分不知情并且支付了合理的价格完成了交付，丙已经善意取得了相机的所有权，丙没有返还义务，甲的损失可以找乙承担。
２．特殊原因引起的变动
（１）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；
（２）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；
（３）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；
依照（１）、（２）、（３）方式享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
１、公示原则
公示是物权变动时，将物权变动的事实通过法定的方式向社会公开。物权具有主体上的对世性和效力上的排他性，这就决定了必须采取一定的方式将物权变动的事实进行公开，以让第三人知悉物权变动的事实，保证交易安全。根据物权法原理以及中国《民法典》规定，物权变动的公示方式有不动产登记和动产交付两种。
一般来说，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。但中国《民法典》对上述两种公示方法作出规定外，还作出了关于物权变动效力发生的其他规定。
其一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
其二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
其三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
其四，上述三种情况下享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
２、公信原则
公信是物权变动的公示方法所表现的物权即使与真实的权利状态不符，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的效果。根据这一原则，物权的公示方法具有公信力，只要物权的变动符合法律规定的公示方法，就具有相应的法律效力。公信原则的一个最大特点就是让物权秩序稳定，不管事实上的真实物权人是谁，只要是合法的公示程序即认定为法律物权，带有明显的“拟制”色彩。所以，有学者指出，公示原则要求各种公示方式必须准确反映物权变动的结果，以使社会公众了解物权变动的实际情况，但公信原则并不要求这一点。
应该说，不管是公示原则还是公信原则，设立的初衷都是为维护交易安全。公示原则之功能主要是将物权变动的事实公开，让第三人“知晓”；公信原则之功能则是让物权变动的事实产生效力，让第三人“信赖”。物权法尽管主要在于调整物的静态秩序，认为，它同时也调整物的动态秩序，即为交易安全提供法律保障。
公信原则的功能主要是保护民事交易活动中的善意受让人，使善意第三人在与他人从事交易时只需信赖公示的内容本身即可，而无需去详查公示内容是否真实以及对方是否真正享有权利。然而，公信原则要真正采用，必须有相应的配套制度。
１、债权意思主义
债权意思主义是指法律认定以债权法上的当事人的意思表示直接引起物权变动，如《法国民法典》第１５８３条规定，物权随着当事人的意思表示而变动。法典实施５０年后，在１８５５年制定的《不动产登记法》规定物权变动不登记不能对抗第三人。这种立法体例把不动产登记作为对抗的效力，而且只针对不动产。
２、登记对抗主义
１９世纪末期，日本制定民法典借鉴了法国的做法，进一步明确规定，把不动产登记扩大到动产领域。《日本民法典》第１７６条规定，物权变动以当事人的意思表示一致为生效；第１７８条规定，不动产不登记，动产不交付，不得对抗第三人。
物权转移的规则的内容如上述找法网小编呈现的正文所示。综上所述，如果是房屋等不动产，不但需要签订买卖合同，还需要到房屋管理部门办理产权变更登记，这样物权才转移，如果您还有其他法律问题，欢迎咨询找法网律师。
