土地使用权与房屋所有权不可以分离。
人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
（一）占有和使用土地。就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。人对土地的使用权，应当在设定的行为所限定的范围内进行。
（二）权利处分。人可以处分其权利。这主要有以下几种情形：
1、人有权将转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
2、抵押。可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的也随之抵押。
3、出租。人可以作为出租人将连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在出租后，人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。
但是，通过土地划拨取得的，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
2、 领有国有土地使用证
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
4、签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的不得转让、出租、抵押。
（三）附属行为。人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。
（四）取得地上建筑物或其他工作物的补偿。人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于人。立法例上有认定人对于建筑物或其他工作物有取回权。但取回难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会的利益上看是有害的。
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
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