不动产不可以设立留置权的，依据我国法律的规定，不动产是不能行使留置权的，只有被债权人依法占有的动产才能行使留置权，债权人是没有占有不动产的。
《中华人民共和国民法典》第四百四十七条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第四百四十八条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
留置权人的义务有：
1.保管留置物。留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善造成留置财产毁损、灭失的，应当承担民事赔偿责任。在留置权存续期间，债权人未经债务人同意，擅自使用、出租、处分留置物;找法网提醒您，因此给债务人造成损失的，债权人应当承担赔偿责任。
2.返还留置物。在留置权所担保的债权消灭，或者债权虽未消灭，债务人另行提供担保时，债权人应当返还留置物给债务人。
根据我国法律的规定，在以下几种情况下不得成立留置权：
1.约定排除留置权和预先抛弃留置权。
2.不当占有。如果债权人占有债务人的动产不是以合同占有，或者占有物虽属合同的标的物，但占有的方式不合法，也不得行使留置权。
3.留置动产与债务人在交付动产前或交付动产时的指示相抵触。
4.债务人依法行使同时履行抗辩权。如果双方当事人互负债务，履行顺序无先后之分，若债权人未履行债务，债务人可以同时履行抗辩权对抗债权人而拒绝履行债务，债权人不得行使留置权。
5.留置财产与债权人应承担的义务或合同的特殊约定相抵触。
6.留置动产违反公共秩序或善良风俗。当事人应当遵守社会上一般的、普遍的公共秩序和善良风俗，此为基本的社会义务。债权人留置动产若与此相冲突，则不得成立留置权。
