上海信**有限公司、上海鑫**限公司与广东康**限公司上海分公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人上海信**有限公司（以下简称“信**司”）、上诉人上海鑫**限公司（以下简称“鑫**司”）因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨**（民）初字第1942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2002年4月27日，上海市**展中心与上海合**有限公司签订《关于腾越路XXX号地块移交协议书》，约定甲方将腾越路XXX号（地籍编号为杨浦区121街坊10丘）的土地使用权移交给乙方管理……。广东康景**上海分公司（以下简称“康**公司”）接受上海合**有限公司的委托对上海市**XXX号（121地块）场地进行出租及管理，委托期限自2008年1月1日起至2018年1月1日止。

2012年6月6日，康**公司（签约甲方）与信**司（签约乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将上海市**XXX号内的部分场地约14，000平方米租赁给乙方使用，具体位置附图所示；乙方在上述区域内仅停放专用车辆的经营活动，不能擅自改变用途，否则视为违约；租赁期限为两年，自2011年9月1日起至2013年8月31日止，期满后，乙方如需续租，必须提前一个月向甲方提出书面申请，并在同等条件下有优先权；双方一致同意，甲方在租赁期间具有无条件单方面终止协议的权利，但甲方必须提前十五天书面通知乙方，通知地址为杨浦区杨树浦路XXX号，该地址由乙方提供，甲方邮寄该地址，只需具有邮寄凭证，就视为乙方收到，若甲方提前终止协议，将不承担任何违约责任，也不需要向乙方支付任何赔偿金；租金2011年9月1日至2013年8月31日每月人民币（以下所涉币种均为人民币）46，200元，每半年支付一次，即277，200元，押金46，200元，租赁期满后10个工作日内甲方无息返还乙方，押金与租金同时支付，支付方式为先付后租的原则，每半年支付一次，乙方必须在租赁期满最后一个月的第一天向甲方支付下一个租赁期的租金，逾期支付按每天5%支付违约金，逾期15天，按自动解约处理；乙方承诺协议终止后（包括提前终止），半个月将全部物品无条件搬离，否则将全部作为遗弃物由甲方处置……。

2012年9月3日，信**司（签约甲方）与鑫**司（签约乙方）签订《场地租赁合同》1份，约定甲方将杨树浦路XXX号院内场地出租给乙方，乙方租赁场地的时间为2012年8月20日起至甲方与业主合同终止，在此期间，业主土地需要开发地、需收回土地，甲方将提起一个月书面通知乙方，乙方必须在甲方指定时间内无条件撤出该场地，逾期不撤，甲方有权处置乙方在场地内的所有物品，并不做任何赔偿，场地租金按实结算；场地年度租金390，000元，面积大约3，000平方米，付三押一，每季度支付一次……。

2012年12月10日，康**公司向信**司发出《终止租赁协议通知书》1份，载明杨树浦路XXX号内14，000平方米场地因开发商将进入开发建设程序，故依照《租赁协议》约定，特通知双方2012年6月6日签订的《租赁协议》将于2012年12月31日终止，请信**司于2012年12月31日之前清场离开，原样归还租赁场地。2015年5月，康**公司诉至原审法院要求判令：一、信**司及鑫**司立即腾出所租赁的杨树浦路XXX号场地（121地块）；二、信**司支付自2013年3月1日起至实际腾退之日止，按照每月46，200元标准计算的场地占用费。

诉讼中，当事人一致确认，信**司支付场地使用费至2013年2月28日止，信**司支付房屋押金46，200元。

一审法院认为

原审法院认为，租赁期限届满，信**司应当返还租赁房屋，现康**公司要求信**司及鑫**司腾退租赁的场地并要求信**司支付使用期间的场地使用费，于法有据，予以支持。依据民法通则的规定，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。约定分期支付租金的，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人关于该笔租金享有的权利，诉讼时效应从出租人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用一年的诉讼时效。康**公司没有提供证据证明其在信**司不完全履行支付义务时向信**司进行了催讨，从而发生时效中断的事宜，故信**司辩称康**公司已超过一年诉讼时效，予以采纳。为避免当事人诉累，法院对押金一并处理，康**公司应于信**司搬离之日返还信**司租房押金。信**司辩称其无需支付场地使用费，于法无据，不予采纳。因康**公司、信**司之间的租赁协议终止履行，故信**司与鑫**司之间的转租合同已无法继续履行，信**司与鑫**司应当根据合同约定另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、上海信**有限公司，上海鑫**限公司应于判决生效之日起二十日内腾退、搬离上海市杨浦区121街坊10丘（租赁协议约定的杨树浦路XXX号）场地；二、上海信**有限公司应于判决生效之日起二十日内支付广东康景**上海分公司自2014年5月12日起至实际搬离之日止按每月人民币46，200元标准计算的场地使用费；三、广东康景**上海分公司应于判决生效之日起二十日内返还上海信**有限公司房屋押金人民币46，200元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，上**浩公司不服，向本院提起上诉称：涉案场地的土地使用权属于上海合**有限公司，该土地应用于投资开发，不得转让、转租，上海合**有限公司委托被上诉人对外出租场地获取租金的行为违法，故被上诉人无权要求上诉人支付租金。而且，涉案场地一直在上海合**有限公司、被上诉人的实际控制之下，2013年3月以后，除转租给鑫**司的部分场地外，上诉人无法利用场地，故上诉人不应支付租金或者场地使用费。上诉人要求撤销原判，依法改判。

上诉人诉称

上诉人鑫**司上诉称：原审法院没有查明土地权属问题。系争场地早在2014年就已经由案外人**业有限公司租赁使用，上诉人早已撤离该场地，故原审判决其返还场地显属不当。信**司称有十年使用权，故其在场地上建造了厂房，现其在原审审理中提出补偿问题，但原审法院没有合并审理，应予纠正。上诉人要求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人康**公司辩称：土地权属问题不影响租赁关系的成立，因租赁合同已经期满，故其有权要求上诉人返还场地。信**司将场地租赁给其他公司停放车辆，所以信**司一直在使用场地。鑫**司所述十年期限问题没有依据，至于鑫**司在场地上建造厂房，没有经过出租人同意。案外人是否使用场地，被上诉人并不清楚。被上诉人要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据本案查明事实，上海合**有限公司依据其与上海市**展中心签订的协议书取得系争土地使用权后，委托被上诉人对系争场地进行出租及管理，故被上诉人据此与上诉人信**司签订租赁协议并无不当。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据本案查明事实，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经到期，故被上诉人要求上诉人迁出租赁场地理由正当，应予支持。上诉人信**司还应支付搬离之前的房屋使用费。上诉人信**司主张其不应支付使用费缺乏依据。鑫**司作为次承租人，其主张的补偿问题，应另行处理。原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7，806元，由上诉人上海信**有限公司、上诉人上海鑫**限公司各半负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日