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李**与叶**、李*等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2015.03.06 广州市天河区人民法院 (2013)穗天法民四初字第721号

审理经过

原告李**诉被告叶**、李*、梁*、冯*、罗**侵权纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人曾勇、被告叶**的委托代理人余**、被告李*的委托代理人黄*、被告梁*的委托代理人柯*、被告冯*(亦为被告罗**的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称:原告与被告叶**共同享有天河区华景路146号502房的房屋所有权,双方各占二分之一的份额。经被告叶**、李*、梁*、冯*、罗**五人恶意串通,找他人冒充原告,于2003年8月27日在广东省公证处办理公证书,公证内容为委托人叶**、李**委托李*全权代理交易华景路502号房。公证处严重失职,没有审查出委托书上的签名并非原告签署。2003年8月29日,被告梁*和李*分别作为房屋的买卖双方的代理人签订了《广州市房地产买卖合同》。2011年7月29日,华景路502房过户到被告冯*、罗**名下。原告认为,委托书系他人冒充原告的签名,原告并没有授权被告李*代理出售房屋,被告李*作为代理人签订的买卖合同无效。五被告的共同侵权行为严重侵犯了原告的房屋所有权,华景路502号房产现在的市场价值约200万元,原告占有房屋一半份额,五被告的共同侵权行为造成的经济损失约100万元(最终以评估的价值为准)。现原告诉至法院请求判决:1、被告叶**赔偿原告损失1189238.5元(起诉时暂定损失为300000元,经评估房屋的现价值为2378477元,现原告要求按房屋现价值的一半赔偿损失),其他四被告对此承担连带责任。2、本案诉讼费、鉴定费由五被告承担。

被告辩称

被告叶**辩称:不同意原告的全部诉讼请求,我方认为讼争房屋的交易行为是通过中介公司促成并协助办理交易过户手续,我方与其余四被告并不认识,而本案中我方与原告出具的委托书是经过公证机关公证,而交易过户是经过房管部门的审核并已办理了产权转移登记,因此整个交易行为是合法有效的,不存在原告主张的恶意串通情况,因此请求法院驳回原告全部的诉讼请求。

被告李*辩称:一、我方依职责履行职务行为。2002年至2004年我方在广州市**有限公司任职综合部办事员,每天的工作内容是代理房屋交易等工作,包括代委托人签署相关文件,该行为应属职务行为,并不是个人行为。二、我方有合理理由相信公证委托是真实的。2003年8月29日,我方代卖方原告和被告叶**签署了《广州市房地产买卖合同》及办理相关手续。原告和被告叶**办理了公证委托,而我方作为代理人之一。公证书的真伪,一般人无法分辨,所以我方有理由相信此公证委托是真实的,所代理实施的民事行为都是合法有效的。三、我方不存在恶意串通的情形。我方不认识买卖双方,所以不存在原告诉称的恶意串通。四、经我方核实,讼争房屋在2003年已过户,当时我方是作为代理人办理了相关的过户手续。五、本案其他被告提供的证据可证明,本案的房屋买卖在2003年已完成交易过户,即原告主张其权利受损发生在2003年,至今已有10年,所以我方认为本案的诉讼时效已过。六、我方在本案中是依据一份公证处所出具的授权代理公证文书,代委托人去办理了房屋过户手续,其法律性质是代理行为,而民事代理行为的法律后果不应当由代理人承担,应由委托人承担。所以,本案根本不应该将我方作为被告之一。七、原告提出的是侵权之诉,一般的侵权责任是过错,在本案中我方依据公证书办理房屋过户没有超出授权的范围,如实履行了代理的职责,至于原告所提出的其没有在公证书上签名,公证书的内容不是其真实的授权,该主张应是向公证处提出,我方没有能力或义务去审查公证书中的委托人签名是否真实,所以我方在本案的相关事实中是没有任何的过错,也不应当承担相应的侵权赔偿责任。原告所主张五被告恶意串通损害其合法权益没有相关的事实及法律依据,请求法院查明事实予以驳回。

被告梁*辩称:一、2002年至2006年我方在广州市**有限公司任职综合部办事员,每天的工作内容是代理房屋交易等工作,包括代委托人签署相关文件,该行为应属职务行为,并不是个人行为。二、2003年8月29日,我方代买方即被告冯*、罗**签署了《广州市房地产买卖合同》及办理相关手续。我方为被告冯*、罗**合法受托人之一。我方所代理的事项是委托书范围之内的,我方所实施的民事行为是合法有效的。三、我方于2006年离职,而原告诉称该房屋产权过户时间为2011年7月29日,过户时我方并不知情,而我方既不认识买卖双方,也无参与此房屋过户手续的办理,所以不存在原告诉称的恶意串通。综上,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。我方补充的答辩意见与被告李*的补充答辩意见一致。

被告冯*、罗**共同辩称:一、原告要求确认合同无效的第一项诉请没有事实依据。1、广**证处出具的(2003)粤公证内字第39010号《公证书》系法定公证机关出具的具有法律效力的法律文件,该《公证书》确认原告委托被告李*出售讼争房产。因此,我方由此可以确认原告已授权出售讼争房产。至于原告所述是否有人冒签的情况,我方对于省公证处确认并出具的《委托书》中原告签名的真实性无法辨别。2、仅凭一份目前合法存在的《公证书》,不能得出我方与其他被告恶意串通的结论。原告明显为了主张合同无效而生搬硬套《合同法》中关于合同无效的理由之一,并没有确切的证据。针对原告的恶意诉讼,我方保留追究因此给我方造成损失的法律责任。3、我方与原告和其他被告根本不认识,不存在所谓串通的可能,也不存在任何不可告人的目的或牟取利益的企图。我方在受让讼争房产时完全是正常的市场行为,是按正常、合法程序办理房产的交易和过户手续,我方购买房屋的行为是善意且无过失的,我方购买房屋的价格也是按当时市场价格进行交易的。二、我方已取得讼争房屋的所有权。根据《物权法》第一百零六条的规定,我方在受让讼争房产时是善意受让,已按市场价支付完毕该房产的转让价格,且我方已于2003年8月29日办理了该房产买卖的相关手续,并已依照法律规定于2003年10月10日将该房产登记到我方名下。至此,我方已完全享有讼争房产的所有权。从保护善意第三人及维护交易安全的目的出发,我方基于物权的公信原则也是理所应当取得该房屋的所有权。至于原告称该房屋产权过户时间为2011年7月29日,与事实不符,其实该时间是我方就该房产进行抵押时房管部门按规定收回原房产证后重新出房产证的时间,而非该房屋产权过户的时间。如原告认为该种行为对其造成侵犯的,其应当向其他责任方主张赔偿损失的法律责任,而我方作为善意取得方无需承担任何法律责任。综上所述,原告的证据及其主张都没有依据,我方是善意取得讼争房屋的所有权,我方是合法有效的取得讼争房屋,故请求法院驳回原告所有的诉讼请求,我方针对原告恶意诉讼保留追究其责任的权利。

本院查明

经审理查明:原告与被告叶**为朋友关系,两人于2002年4月16日共同出资378889元(两人各出资一半)购买了天河区华景路146号502房(以下简称案涉房屋)。案涉房屋购买后,原告与被告叶**均未实际使用,两人亦未曾就案涉房屋的处分作出任何约定。原告称其当年为了躲避债务,对案涉房屋未予理会,直至2013年2月26日查册时才发现案涉房屋被出售;被告叶**则称案涉房屋一直处于空置状态,直至出售给被告冯*、罗**。原告还称案涉房屋的产权证一直由被告叶**持有;被告叶**对此不予确认,主张其持有的是案涉房屋的主证,而原告持有的是案涉房屋的共有人证。

2003年8月29日,被告李*作为卖方“李**”、“叶**”的委托代理人与作为买方被告冯*、罗**的委托代理人的被告梁*签订《广州市房地产买卖合同》,约定卖方将案涉房屋出售给买方,交易价为400000元等内容。本案中,被告梁*提交了(2003)粤公证内字第39011号《公证书》(内*《委托书》一份)证明其签订上述《广州市房地产买卖合同》时已取得被告冯*、罗**的授权;被告冯*、罗**对此予以确认。另,根据原告提交的由广**证处于2003年8月27日出具的(2003)粤公证内字第39010号《公证书》内*的《委托书》显示,“李**”、“叶**”于2003年8月26日委托被告李*及案外人邹*办理购买案涉房屋等相关手续;广**证处对该委托行为进行了公证。对此,原告否认上述《委托书》中“李**”的签名为其本人所签,称其没有授权被告李*代理出售案涉房屋,以此主张被告李*以原告代理人身份签订的上述《广州市房地产买卖合同》无效,并于2013年5月27日提交《进行笔迹鉴定申请书》,申请本院指定鉴定机构对该签名进行笔迹鉴定。本院经摇珠程序,确定委托广东省**检测中心司法鉴定所对(2003)粤公证内字第39010号的《委托书》中“李**”的签名是否由李**本人签署进行笔迹鉴定;并提供了原告于2002年4月4日签订的《广州市房地产买卖合同》(其中第二、第五页有原告的签名)和2013年8月2日原告的亲笔书写样本字迹一份作为此次笔迹鉴定的样本;该鉴定所于2013年12月9日出具《鉴定意见书》,鉴定意见为:(2003)粤公证内字第39010号《公证书》公证的、落款日期为“2003年8月26日”《委托书》中的“李**”签名字迹与李**的样本字迹不是同一人的笔迹。原告为此支付了笔迹鉴定费5640元。经质证,原告对《鉴定意见书》无异议;五被告对《鉴定意见书》的真实性、合法性无异议,但对关联性有异议,认为《委托书》中的“李**”签名是经过合法公证的,应具有法律效力,且鉴定的两个样本时间相差十年,十年时间一个人的签名可能会发生很大变化,所以无法得出一个科学真实的鉴定结论,认为鉴定结果不科学不严谨,不能成立。除此之外,五被告未提交其他证据对《鉴定意见书》予以反驳。而本案中,原告未能提交证据证明上述《委托书》中“李**”的签名为何人所伪造。庭审时,被告冯*、罗**称其系通过中介公司介绍得知案涉房屋出售的信息,最后通过委托被告梁*购得案涉房屋;被告叶**亦称其系通过中介公司介绍得知被告冯*、罗**有意购买案涉房屋的情况,并称其当时是根据中介公司的要求全权委托被告李*办理案涉房屋的出售,但其在办理公证委托当天只是在上述《委托书》上签完自己的名字之后就先行离开了,至于原告有无亲自到场办理公证委托,其并不清楚。被告李*则表示上述《委托书》是事后由中介公司向其转交的,其并不清楚办理公证委托当天上述《委托书》的签署情况。至于当时是哪一家中介公司介绍了案涉房屋的买卖,被告叶**、李*、冯*、罗**均表示因时间久远已记不清,亦未能提供该中介公司的企业登记信息资料,更无法证明该中介公司现在是否还存在。此外,被告李*还提交了《社保缴费历史明细表》和《说明(1)》、《说明(2)》拟证明其2002年10月至2004年6月期间在案外人广州安**限公司工作,主张其代理行为属于职务行为,不属于个人行为。经核实,《社保缴费历史明细表》显示被告李*的现在单位名称为“广州市白**服务中心”;但未显示2002年10月至2004年6月期间的缴费单位为被告李*所主张的“广州安**限公司”;该证据上的“广州安**限公司”系手写的。《说明(1)》、《说明(2)》均没有加盖任何公章;其中《说明(2)》系被告李*的个人说明,内容为“关于公证书的受委托人为什么是被告李*,而不是所就职的公司的问题。因买卖双方在确定委托公司代理交易时,在营业部与公司签定委托代理买卖合同并交纳给公司相应的代理费用。而公证书上的卖方买方代理人,公司的一贯做法是直接写职工本人(如卖方代理人基本是李*,买方代理人基本是梁*)而不是公司本身。而且办理公证委托时,被告李*并不在现场”。原告对上述《社保缴费历史明细表》、《说明(1)》、《说明(2)》均不予确认;被告叶**、梁*、冯*、罗**对上述《社保缴费历史明细表》予以确认,但以上述《说明(1)》、《说明(2)》系被告李*自行制作为由对其不予确认。

本案中,被告冯*、罗**为证明其系通过合法的交易程序取得案涉房屋的所有权,向本院提交了以下证据:

1、《收据》(NO.0004001),显示被告叶**和“李**”于2003年8月25日收取了被告冯*、罗**支付购买案涉房屋的首期房款190000元;

2、《中**行借款借据(正本)》,显示案外人中**行广州市越秀支行于2003年11月20日批准同意被告冯*、罗**180000元的贷款,并于当天按照被告冯*、罗**的授权下将该180000元发放至被告叶**名下的银行账户内;

3、《契税完税证》,显示被告冯*、罗**于2003年9月22日缴纳了案涉房屋的契税共计6000元(计某金额为400000元);

4、《房地产权转移登记费票据》、《房地产交易手续费发票》、《印花税票销售凭证》,分别显示被告冯*、罗**于2003年10月9日交纳了房地产权转移登记费90元、房地产交易手续费332元、印花税200元;

5、《房地产权证》(粤房地证字第C2184924号)和《房地产权共有(用)证》(粤房地共证字第C0486090号),显示案涉房屋现登记在被告冯*、罗**名下,登记时间为2003年10月10日。

除了上述证据1、2之外,被告冯*、罗**还称其于2003年9月份以现金形式向被告叶**支付了购房款30000元,即共计支付的购房款为400000元(190000元+30000元+180000元)。被告叶**确认其收取了被告冯*、罗**支付的购房款400000元,并主张其已将其中的一半购房款200000元支付给原告,但未提交证据证明。原告对上述证据1《收据》中“李健雄”的签名不予确认,并坚称其对案涉房屋的买卖并不知情,也从未收到被告叶**支付的一半购房款。

另外,原告向本院提交了查册时间为分别为2011年10月27日和2013年2月26日的《房地产登记簿查册表》拟证明案涉房屋登记至被告冯*、罗**名下的时间为2011年7月29日,同时证明其于2013年2月26日才知道案涉房屋被出售的情况。据查册时间为2011年10月27日的《房地产登记簿查册表》显示:产权人为原告和被告叶**(共有),登记附注记载“冯*等2人申请买卖,2003年9月1日房某第32508号存案”,并注明“产权变更,本案房地证已收回”。据查册时间为2013年2月26日的《房地产登记簿查册表》显示:产权人为被告冯*、罗**(各占二分之一产权),登记时间为2011年7月29日。被告冯*、罗**对上述两份《房地产登记簿查册表》均予以确认,但主张其在2003年10月10日已取得案涉房屋的房产证,并称由于其后来又将案涉房屋进行抵押,故房管部门已将其原有的房产证收回,并于2011年向其发放了新的房产证,因此原告所提交的查询时间为2013年2月26日的《房地产登记簿查册表》才会显示登记时间为2011年7月29日。

本案中,原告申请对案涉房屋在出售时(2003年8月29日)及其起诉时(2013年4月2日)的价值进行评估。经摇珠,本院确定委托北京国泰大**顾问有限公司(以下简称评估公司)对案涉房屋的价值进行评估。2013年8月7日,评估公司出具《评估报告》,估计结果为:确定天河区华景路146号502房,在估计时点2003年8月29日的市场价值为400227元;在2013年4月2日的市场价值为2378477元。原告为此支付了评估费10400元。本院向某、被告各方当事人送达上述《评估报告》,并告知当事人自收到该《评估报告》之日起7日内提交书面质证意见,逾期不提交则视为对该《评估报告》无异议;原、被告各方当事人表示清楚知道告知内容后在本院指定的上述期间内未提交书面质证意见。

本院认为

本院认为:案涉房屋在发生本案中的交易转让之前,属原告与被告叶**二人共有,二人对该房产具有完全且排他的所有权。被告叶**虽主张原告对出售案涉房屋是知情的,且其与原告通过公证委托手续共同委托被告李*出售案涉房屋,即原告同意出售案涉房屋。但本案中,涉及案涉房屋处分事宜的(2003)粤公证内字第39010号《公证书》(内*《委托书》、《广州市房地产买卖合同》各一份)中“李健雄”的签名经司法鉴定机构鉴定,不属于原告本人书写,即上述《公证书》中关于委托被告李*出售案涉房屋的相关内容不是原告的真实意思表示,且被告叶**亦称其办理公证委托当天是在上述《委托书》中签完自己的名字之后就自行离开,其并不清楚原告是否亲自到场办理公证委托。因此,对被告叶**关于原告同意出售案涉房屋的主张,本院不予采纳。另,原告虽主张要求被告叶**按照评估公司评估的案涉房屋现价值2378477元的一半向其赔偿损失,但由于原告未能提交证据证明《委托书》中“李健雄”的签名为何人所伪造,且现有证据亦无法证明被告叶**伪造了原告的签名,因此对原告要求被告叶**赔偿损失1189238.5元(2378477元2)的诉讼请求,本院不予支持。此外,案涉房屋的购房款400000元是由被告叶**收取的,现有证据无法证明被告叶**在收取购房款后已将其中的一半购房款支付给原告,因此,本院认为被告叶**应向原告赔偿损失200000元(400000元2)。

另外,被告叶**在2003年11月20日收齐被告冯*、罗**支付的400000元购房款后未及时将200000元购房款支付给原告,给原告造成一定的经济损失,故本院认为被告叶**还应向原告支付上述200000元的利息(以200000元为本金,按照中**银行同期同类贷款利率的标准,自2003年11月21日起计至实际付清之日止)。

至于被告李*是否应对原告的损失承担连带赔偿责任的问题。现有证据无法证明被告李*存在伪造上述《委托书》中“李**”的签名的行为,或被告李*明知上述“李**”非本人的签名仍代理出售案涉房屋从中获得利益。因此,原告要求被告李*对其损失承担连带赔偿责任,于法无据,本院不予支持。

至于被告梁*、冯*、罗**是否应对原告损失承担连带赔偿责任的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”本案中,第一、关于被告冯*、罗**主观上是否构成善意的问题。被告冯*、罗**是依据经公证的《委托书》才信赖被告李*具有出售案涉房屋的代理权,进而委托了被告梁*与被告李*签订了《广州市房地产买卖合同》。被告冯*、罗**作为普通的买受人基于对经公证的委托书合理的信赖,而相信被告李*具有代理权,已尽适当注意义务;从其签订《广州市房屋买卖合同》,再到支付被告叶**首期购房款并办理按揭贷款手续等一系列民事行为来看,其购买案涉房屋是出于善意,并非恶意,且原告也没有证据证明被告冯*、罗**购买案涉房屋的行为是恶意的。第二、关于被告冯*、罗**是否支付了合理对价的问题。为购买案涉房屋,被告冯*、罗**已向被告叶**支付了共计400000元的购房款,且经评估机构评估,案涉房屋在2003年8月29日(即《广州市房地产买卖合同》签订当天)的市场价值为400227元,因此本院认为被告冯*、罗**已经支付了合理对价。第三、关于案涉房屋的过户登记问题。房管局已向被告冯*、罗**办理了变更登记,且已将被告冯*、罗**记载为登记簿上的房屋所有权人,因此本案中被告冯*、罗**实际完成了交易房屋的所有权变动登记,符合善意取得不动产要求过户登记的构成要件。综上,被告冯*、罗**可以根据善意取得案涉房屋的所有权,因此,被告冯*、罗**并不存在侵犯原告权利的行为。而被告梁*经公证委托取得被告冯*、罗**的授权,并在授权范围内进行案涉房屋的买卖活动,同样未侵犯原告的权利。因此,对原告要求被告梁*、冯*、罗**对其损失承担连带赔偿责任的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、第一百零六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、被告叶**自本判决发生法律效力之日起10日内,赔偿原告李**损失200000元。

二、被告叶**自本判决发生法律效力之日起10日内,向原告李**支付上述200000元的利息(以200000元为本金,按照中**银行同期同类贷款利率的标准,自2003年11月21日起计至实际付清之日止)。

三、驳回原告李**的其他诉讼请求。

被告叶**如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告李**。

本案受理费15500元,由原告李**负担9250元,被告叶**负担6250元;鉴定费5640元,由被告叶**负担;评估费10400元,由原告李**、被告叶**各负担一半。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立**)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月六日

案件基本信息

  • 案号 (2013)穗天法民四初字第721号
  • 法院 广州市天河区人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 侵权纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 原告:李**,住广州市番禺区。

  • 委托代理人:曾勇,系广东瑞迪安律师事务所律师。

  • 被告:叶**,住广州市番禺区。

  • 委托代理人:余慧丽,系广东百健律师事务所律师。

  • 委托代理人:杨燕婷,系广东百健律师事务所律师助理。

  • 被告:李*,住广州市越秀区。

  • 委托代理人:黄宇,系广东绅源律师事务所律师。

  • 委托代理人:曾海燕,系广东绅源律师事务所律师。

  • 被告:梁*,住广州市**埔街环市。

  • 委托代理人:柯曦,系广东绅源律师事务所律师。

  • 被告:罗**,住广州市天河区。

  • 委托代理人:冯明,男,1971年9月23日出生,汉族,住广州市天河区棠下街华景路146号502房,系被告罗蔚萍的丈夫。

  • 被告:冯*,身份信息同上。

审判人员

  • 审判长陈宇帆

  • 人民陪审员廖凤如

  • 人民陪审员谢淑音

  • 书记员何靖文