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如何对抗买卖不破租赁

来源: 找法网 2022-06-08 09:56 0阅读 0点赞 0转发

  我们知道,“买卖不破租赁” 使租赁权实现物权化,从而强化了债权效力,增强了其对抗在后发生的物权变动的效力。但租赁权仍为债权的性质不变,租赁权并非在任何情况下都具有优先性。那么,如何对抗买卖不破租赁呢?不适用买卖不破租赁的情况有哪些呢?买卖不破租赁的作用有哪些呢?下面就由找法网小编为您详细介绍,希望对您有所帮助。

  一、如何对抗买卖不破租赁?

  《民法典》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。可见,立法实行租赁权物权化,即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的,对租赁关系不产生影响,买受人不能因此要求承租人返还租赁物,从而强化了债权效力,这在法理上称为买卖不破租赁。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一,要求租赁权的产生发生在物权变动之前。

  二、对抗买卖不破租赁的具体情形有哪些?

  1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外,如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,则不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用。

  2.先抵押后出租的。根据法律的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

  3.被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由承租人自己承担。

  4.租赁物为破产财产,且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般不适用“买卖不破租赁”原则。

  三、买卖不破租赁的作用有哪些?

  买卖不破租赁在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用,其存在有其重要意义和法律价值,具体如下:

  1、有利于维护社会经济秩序的稳定,体现了法律所追求的秩序价值目标。

  2、有利于保护承租人的合法权益,是合同法立法宗旨的具体体现。

  3、体现了民法原理中的诚实信用原则。

  以上就是找法网小编为您整理的“如何对抗买卖不破租赁”的相关内容,我们可以知道,对抗买卖不破租赁要求租赁权的产生发生在物权变动之前。若您还遇到其它不懂的问题,欢迎上找法网的法律平台,在线的律师会对您的疑问进行专业的解答。

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