1、审查物业服务人的主体资格。注意选择具备一定专业实力、能够保证服务质量的物业服务人员。
2、审查具体内容及具体表述是否具有合理性和合法性,重点关注物业服务合同是否对物业服务人的义务作出清楚的规定。
(1)物业服务人具有亲自提供物业服务的义务。根据《民法典》第九百四十一条的规定,物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。但应当允许物业服务人结合自己的人员配备情况将部分服务事项转委托给更为专业的机构或者人员来负责。
(2)物业服务人妥善提供物业服务的义务。根据《民法典》第九百四十二条的规定,物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并借助处理。
(3)物业服务人有公开和报告的义务。根据《民法典》第九百四十三条的规定,物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
(4)物业合同中不得约定业主不支付物业费时物业服务人可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果业主逾期不支付物业费,物业服务人员只能以催告的方式催交,并且催告为提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。
3、审查合同条款的是否完备。
根据《民法典》第九百三是八条的规定,物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同作为《民法典》所规定的典型性合同,法条的规定可以起到规范物业服务合同的作用,从而可以辅助当事人完善合同的内容,弥补当事人约定的不足。
4、审查物业服务合同的形式要件
物业服务合同属于集体合同,订立合同的法定主体是施工单位或者业主委员会。施工单位可以依法与物业服务人订立前期物业服务合同;业主委员会与由业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同。无论是前期物业服务还是物业服务合同都对业主具有法律约束力。另外物业服务合同是要式合同,应当采取书面形式,根据《民法典》第四百九十条的规定,当事人采用合同书形式订立合同,自当事人均签字、盖章或者按指印时合同成立。合同双方当事人是否在合同上签字或盖章。
在物业管理企业接管物业之后,可能会由于业主的其他要求或环境的变化,导致合部分内容不再符合实际,此时应由物业管理企业与业主委员会商议,对委托服务合同的及时进行修改。
1、物业服务合同变更的特点。
①协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致,并在原有合同基础之上达成新的的协议。
②局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。
③相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生,它的履行相应不能再按照原有合同进行,而应按变更后的权利和义务关系履行。
2、物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更,还必须具有以下一些形式要件。
①已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上,否则就不可能发生变更问题。
②具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生,也可通过当事人双方协商产生。
③具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。
④非实质性条款发生变化。非实质性条款是指不会导致原合同关系破灭和新合同关系产生的合同条款,即除合同标的之外的其他条款。
3、物业服务合同变更的效力。
物业服务合同的当事人应当就合同变更的内容做出明确的规定,若变更内容不明确,则从法律上可推定为未变更。委托服务合同一旦发生变化,当事人就应当按照变更后的内容履行合同,任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。如果合同的变更对一方当事人造成了损害,则另一方当事人应付相应的赔偿责任。
1.主体平等原则
合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的,享有独立人格,不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等,才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物,也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的基本要求。
2.合同自愿(自由)原则
当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则又叫合同自由原则,其意思就在于缔结合同、选择合同方式、决定合同内容、变更和解释合同的自愿或自由。实行合同自愿原则,并不排除国家对合同的适当限制。
3.权利义务公平原则
公平原则规范合同当事人之间的利益关系,制约滥用合同自愿(自由)原则,要求形式的公平和实质的公平。合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的"霸王合同"和不利对方权益的"格式合同",当事人有权要求法院或仲裁机关予以撤销或变更。
4.诚实信用原则
又叫诚信原则,是民法、合同法最基本的原则,它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,应诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有欺诈行为。该原则具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律和合同三大功能。
5.守法和维护社会公益原则
当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会公共秩序,损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本原则。
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