李*与沈阳市房产局房产登记并赔偿一审行政判决书

审理经过

上诉人李*、沈阳市房产局因房产登记并赔偿一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东行初字第54号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人李*及其代理人于*，上诉人沈阳市房产局的委托代理人李**、刘*，原审第三人丁**、王**的委托代理人丁*，原审第三人栾铁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，原告李*于1985年1月5日与第三人栾铁登记结婚。1997年第三人栾铁与大东区房产局签订出售公有住房协议书，双方约定，大东区房产局将坐落于大东区小河沿路魁星小区49栋331号（新地址为沈阳市大东区大什字街10号331）房屋出售给栾铁，栾铁于1997年7月10日向大东区房产局交纳了购房款。1997年8月23日大东区房产局为栾铁颁发了大东房字第28275号房屋所有权证。2014年1月7日第三人栾铁与隋**以夫妻名义与第三人丁**、王**签订存量房买卖合同，双方约定，栾铁将坐落于沈阳市大东区大什字街10号331号房屋出售给丁**、王**。当日，买卖双方向被告申请房屋所有权转移登记，并向被告提供了栾铁家庭户口簿、栾铁与隋**结婚证等相关材料。2014年1月14日被告为第三人丁**颁发了沈**大东字第NO300719-1号房屋所有权证。原告认为第三人栾铁无权处分夫妻共有财产，被告在为丁**、王**办理房屋转让登记时未尽到审慎审查义务，在栾铁提供虚假户口簿、结婚证的情况下办理了诉争房屋的转移登记，故起诉来院。

一审法院认为

原审认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告作出房屋权属登记行为，具有法定职权。第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。本案中，第三人栾铁以虚假的结婚证（栾铁与隋**的结婚证件）在被告单位办理了房屋所有权转移登记，被告颁发本案诉争房屋所有权证的行为缺少法定证件，系主要证据不足，应予撤销。但在审理房屋登记类行政案件中，人民法院具有对是否构成善意取得进行审查的法律依据。《房屋登记办法》第八十一条规定了善意取得在撤销房屋登记中的例外。《最**法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》第二条，第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法*（2010）15号）第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。据此，法院应对第三人丁**、王**取得涉案房屋是否属于善意取得进行审查。《物权法》第一百零六条规定了善意取得的三个构成要件：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”一、审查受让人受让该不动产或者动产时是否是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。本案中，原告李*未向法庭提供能够证明第三人丁**、王**为恶意取得房产的证据，故本院不能认定第三人丁**、王**在受让涉案房产时是恶意的。二、审查受让人受让该不动产或者动产时是否以合理的价格有偿转让。善意取得适用应以有偿取得为前提，在有偿取得的前提下，合理的价格也是衡量财产取得是否是善意的标准。本案中，原告自述2014年1月涉案房产的价格应为52万元，第三人丁**、王**2014年1月购买涉案房产的成交价格为43万元，并承担了房产过户的各种税费及采暖费共计29758.91元。第三人购买涉案房屋支付了房款，且价格在合理区间内，故法院不能认定第三人丁**、王**在受让涉案房产时是恶意的。三、审查受让人受让该不动产或者动产时是否依照法律规定进行了房屋登记，第三人丁**、王**已于2014年1月14日取得了涉案房产的沈房权证大东字第NO30071931-1号产权证，并实际居住。故第三人丁**、王**受让涉案房产应属于善意取得。综上，依照最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第（二）款之规定，判决一、确认被告沈阳市房产局于2014年1月14日为第三人丁**颁发沈房权证大东字第NO300719-1号房屋所有权证的行为违法。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元由被告承担。

上诉人诉称

上诉人李*上诉称，原审法院对栾铁与隋**提供的家庭户口簿、结婚证等几个材料的真伪没有明确认定，原审没有审理上诉人的赔偿请求，没有明示告知上诉人解决途径和救济办法，第三人不适用善意取得。且栾铁在与李*的离婚诉讼中陈述卖房款为30多万，明显是低价。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。

上诉人沈阳市房产局上诉称，上诉人在办理涉诉房产登记时，要件齐全，程序合法，没有过错。原告提供的证据中没有与栾铁的结婚证明，不能证明他们是夫妻，不能证明原审原告与本案有利害关系。原告的诉讼目的应当先通过民事救济途径解决。请求二审法院判决驳回原告诉讼请求或发回重审。

原审第三人丁**、王**在庭审中述称，我方共计花费近47万元取得房产，一审时提供了证据，合同和其他手续是中介代为办理的，具体成交数额并非我们填写。请求二审法院维持原判。

原审第三人栾铁在庭审中述称，的确收到买房人房款43万，买房人还补交了陈*的采暖费等费用。隋**是栾铁姐姐的儿媳妇。

原审被告向原审法院提供的证据有：1、房屋所有权转移登记申请书。2、存量房买卖合同。3、房屋所有权证。4、栾铁、隋**身份证。5、栾铁、隋**户口簿。6、栾铁、隋**结婚证。7、丁**、王**身份证。8、丁**、王**结婚证。9、交款通知单。10、税收缴款书。11、询问笔录。1-11证明办理涉诉房屋转移登记合法有效。

原审原告向原审法院提交的证据有：1、结婚申请书、结婚登记介绍信2份，证明原告与栾铁系夫妻关系，于1985年结婚。2、出售公有住房协议书、专用收款收据存根、房屋出售专用收款收据，证明诉争房屋于1997年7月10日原告夫妇以栾铁的名义享受国家房改政策，以工龄为基础将诉争房屋买断，1997年8月取得房证。3、房屋所有权转移登记申请书，存量房转移登记询问笔录、存量房买卖合同，证明双方成交的金额为30万元，房屋为原告与栾铁共有，所有材料均由隋**、栾铁冒充签字，原告不知，不具有法律效力。4、结婚证、栾铁、隋**户口簿及登记卡，证明栾铁与隋**为骗卖房屋而制作的假结婚证与户口簿。5、隋**户籍信息，证明真实的家庭成员信息，提交的材料是虚假的。

上述证据材料均已随案移送本院。

本院查明

原审经庭审质证，原审被告向法庭提供的1、3、7、8、9、10的真实性本院予以确认。2、4、5、6、11证据不能证明其证明目的，不予采信。原审原告提供的证据能够证明其证明目的，予以确认。

另，原审第三人丁**、王**在原审庭审后向原审法院提交了以下证据材料：1、卖房协议，证明购房款43万元；2、采暖费发票7张，证明丁**、王**缴纳了陈*的采暖费；3、过户费用票据4张，证明过户费用；4、发票记账联，证明当时是按照42万余元上的税。

上诉人李*在本院庭审期间提交新证据一份，即涉诉房产的评估报告四页（复印件），证明房屋价值58万余元，丁**、王**的购房价格在30万，属于明显低价。

经审查本院认定，原审对证据的认证正确。补充认定如下，对原审第三人丁**、王**提交的证据予以采信，对上诉人李*提交的新证据即评估报告的真实性予以确认。

本院根据本案有效证据，认定事实与原审法院认定的事实基本一致。补充认定以下事实：丁**、王**以43万元的价格购买了涉诉房产，并支付了陈*的采暖费、过户税费等共计27917.91元。

本院认为

本院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，上诉人沈阳市房产局具有房产登记的法定职权。因上诉人李*提供的证据及原审第三人栾铁当庭承认与隋**并非夫妻关系，可以证明栾铁以虚假的结婚证等材料在沈阳市房产局办理了房产转移登记，故沈阳市房产局在作出被诉登记行为时缺少法定证件，本应予以撤销。但鉴于第三人丁**、王**以43万元的价款购买涉案房屋并支付27917.91元的各项费用，李*在一审审理期间自述涉案房产价格为52万元，在本院审理期间李*提交的评估报告评估涉案房产为58万余元，考虑到房屋所有权人在卖房时对房产价格的心理预期价位、房产价格的波动性等因素，尚不能认定丁**、王**是以明显不合理的低价购得的涉案房产，因此原审认定丁**、王**系善意取得并无不当。虽李*提出栾铁在离婚诉讼中陈述卖房款为30多万元，但栾铁在本案一、二审中均承认收到房款43万元，因此不能仅凭栾铁的陈述就认定交易的实际款项数额为30多万元，上诉人李*要求撤销沈阳市房产局为丁**、王**颁发房屋所有权证的诉讼请求，本院无法支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项之规定，“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的”，应判决确认沈阳市房产局为丁**、王**颁发沈房权证大东字第NO300719-1号房屋所有权证的行为违法，原审判决结论正确。

关于李*提出的60万元赔偿请求，因沈阳市房产局系根据栾铁提交的虚假材料办理的转移登记，并已经尽到审慎的审查义务，故依据《最**法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，李*的赔偿请求没有事实根据和法律根据，故本院对李*的赔偿请求亦无法支持。

综上，原审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人李*、沈阳市房产局各负担50元。本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日