曹**与张**所有权确认纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人曹**、原审第三人马**、张**所有权确认纠纷一案，不服乌鲁**输法院（2015）乌民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张**的委托代理人闫东，被上诉人曹**的委托代理人张**、景*，原审第三人马**、张**的委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2009年4月，乌**铁路局配售集资房给其所属职工。张**因符合配售条件，其向单位提出申请并提交家庭成员身份信息后，经单位同意张**取得集资房配售指标一个。2009年5月18日，张**经与曹**商议并告知马**后，由曹**以张**的名义缴纳集资款171863元，购买了该配售指标载明的乌西站X11-30-1-8号房屋。同年5月20日，张**与曹**签订了《住房合同》一份，该合同由张**书写，合同内容为：”2009年4月，路局下发文件，给全局职工盖经济适用房，我按照机务段分房条件属于无房户，给我分到一户，在西站11街30栋一单元8号楼房（4楼），由于我家在铁路局，我自己以（已）购买一套，西站要房没用，我也没钱在（再）买房子了，所以我就让给曹**住了，是他自己交房款，我未交过一分钱，为了今后不扯皮，5年后自行交易，过户，经双方协商同意制订以下条款：甲、乙双方共同遵守。1、房子的钱是曹**本人交的，共交款171860元整，与我张**没有任何关系。2、房子的房产证以及有关房子的各种票据等由曹**保管（因房钱是曹**交的）。3、房子交工后入住产生的各种费用（如暖气费、水电费、收视费、卫生费等）都由曹**支付，如房子发生扣款扣在张**头上，由曹**以现金方式交张**手中，此房张**不产生任何费用。4、按路局文件要求5年可以自行交易过户，到5年时由甲方张**过户乙方曹**，过户费由乙方曹**负责支付。5、木（本）合同原件由曹**负责保管，复印件由甲方张**保存。6、因在这5年内过户之前，乙方需要我张**提供夫妻身份证和有关证明，我及时给予方便，及时提供。7、我将按时兑现承诺，永不返（反）悔。合同甲方签名：张**手印合同乙方签名：曹**手印本合同自2009年5月20日起生效”。合同签订后，曹**缴纳了与房屋有关的天然气入户费、天然气、暖气费、水电费等费用，现该房屋由曹**实际占有。2009年12月21日，乌**铁路局房地管理所乌西分所出具了该房屋的住宅卡片，该卡片上记载户主为张**、家庭成员为马**、张**。现由于张**、马**要求收回房屋，曹**故起诉至法院，请求法院判令：一、确认双方签订的《住房合同》有效并已生效；二、位于乌鲁木齐市头屯河区火车西站11街30栋1-8号房屋的所有权归其所有；三、本案的诉讼费用由张**负担。

张**及马**、张**均称签订《住房合同》时马**、张**并不知情，除该陈**三人未提供其他证据证实。

原审另查明，涉案的乌西站X11-30-1-8号房屋未能办理房屋产权登记。

一审法院认为

原审认为，曹**与张**对2009年5月20日双方签订的《住房合同》的真实性；曹**实际缴纳了涉诉房屋的集资款171863元和房屋交付至今的水、电、暖、收视、天然气等全部费用；曹**自2009年起至今实际占有该房屋的事实均无异议，原审法院予以确认。我国合同法及其司法解释规定，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案《住房合同》的订立主体曹**和张**均系完全民事行为能力人，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同成立并生效。因此，曹**起诉要求确认双方签订的《住房合同》有效并已生效的诉讼请求，符合法律及司法解释的规定，原审法院予以支持。

关于张**提出的其”未经房屋共有人马**、张**的同意，无权转让共有房屋。受让人曹**受让时既非善意，也未支付合理对价，同时也未办理过户登记，不符合物权法规定的善意取得构成要件，也不符合婚姻法关于夫妻对共有房屋处理的规定，涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能，应当判决驳回曹**的诉讼请求”的抗辩意见，以及马**、张**有关”曹**与张**未经房屋共有人马**和张**的同意，以不公平、不合理的价格擅自转让我方享有财产权的房屋，属于恶意欺诈行为，请求法院解除曹**和张**的房屋转让合同”的辩解，原审法院分述如下：一、本案涉诉房屋的性质属于集资建房，集资建房是单位利用自有土地，按照职工自愿原则，由单位与职工签订集资建房协议，享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策，按照建房成本价格向职工出售的政策性住房。取得集资建房须由符合集资建房条件的职工提出申请；单位审核认定后发放住房配售通知；职工凭住房配售通知到单位房管部门缴纳集资款；住房交付使用后，由单位负责到政府部门办理房屋产权证和土地使用权证。就本案的实际情况而言，张**仅是在获得配售通知而未缴纳房屋集资款的前提下与曹**签订了《住房合同》，双方签订的合同的标的并不是对房屋所有权的处分，即双方之间不是房屋买卖合同法律关系。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。因张**未缴纳房屋集资款，其对房屋不享有所有权，更不享有所有权权属之一的处分权。张**在签订合同时实际拥有的是住房配售通知也即购买集资建房的指标，双方签订合同所产生的效果是张**将配售通知转让给曹**，曹**凭该通知缴纳集资款并取得房屋。因此，双方签订的合同的标的是购房指标转让的法律关系，合同的标的物是购房指标而非房屋本身。合同作为商品交换的法律形式，其类型多样而有不同，根据当事人是否从合同中获得某种利益，可以将合同分为有偿合同和无偿合同。无偿合同是一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。鉴于张**向曹**转让的是购房指标，双方在《住房合同》中未明确约定曹**受让购房指标时需向张**支付报酬，现曹**已缴纳集资款，取得并实际占有房屋，双方均履行了合同义务，故张**、马**、张**有关”张**无权转让共有房屋，曹**受让时既非善意，也未支付合理对价，同时也未办理过户登记，不符合物权法规定的善意取得构成要件，涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能”的抗辩意见，不能成立。二、购房指标具有一定的福利性质，是具有一定身份符合一定条件的人员所享有的资格，该项资格作为标的物能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定。张**作为乌**铁路局所属职工而拥有其所在单位配售集资房的购买指标，张**将该指标转让给曹**是对自己权利的自主处分。张**处分购房指标的行为发生在其与马**婚姻关系存续期间，由于购房指标具有一定的财产性利益，应视其为夫妻共同财产。我国婚姻法及其司法解释规定，夫妻处理共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协调，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。曹**当庭提供的《住房合同》、谈话录音可证实，张**取得单位集资房配售指标并告知马**后与曹**达成转让协议，签订了《住房合同》将购房指标转让给曹**，并明确表示在五年内房屋过户前，根据需要及时提供夫妻身份证和有关证明的事实。曹**提交了谈话录音的原始载体，该录音客观地反映了曹**与张**、马**间转让购房指标的经过及发生矛盾的原因，亦与《住房合同》相互印证，具有证明力，原审法院予以采信。张**当庭提交的乌**铁路局住宅卡，仅能证实2015年7月2日，张**、马**从乌**铁路局房管部门补办了住宅卡，并不能证明马**在该时间才知道转让事实。故有关”张**未经房屋共有人同意，擅自转让第三人享有财产权的房屋，不符合婚姻法关于夫妻对共有房屋处理的规定；张**、曹**的行为属于恶意欺诈，请求解除双方签订的房屋转让合同”的辩解意见，不能成立。三、购房指标仅是一项资格是一种期待权益，房屋所有权则是现实的财产权，要将购房指标转化为指标对应的具体房屋，须有出资购买这一必不可少的行为，否则，期待权益终不能转换为现实财产权。当然，仅能支付价款没有购房指标，亦无法取得购房指标所指向的房屋。因购房指标中包含有单位对职工的福利，该福利具有一定的财产性利益，庭审中经原审法院述明，张**不对曹**有关福利补偿提出诉求。原审法院主持双方调解，双方亦不能对福利补偿达成一致，故对福利补偿问题，原审法院未在本案中进行处理。张**虽拥有其所在单位配售的集资房指标，但其主观上不愿购买，客观上也无购买行为，其对诉争房屋不享有所有权；曹**基于双方的合意获得张**转让的购房指标，其凭购房指标缴纳了集资款购得指标所指向的房屋，并办理入住实际占有，故曹**请求确认乌西站X11-30-1-8号房屋归其所有的诉讼请求，原审法院亦予以支持。遂判决：一、曹**与张**签订的《住房合同》有效；二、乌西站X11-30-1-8号房屋归曹**所有。

上诉人诉称

上诉人张**不服一审判决上诉称，2009年5月20日，我与曹**签订《住房合同》，双方约定我将乌**铁路局配售集资房出售给曹**，但一审法院却认定我们双方转让的是购房指标而非房屋所有权。如果将《住房合同》的性质认定为购房指标的转让，依据《中华人民共和国合同法》的规定应认定该合同为无效合同，房屋所有权归张**所有；如果将《住房合同》的性质认定为房屋有权转让合同，则该合同为有效合同，但因该房屋所有权的转让违反了善意取得的原则，依据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的规定，该房屋的转让不能得到法院的支持，属于履行不能，仍由我享有该房屋的所有权。故请求二审法院：一、撤销（2015）乌民初字第389号民事判决；二、确认张**与曹**签订的《住房合同》无效；三、乌西站X11-30-1-8号房屋归张**所有；四、本案一、二审诉讼费用由曹**负担。

被上诉人辩称

被上诉人曹**辩称，我与张**签订的《往房合同》合法有效，马**、张**是明知的。我们签订的《往房合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

原审第三人马**、张**辩称，我们是2015年6月份才知道张**将涉争房屋转让给曹**的，《住房合同》违反了法律规定，故该合同无效。

本院查明

本案二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案所涉房屋系乌**铁路局的资集房。张**经其所在单位依据相关条件获得购房资格后，与曹**签订了《住房合同》，张**将该购房指标转让给曹**，故本案双方当事人转让的是购房指标，而非房屋。原审法院对此认定正确。张**与曹**签订的《住房合同》的内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。张**与曹**签订的《住房合同》中明确约定”己方（曹**）需要我张**提供夫妻身份证明和有关证明，我及时给予方便，及时提供”；张**与曹**的谈话录音反映曹**在与张**签订合同时，其已向张**询问其妻女是否同意出售诉争房屋，在得到张**肯定的答复后，基于张**与妻女的特殊身份关系，曹**有理由相信马**、张**已知道且同意出售诉争房屋，故对张**上诉主张其无权处分诉争房屋，曹**非善意取得，《住房合同》无效的意见，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。曹**缴纳了诉争房屋的购房款及其他相关费用并实际占有。综上，张**与曹**签订的《住房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。张**的上诉主张不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3737.20元由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十五日