杨**与北京兴**理公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人**管理公司（以下简称兴盛公司）、北京市土**山区分中心（以下简称土储分中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第2613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨**及其委托代理人林**、被上诉人兴盛公司之委托代理人李**、被上诉人土储分中心之委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

杨**在原审法院诉称：我自1999年起租赁北京市**水泥制品厂房屋，用于经营旅馆、洗浴、商店等项目，并于2002年起正式签订书面《租赁合同》，租期5年。2008年12月31日，我与五里坨水泥制品厂续签《房屋租赁合同》，合同明确规定，我承租五里坨水泥制品厂的位于石景山区石门路309-311号的房屋，租期两年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，年租金7万元。租赁协议签订后，我正常经营，并且对租赁和自建房屋进行了重大装修。2009年6月9日北京市**委员会发出石*拆示字（2009）第14号拆迁公示，我租赁场所在拆迁范围内。但兴盛公司和土储分中心却在未通知我的情况下，私自签订了《拆迁补偿安置协议》。我听说后，多次要求兴盛公司和土储分中心向我提供《拆迁安置补偿协议》，但兴盛公司与土储分中心均拒不提供，也不与我签订《拆迁补偿协议》。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”兴盛公司与土储分中心的行为违反了上述法律强制性规定，也严重侵犯了我的合法权益。另外，北京市**水泥制品厂其他资产属于五里**合公司所有。2010年12月31日，石景山**制品厂已在工商部门申请注销。兴盛公司是2009年11月9日经石景**委员会批准由石景山区五里**合公司改制而成的。我为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：请求确认兴盛公司与土储分中心于2010年1月8日签订的《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目北京兴**理公司集体土地征地地上物拆除补偿协议》（以下简称《集体土地征地地上物拆除补偿协议》）无效，诉讼费用由兴盛公司与土储分中心负担。

一审被告辩称

兴盛公司在原审法院辩称：首先，2008年12月31日，北京市石景山五里坨水泥制品厂与杨**签订《房屋租赁合同》，合同中明确约定，租期内如遇国家征地政府城市规划建设使用时，兴盛公司提前两个月通知杨**，合同终止。2010年3月13日，北京市石景山五里坨水泥制品厂书面通知杨**，履行了合同约定的通知义务，《房屋租赁合同》终止。其次，我公司与土**中心于2010年1月8日签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》合法有效。该协议的补偿标准适用《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等规定，而不适用《城市房屋拆迁管理条例》。我公司名下的土地性质属于集体土地，而不是国有土地。《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”因此，《城市房屋拆迁管理条例》不适用我公司集体土地上的房屋拆迁。《集体土地征地地上物拆除补偿协议》是依据《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》而签订的，《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中没有对集体土地上房屋的承租人进行拆迁补偿、安置的规定。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定征用集体土地拆迁房屋时，要依法对被拆迁房屋的所有人进行补偿、安置。根据以上事实，我公司认为，杨**以《城市房屋拆迁管理条例》为依据要求确认我公司与土**中心签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》无效，是适用法律错误。杨**的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回杨**的诉讼请求。

土储分中心在原审法院辩称：我中心与兴**司签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》是有关征用土地的补偿协议，而非拆迁补偿协议。杨**诉讼请求第一项中要求确认无效的《拆迁补偿安置协议书》并不存在。杨**与兴**司下属的水泥制品厂签订的《房屋租赁合同》已经到期，石**法院对杨**与兴**司的房屋租赁合同纠纷已经作出了判决且该判决已生效，判决杨**腾房并支付房屋使用费。杨**与本案的拆迁利益没有利害关系，不具备诉讼主体的资格。我中心与兴**司签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效。请求法院驳回杨**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：杨**为个体工商户，经营北京市温馨居旅馆，经营场所位于北京市石景山区五里坨336路东行站西侧。

2002年12月21日，北京市石景山五里坨水泥制品厂（出租方、甲方）与北京市温馨居旅馆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将本厂所属五里坨336车站南侧房屋680平方米租给乙方做旅馆、浴池使用。租赁期间为五年，自2003年1月1日至2008年1月1日。全年租金3万元。

2008年12月31日，北京市石景山五里坨水泥制品厂（出租方、甲方）与北京市温馨居旅馆（承租方、乙方）再次签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条、房屋的位置及面积：1、甲方出租给乙方的房屋位于石景山石门路309-311号。2、出租房屋的面积为641.08平方米，自建房面积为395.19平方米；第二条、租赁期限及用途：1、该房屋租赁期为两年，自2009年1月1日至2010年12月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用。第三条、租金支付方式及缴款时间：1、该房屋年租金为柒万元整；首次交款日期为2009年1月10日。2、房屋租金支付方式如下：房屋每年一次付清交给甲方，下年度提前一个月支付房租，甲方收款后提供乙方收款凭证；第六条、其他约定：1、因故障或线路维修造成停电现象，乙方因此带来的经济损失，甲方不予承担。2、合同期满后，甲方继续出租的情况下，乙方可提前一个月办理续租手续。3、租期内，如遇国家征地政府城市规划建设规划使用时，甲方提前两个月通知乙方，合同终止。4、乙方签订合同的同时必须签订安全防范责任书。5、合同在执行过程中发生纠纷，通过甲乙双方协商一致，依法解决。同日，双方签订了制品厂租赁房屋附加规定协议及安全防范责任书。

2009年6月9日，北京市**委员会发布北京市石景山区城市建设项目拆迁公示（石*拆示字（2009）第14号），其中载明：根据京发改（2009）1009号文件批复，北京**储备中心、土储分中心就五里坨地区以下范围内实施《五里坨建设组团项目02地块土地一级开发》工程建设项目：东至京门公路，西至五里坨中街，南至京门公路新线，北至京门公路。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第八条规定，自2009年6月9日至2010年6月8日止，在上述拆迁范围内暂停办理下列事项：一、新建、改建、扩建房屋。2、房屋租赁。3、改变房屋、土地用途。

2009年12月2日，北京市**委员会出具房屋拆迁许可证（京建石拆许字（2009）第266号），其中载明：北京**储备中心、土储分中心：你单位因五里坨建设组团02地块土地一级开发项目建设，需拆迁下列范围内房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特此发证。拆迁范围为东至京门公路，西至五里坨中街，南至京门公路新线，北至京门公路。拆迁期限自2009年12月12日至2010年12月11日。拆迁实施单位为北京松松**责任公司。庭审时，各方当事人均认可杨**经营的旅馆位于上述拆迁范围之内。

2009年12月22日，《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案及实施细则》、《五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案》发布，其中载明：第一章、总则，第一条，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《关于进一步做好本城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆（2009）431号）、《关于发布﹤北京市房屋重置成新价评估技术标准﹥的通知》（京国土房管拆（2003）808号）及其他有关拆迁政策法规，结合本地区的实际情况制定本方案。第二条，本方案所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位土储分中心，受土储分中心委托，北京实**展公司对拆迁现场负责。本方案所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。第三条，拆迁范围以拆迁公告范围为准，在公告范围内，实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本方案。《五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案》实施细则载明：第二章，产权户的认定，本方案所称的产权户，按照房屋所有权证或者公有住房租赁合同认定。《关于五里坨建设组团土地一级开发项目住宅房屋拆迁评估价款中基准价格的公示》中载明：基准价格公示时间为2009年12月5日起至2009年12月11日止。

2010年1月8日，土储分中心（甲方）与兴盛公司（乙方、原北京市石**商联合公司）签订《集体土地征地地上物拆除补偿协议》，其中载明：按照《中华人民共和国土地管理法》、《北京市建设征地补偿安置办法》、《北京市房屋估价办法》及有关文件规定，经甲乙双方友好协商，现就乙方集体土地地上物拆除补偿事宜达成协议如下：一、拆除补偿范围：北京兴**理公司（原北京市石**商联合公司）集体土地所有地上物非住宅建筑。具体范围以土地勘测定界报告书中所列乙方集体土地范围为准；二、拆除数量：根据评估报告，经双方协商确认该项目范围内乙方有非住宅房屋和其他建筑物、构筑物及道路（含代征道路占地）、供电、供水等地上地下全部设施，其中非住宅房屋建筑面积87349.82平方米。三、拆除补偿标准：按照国家相关规定，拆除非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格和补助费等予以补偿。六、双方责任：1、甲方负责按协议约定支付乙方拆除补偿费。2、如甲方不能按本协议约定支付拆除补偿费，则甲方违约，每延期一天应支付的违约金为拆除补偿费总价款3／10000。3、乙方按协议约定的时间完成全部地上物腾空及等工作，并移交甲方进行验收。4、乙方自行解决处理租用土地、房屋租户的合同及相关事宜。同时乙方保证在完成乙方所属项目用地移交至甲方后，该项目宗地内无任何土地使用权属及地上物权属纠纷，如所属乙方用地内发生任何涉及土地使用权属及地上物权属纠纷等事宜，由乙方全权负责解决并承担所发生的全部法律责任等相关事宜。5、如乙方不能按本协议规定腾空地上物，每延期一天应支付的违约金为拆除补偿费总价款3／10000，违约金由甲方从拆除补偿费中扣除。

2010年3月13日，五里**品厂发出通知，其中载明：现五里坨地区西部开发工作已全面开始，拆迁工作于今年五月份完成。您所处的地理位置属于拆迁范围之内，请您另选经营场所，提前做好拆迁的准备工作。

另查，杨**主张兴盛公司与土**中心签订的合同无效的理由为：按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条第2款规定，拆迁人应该与被拆迁人、承租人订立拆迁补偿协议。兴盛公司与土**中心违反了该强制性规定。且兴盛公司与土**中心存在恶意串通损害杨**权益的行为。庭审时，杨**提供了土**中心2013年1月14出具的说明和2013年1月11日的谈话笔录，可以证明当时土**中心与兴盛公司签订拆迁协议时对杨**是承租人是明知的，土**中心与兴盛公司之间存在恶意串通，损害了杨**的合法利益。兴盛公司与土**中心称说明和谈话笔录都只是对事实的陈述。且诉争地点为集体土地，不适用城市房屋拆迁管理条例。兴盛公司与土**中心也不存在恶意串通的行为。

2013年12月9日，法院至兴盛公司进行调查，经核对，《集体土地征地地上物拆除补偿协议》原件与庭审时提供的复印件一致。杨**称其诉讼请求即主张该份协议无效。

此外，兴盛公司曾至法院起诉杨**，请求判令杨**腾退房屋并支付房屋租金及使用费。杨**提出反诉，请求判令兴盛公司依法对杨**按承租和自建房屋标准进行安置。2012年12月20日，法院出具（2011）石*初字第4447号民事判决书，判决杨**腾退房屋、支付房屋租金及使用费。杨**不服，提出上诉。2013年5月2日，杨**撤回上诉。

杨**曾起诉北京**区住房和城乡建设委员会，请求依法撤销北京**区住房和城乡建设委员会于2013年1月16日作出的《关于杨**裁决申请的答复》，并责令北京**区住房和城乡建设委员会对杨**提出的裁决申请履行法定职责。2013年9月11日，法院出具（2013）石行初字第23号行政判决书，判决确认北京**区住房和城乡建设委员会于2013年1月16日作出的《关于杨**裁决申请的答复》违法，北京**区住房和城乡建设委员会对杨**提出的《拆迁纠纷裁决申请书》重新履行法定职责。

再查，2009年11月9日，北京市**员会办公室出具北京市**委员会（石*农发（2009）52号）关于对北京**公司进行改制请示的批复，其中载明：北京**公司：你单位关于进行改制的请示及改制方案收悉，经研究同意你们的改制请示，并批复如下：一、北京市**联合公司在历史上无企业法人执照情况属实，应通过改革成为独立的法人实体，在具体操作中要严格依照有关法律、法规进行。二、同意你们进行改制的方案，将北京市**联合公司量化后的资产全部转入北京**公司，由北京**公司作为改制主体进行改制。三、同意将评估报告（普洋评报字（2009）第63号）中的所有者权益9665.6978万元作为注册资本投入改制后的企业，由白**、赵**等1406人组成改制企业的股东代表大会，并登记注册为“北京兴**理公司”（股份合作）。庭审时**公司自认其由北京市石**商联合公司改制而来。北京市石景山五里坨水泥制品厂为兴盛公司下属单位，于2010年12月31日注销。

上述事实，有营业执照、《房屋租赁合同》、《集体土地征地地上物拆除补偿协议》、北京市**委员会发布北京市石景山区城市建设项目拆迁公示（石*拆示字（2009）第14号）、北京市**委员会出具房屋拆迁许可证（京建石拆许字（2009）第266号）、北京市**员会办公室出具北京市**委员会（石*农发（2009）52号）关于对北京**公司进行改制请示的批复、说明、谈话笔录、《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案及实施细则》、《关于五里坨建设组团土地一级开发项目住宅房屋拆迁评估价款中基准价格的公示》、（2011）石*初字第4447号民事判决书、（2013）一中民终字第3024号民事裁定书、（2013）石行初字第23号行政判决书、通知、及当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理后认为：有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。具体至本案中，第一，针对杨**称《集体土地征地地上物拆除补偿协议》违反《城市房屋拆迁管理条例》的规定从而导致协议无效的主张，首先，杨**承租地点的土地为农村集体土地性质，而《城市房屋拆迁管理条例》仅针对城市规划区内国有土地实施房屋拆迁的行为，因此该条例对于《集体土地征地地上物拆除补偿协议》并不适用。其次，《集体土地征地地上物拆除补偿协议》系针对集体土地征收及集体土地房屋拆迁而签订，并非城市拆迁安置行为，因此亦不适用该条例。最后，退一步讲，即使《集体土地征地地上物拆除补偿协议》适用该条例调整，该条例第十三条第二款也仅为管理性规定，并非效力性强制性规定，不能导致协议无效的法律后果。第二，针对杨**称《集体土地征地地上物拆除补偿协议》存在恶意串通情形损害其利益从而导致协议无效的主张，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨**提出上述主张，应当由其对于该事实进行举证。但杨**并未提供有效证据证实其上述主张。其次，《集体土地征地地上物拆除补偿协议》的内容实质与杨**的拆迁安置利益并无直接的利害关系，《集体土地征地地上物拆除补偿协议》的内容也无须为杨**知晓并认可，因此兴盛公司与土储分中心在签订协议时并不存在恶意串通侵害杨**利益的行为。

综合以上分析，法院认定杨**请求确认《集体土地征地地上物拆除补偿协议》无效的诉讼请求并无事实及法律依据，法院难以支持。此外，需要指出的是，杨**与兴盛公司之间的租赁合同的权利义务关系，及杨**与北京**区住房和城乡建设委员会的行政裁决等行为，各方当事人可另行主张。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回杨**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，杨**不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判确认兴盛公司与土**中心签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》无效。上诉理由为：1、城市建设项目拆迁公示、五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁安置方案及实施细则等众多拆迁法律依据中，均规定涉案地区的拆迁依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》进行拆迁评估，且根据最**法院的相关答复意见（法（2005）行他字第5号），本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》进行拆迁；2、《集体土地征地地上物拆除补偿协议》没有对土地的补偿，故该协议不是征地补偿，而是针对房屋拆迁的补偿；3、《城市房屋拆迁管理条例》第13条第2款为效力性强制规定，违反该规定的协议应当无效；4、兴盛公司与土**中心明知杨**是承租人，仍签订协议并拒绝出示，且兴盛公司给杨**补偿的数额明显偏低，可以证明兴盛公司与土**中心恶意串通，损害了杨**的合法权益；5、杨**有自建房屋，兴盛公司与土**中心没有对此部分进行补偿。

被上诉人辩称

兴盛公司对此答辩称：在拆迁时我公司已经依据合同约定提前告知杨**拆迁事宜，现我公司与杨**之间的租赁合同已经到期，其不是承租人。且我公司是集体企业，拆迁是集体土地上的拆迁，与杨**没有关系。我公司同意原审判决，不同意杨**的上诉请求及理由。

土储分中心的答辩意见与原审期间的答辩意见一致，同意原审判决，不同意杨**的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：《城市房屋拆迁管理条例》系为了加强对城市房屋拆迁的管理而制定的行政法规，适用于城市房屋的拆迁。而土储分中心与兴盛公司签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》系针对集体土地地上物拆除的补偿事宜所达成的合意，故《城市房屋拆迁管理条例》不适用于本案所涉《集体土地征地地上物拆除补偿协议》。杨**虽主张城市建设项目拆迁公示、石景山五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁安置方案及实施细则均依据《城市房屋拆迁管理条例》而制定，但未能提交证据证明涉案的非住宅建筑物符合适用《石景山五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁安置方案》及《实施细则》的条件，故本院对其所持《集体土地征地地上物拆除补偿协议》应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的上诉理由不予采纳。其次，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款之规定，目的为规范拆迁人的行为，为管理性规定，不能作为承租人主张拆迁人与被拆迁人已签订的补偿协议无效的依据。此外，杨**主张兴盛公司与土储分中心签订《集体土地征地地上物拆除补偿协议》存在恶意串通，但未就此提供证据，仅凭兴盛公司与土储分中心明知存在承租人的情况下签订《集体土地征地地上物拆除补偿协议》的事实，不足以认定双方之间存在恶意串通、损害杨**利益的情形。杨**与兴盛公司之间的租赁合同项下的权利义务关系，杨**可另行主张。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由杨**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由杨**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月九日