上海汉**有限公司诉上海**限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海汉**有限公司（以下简称汉**司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海**人民法院（2015）浦*一（民）初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日公开开庭审理了本案，上诉人汉**司之委托代理人杨**、被上诉人上海**限公司（以下简称陈*公司）之委托代理人龙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2013年9月23日，陈**司作为甲方，汉**司作为乙方，签订《某某某某代理销售合同》一份，约定由乙方对甲方合法开发的上海市某某区某某路＊＊＊弄、＊＊＊＊弄、＊＊＊＊弄地下＊＊项目实施代理市场销售。合同第二条“推荐标的及期限”中约定，合作期限为自2013年9月起至2013年12月31日止或在期限内甲方指定可销＊＊销售完毕。合同第三条“合作方式”中约定，乙方将客户带至本案销售现场，经甲方书面确认后，收取意向金，签订相关合同并向甲方付清全部款项（以下简称成交）后，甲方向乙方支付代理佣金。合同第六条“佣金比例、支付方式”中约定，甲方按照销售底价50，000元（人民币，下同）整内乙方不提取任何费用，超过底价部分甲方提取三分之一，乙方提取三分之二，客户支付完钱款，甲方每周一定时向乙方结算佣金。乙方推介客户与甲方成交后，甲方确认无误并收到乙方提供的上海正规税务服务机打发票后当天，甲方以现金方式或转账支票方式将佣金支付给乙方。合同签订后，汉**司进场代理销售。经汉**司销售，一些客户就不同的＊＊分别与陈**司签署了《＊＊购买诚意金协议书》、《＊＊购买定金协议书》。其中，《＊＊购买诚意金协议书》仅记载购买方有诚意购买某号＊＊，并自愿支付诚意金及诚意金金额。购买方不得随意收回诚意金退出购买。正式销售签约当日，购买方愿意购买该＊＊，诚意金自动转为＊＊价款。不愿购买该＊＊，开发商在签约当日后第20个工作日全额不计息退还给购买方。此外，无其他权利义务约定。《＊＊购买定金协议书》记载某号＊＊销售价，同时记载购买方购买该＊＊并自愿向开发商支付定金及定金金额。购买方支付定金后，有权在2014年1月1日起使用该停＊＊停车。购买人支付定金后如提出不愿购买该＊＊，定金归开发商所有；开发商收到定金后，提出不愿出售该＊＊，赔偿双倍定金给购买方。此外，无其他权利义务约定。前述已签订《＊＊购买诚意金协议书》或《＊＊购买定金协议书》的＊＊中，上海市某某区某某镇某某路＊＊＊弄人防车库地下1层＊＊（人防）06号、07号、10号、11号、13号、18号、57号、58号、60号、62号、68号＊＊，陈**司后均与买受人签订了《上海市房地产买卖合同》。其中，10号＊＊、57号＊＊的《上海市房地产买卖合同》分别签订于2013年12月30日、2013年12月29日，其余＊＊的《上海市房地产买卖合同》均签订于2013年12月30日之后。以上《上海市房地产买卖合同》约定价款共计742，125元，合同签订日和余款到帐日为同一天。上述合同中均载明“甲乙双方通过上海汉**有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权”。

2014年12月，汉**司诉至原审法院，要求判令：陈*公司支付汉**司佣金1，265，883.34元。

原审另查明，前述已签订《上海市房地产买卖合同》的11个＊＊相对应的《＊＊购买诚意金协议书》或《＊＊购买定金协议书》均签订于2013年12月30日前。

原审审理中，汉**司与陈**司对《某某某某代理销售合同》第三条“合作方式”中约定的“乙方将客户带至本案销售现场，经甲方书面确认后，收取意向金，签订相关合同并向甲方付清全部款项（以下简称成交）后，甲方向乙方支付代理佣金”的含义产生争议。汉**司主张，其中的“相关合同”未作特别约定，故只要签订合同，合同约定的款项付清，不论签订的是《＊＊购买诚意金协议书》、《＊＊购买定金协议书》、《上海市房地产买卖合同》，陈**司均应支付约定的佣金。陈**司主张，其中的“相关合同”仅指《上海市房地产买卖合同》，“全部款项”仅指全部＊＊款，只有签订《上海市房地产买卖合同》，并且买受人付清全部＊＊款，陈**司才应支付佣金。

一审法院认为

原审认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现汉**司与陈**司对代理佣金支付条件发生争议。法院认为，双方争议的这一条款约定尽管只表述为“签订相关合同”、“付清全部款项”，而未明确合同和款项的性质，但其后特别注明了“以下简称成交”，并且合同第六条“佣金比例、支付方式”中再次约定“乙方推介客户与甲方成交后，……甲方以现金方式或转账支票方式将佣金支付给乙方”。可见，双方缔约时的真实意思应是成交后支付代理佣金。现《＊＊购买诚意金协议书》是＊＊买卖的意向性协议、《＊＊购买定金协议书》是＊＊买卖的预约合同，两者均尚未固定确定的买卖的意思表示，并非通常概念上的成交；而《上海市房地产买卖合同》性属本约，约定了双方确定的买卖的意思表示，并且明确了具体的权利义务，是为通常人们理解的成交。因此，双方约定的佣金支付前提的真实意思应为签订《上海市房地产买卖合同》并付清全部合同款项。陈**司的相关抗辩，法院予以采信。汉**司关于尚未签订《上海市房地产买卖合同》、尚未付清全部＊＊款的部分＊＊的佣金主张，法院不予支持。汉**司另外主张佣金的现已签订《上海市房地产买卖合同》、已付清全部＊＊款的11个＊＊中，陈**司表示其中9个＊＊的合同签订于约定的合作期限到期之后，故不同意支付该9个＊＊的佣金。法院认为，首先，该9个＊＊均系约定合作期限内经汉**司提供服务由陈**司与买受人签订《＊＊购买定金协议书》、《＊＊购买诚意金协议书》后才签订的《上海市房地产买卖合同》；其次，陈**司在《上海市房地产买卖合同》中也确认与买受人的交易系经汉**司居间而成；再次，即便汉**司的代理销售行为超过了约定合作期限，陈**司亦已实际确认并接受。因此，该部分＊＊最后能完成销售并收齐价款，系汉**司提供约定的委托代理销售服务的直接后果，陈**司仅以签约日期和付款日期超过合同约定合作期限而拒绝支付佣金，缺乏法律依据，法院不予支持。

原审法院于二○一五年四月二十日依法作出判决：上海**限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汉**有限公司代理销售佣金人民币128，083.33元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币16，192元，减半收取，计人民币8，096元，由上海汉**有限公司负担人民币6，665.50元，上海**限公司负担人民币1，430.50元。

上诉人诉称

判决后，汉**司不服，上诉称，上诉人与被上诉人就航头路＊＊＊弄、＊＊＊＊弄、＊＊＊＊弄人防地下＊＊签订代理销售合同，约定的义务是由上诉人推介可销＊＊，即进行推荐介绍。通过上诉人的推介行为，已经有64名业主签订了意向金、定金协议，而且事实上这些业主目前都在实际使用这些＊＊。由于被上诉人的单方原因导致部分53名业主还没有签订正式的买卖合同，但这与上诉人无关，上诉人已经完成了自身的合同义务。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审全部诉请。

被上诉人辩称

被上诉人陈*公司辩称，合同约定一定要等客户签订正式的合同并支付完款项后，才能支付佣金。对于仅签订意向金、定金协议的＊＊，还没有签订正式合同，不应当支付佣金。而且超出了合同约定代理期限的推介行为，被上诉人都不予认可。请求二审法院维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

另查明，上诉人共代理被上诉人签订了63份诚意金或定金协议，并加盖了被上诉人公章（上诉人原审提交了64份协议，但其中署名“唐倩”的定金协议上无被上诉人盖章，被上诉人对此亦不予认可），其中11份签订协议的购买方已经签订了正式买卖合同，剩余的52份协议购买方目前尚未签订正式买卖合同。上述＊＊均由协议购买方实际使用至今，63份协议约定的＊＊款总金额（已经扣除摸奖及团购优惠金额）为5，016，325元，且每份协议的＊＊款均超过了5万元，其中部分协议的签订时间在2013年12月31日之后。

二审期间，被上诉人向本院发表书面意见称，本案系争＊＊＊＊弄、＊＊＊＊弄的＊＊大产权证均已经办理完毕，之所以还没有给购买方办理小产权证是因为：一、相关税费还没有核清缴纳；二、公司管理层处在变动中。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的＊＊代理销售合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。合同约定，被上诉人应在客户签订相关合同并付清全部款项后向上诉人支付佣金。根据现有证据，上诉人共居间介绍63名业主与被上诉人签订了意向金或定金协议。虽然目前仅有11名业主签订了正式买卖合同并支付了全款，但本院注意到：一方面，剩余52个＊＊均定了总款金额并已经交付给购买方实际使用；另一方面，被上诉人也未否认将与该部分＊＊的协议购买方继续履约。此外，根据被上诉人二审中的陈述，＊＊＊＊弄、＊＊＊＊弄的＊＊大产权证已经办理完毕，故剩余的52个＊＊实际上均已经具备了正式签订合同的条件，导致上述＊＊未能签订正式合同并收取剩余款项的原因在于被上诉人未能完成税费清缴及管理人员更换导致的工作疏失停滞。合同法第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，由于被上诉人怠于履行其签订的协议义务，导致正式签约行为及收款的拖延，不正当的阻止了合同约定的佣金支付条件成就，应由其承担相应的不利后果，视为条件已经成就，故本院认定被上诉人现应当就剩余52个＊＊向上诉人支付佣金。根据合同约定的比例计算，被上诉人现应当支付的佣金总计为：1，244，217元。

但本院需要说明的是，如果被上诉人其后最终确认不再与该52个＊＊的协议购买方签订正式合同，解除此前已经签署的意向金、定金协议，被上诉人可向上诉人主张返还相应的佣金款项。

关于代理期限的问题。虽然合同约定的代理销售期限截止2013年12月31日，但上诉人居间签订的意向金及定金协议上均加盖了被上诉人的印章，证实了被上诉人对其居间行为的认可，被上诉人以此作为拒绝支付佣金的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上所述，对上诉人汉**司的上诉请求中具有事实与法律依据的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销上海**人民法院（2015）浦*一（民）初字第1305号民事判决；

二、上海**限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海汉**有限公司代理销售佣金人民币1，244，217元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币16，192元，减半收取，计人民币8，096元，由上海汉**有限公司负担人民币1，096元，上海**限公司负担人民币7，000元。

二审案件受理费人民币15，040元，由上海汉**有限公司负担人民币2，040元，上海**限公司负担人民币13，000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日