孙大为与刘**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**与被告刘*双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员郝**适用简易程序公开进行了审理。原告孙**，被告刘*双及其委托代理人吴*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告于2013年8月20日通过哈尔滨佰**有限公司签订哈尔滨市道里区恒祥城房屋租赁合同，并于2014年7月28日续签一年房屋租赁合同，并给付被告全年房屋租金24000元。2014年10月8日，在不欠水、电费的情况下，小区物业对该房屋突然停水、停电，理由为物业与被告对该房屋产权有争议，原告马上打电话给被告，被告称该房没有产权争议。其后，原告拨打110报警。110民警与物业工作人员赶到该房屋后，告知原告该房屋在产权上存在争议，110民警做了出警记录。后原告又给哈尔**理办公室打电话，证实该房确实存在产权争议，无法解决停水、停电问题。原告给被告打电话告知上述情况，被告承认该房在产权上有争议，原告要求与被告协商解决，退还原告全年租金及搬家费用（2014年7月续签房屋租赁合同，原告仅住45天），被告不同意并称：“停水停电是物业的事，与己无关”。现原告已无法正常居住及经营网店。现原告要求与被告解除房屋租赁合同；被告双倍赔偿原告余下租金41600元；退还租房押金1000元；赔偿网店经营损失2万元、宽带迁移费300元、房屋租赁中介费1000元、搬家费800元。

被告辩称

被告辩称：原告的诉讼请求不成立。被告认可原告起诉状中主张的本案事实。原、被告于2013年8月20日签订房屋租赁合同，于2014年7月28日续签租赁合同，并收到原告租金24000元（此款为2014年7月28日续签合同的房屋租金）。但被告不认可原告起诉状中主张的被告自认其出租房屋与物业有争议，被告与本案相关当事人，包括房屋出卖方黑龙江**有限公司（以下简称银**司）及该房屋的物业管理部门，既不认识，亦没有任何来往，只是与银**司签订商品房买卖合同，并按合同支付购房款。在正常缴纳相关进户费用后占有、使用该房屋，该房屋不存在任何法律意义上的瑕疵，被告系该房屋合法、唯一的所有人。本案案发前，没有任何人向被告主张该房屋的权利，也未产生矛盾。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律，且双方按照该租赁合同已经履行使用一年有余，该租赁合同应当认定为合法有效。目前，该房屋被其物业管理部门强行断水断电，这一事实存在，但被告认为这是物业部门的非法行为，亦是侵权行为。即便像原告所主张，被告及有关部门因一些原因产生矛盾，作为物业部门，并非国家机关，无权采取停水、停电的措施。被告没有能力及义务，保障案外人不违法，不对原告进行侵权。原告本次诉讼是错误的，按法律角度讲，原告应当起诉物业，要求其停止侵害，赔偿损失，不能向被告主张权利。综上，从法律适用角度讲，原告的主张没有事实和法律依据，法院应当驳回原告的诉讼请求。

本院查明

根据原、被告当庭陈述及对原、被告提供证据的分析认定，本院确认如下事实：

2013年8月20日，原、被告签订房屋租赁合同，双方主要约定：“被告将哈尔滨市道里区康安路2号恒祥城小区，使用面积87平方米的房屋租给原告使用，期限自2013年8月20日至2014年的8月20日，租期为12个月，每月的租金为2000元，原告一次性付12个月租金合计24000元，第二次付款应在前次租金期满前一个月2014年7月20日支付。租期满不续租提前一个月通知被告，如逾期不交原告应主动搬出。否则被告有权将房屋收回或通过诉讼解决。原告交给被告水电煤气室内设施等费用押金合计人民币1000元，还房时，原告不欠任何费用，被告全部返还人民币1000元，如果欠费则由被告补交或在押金中扣除后，余额全部返还给原告。被告中途终止合同要双倍赔偿原告余下的租金，原告中途退租被告不退租金。”被告的丈夫李**代表被告与原告分别在该房屋租赁合同上签字。该合同履行至2014年7月28日，原告向被告支付下一年度的租金24000元，被告为原告出具收据一份，该收据上标明：“房费一年和上年一样（合同），租房日期2014年8月20日至2015年8月20日”。2014年10月8日下午，该房屋被停水、停电。当日晚10时许，原告向110报警，辖区派出所民警出警后，告知原告该警不属于公安机关管辖，可向有关部门投诉。2014年10月27日，原告迁出该房屋，原告因此次迁出，支付搬家费800元，宽带调测费48元，宽带迁移费50元及宽带押金200元。截止到2015年3月6日，该房屋仍处停水、停电状态。

本院认为

本院认为，原、被告发生本案纠纷期间，虽未重新签订房屋租赁合同，但在被告收取续租租金的收据上，双方均认可沿用原房屋租赁合同，故除房屋租赁期间外，双方均应按原房屋租赁合同依约履行。房屋出租期间，被告应保证其所出租房屋正常供水、供电，从而保障原告基本的生活需求。被告未及时解决该房屋的停水、停电问题，导致原告无法正常使用该房屋构成违约。故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告关于要求被告双倍赔偿原告尚未使用的房屋租金41600元的请求，因导致本案房屋租赁合同的解除，非被告的意愿，故不能认定为终止合同系被告主观故意，被告未违反合同该项约定，故原告的该请求本院不予支持；被告应返还原告尚未使用出租房的剩余租金，即自2014年10月28日至2015年8月20日的房屋租金为19600元。关于原告要求退还租房押金1000元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同已无法实际履行，本院予以支持。关于原告要求网店经营损失2万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的宽带迁移费300元，其中98元为宽带迁出需要向电信部门支付进行安装调试和迁移的费用，本院予以支持；另外的200元是宽带部门收取的押金，还可以凭据返还，本院不予支持。关于原告主张的此次租房的房屋中介费1000元，因房屋中介部门已完成了对原、被告房屋租赁的服务业务，原告向被告主张给付此款无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的搬家费800元的诉讼请求，无相关法律依据，本院不予支持。被告认为原告应起诉物业的抗辩理由，因物业不是租赁合同的相对方，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条的规定判决如下：

裁判结果

一、解除原告孙大为与被告刘**签订的房屋租赁合同；

二、被告刘**于本判决生效之日起十日内返还原告孙大为自2014年10月28日至2015年8月20日的房屋租金19600元；

三、被告刘**于本判决生效之日起十日内返还原告孙大为租房押金1000元、宽带安装调试及迁移费98元；

四、驳回原告孙**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1418元，减半收取709元，原告孙**负担550元，被告刘**负担159元（此款原告孙**已垫付，被告刘**于本判决生效后十日内给付原告孙**）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于黑龙江**人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月十日