綦**与陈*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人綦**因与被上诉人陈*房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人綦**、被上诉人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定：2011年8月11日，綦**与陈*签订租房协议书，将位于哈尔滨市松北区绿水小区Ｊ栋21号的车库一处出租给陈*。双方约定租期两年，自2011年8月12日至2013年8月11日，每年租金4000元，两年合计8000元。协议中还写明“电费随时结算，期满前一个月交押金200元”。此后陈*按照约定交付了租金8000元，綦**按照约定将车库交付给陈*使用。租期内，车库使用发生电费60元。2013年8月11日，陈*将车库交还綦**，綦**要求陈*支付电费60元，陈*以押金200元没有返还为由拒绝。交接时，车库地面没有异常。2013年10月中旬某日，该小区试供热，綦**发现车库地面有水，自行刨开部分地面后，发现地下供暖管件有漏水点。綦**于是自行购买了一段供暖管件及两个接头将裂开的管件更换。2013年11月8日，綦**找来供热单位维修人员查看，维修人员为其出具证明一份，写明“绿水小区J-21号车库于2013年11月8日发现地下供暖管漏水，由房主自行刨开，供热人员到现场发现地暖管有裂纹”。綦**认为地下供暖管件漏水系陈*租赁中使用不当冻裂造成，故要求陈*赔偿相应损失，陈*拒绝。

诉讼中，綦**申请对裂开的地下供暖管件进行司法鉴定，以确定其裂开的原因，但未能得到司法鉴定机构的鉴定意见。

綦**诉称，綦**于2009年9月14日购买了位于哈尔滨市松北区绿水小区Ｊ栋21号车库，于2011年8月将该车库出租给陈*，双方签订了出租协议，约定租期两年，自2011年8月12日至2013年8月11日，每年租金4000元，两年合计8000元。双方还约定押金200元，于租赁期间届满前交付。此后陈*交付了租金，綦**交付了车库。陈*没有交付押金。2013年8月11日早晨，车库租期届满，双方交接车库，綦**未发现车库有异常。陈*租房期间欠缴电费60元，由綦**交付，綦**要求陈*支付，陈*拒绝，双方因此发生争吵。2013年10月16日，该小区试供热，綦**发现车库地面有裂痕，经供暖维修人员查看是地下供暖管线故障，綦**于是自己刨开地面，找到了供暖管线漏水的部位，并自己购买了一段管件和两个接头，将漏水的部分管件替换安装，花费约50元。损坏的管件经维修人员查看，管件系因冷冻裂开。綦**认为，因为发现管件冻裂时室外温度并不很冷，所以该管件的冻裂一定是发生在陈*租赁期间，故要求陈*承担赔偿责任。因陈*拒不赔偿，綦**诉至法院。诉讼期间，綦**委托北京东方美**尔滨分公司（以下简称“东方**公司”）查看地下供暖管件更换工程，该公司施工报价为6145.51元。现綦**要求判令陈*交付两年车库用电费60元，赔偿更换车库整体地下供暖管件及刨除与重新做水泥地面的费用6145.51元，诉讼费用由陈*负担。

陈**称：2011年8月初，陈*看到广告找到綦**要租车库，并交付綦**200元定金。车库交付给陈*时，陈*又付给綦**两年租金8000元，原来交的定金200元双方协商确定为车库使用的押金。2011年年底，陈*使用车库期间，发现冬天车库温度低。2012年底，车库内温度没有特别低的时候。车库地下供暖管件裂开不是陈*造成的。夏天使用中陈*有一次离开时忘记关车库门，刚离开不久就被物业公司管理人员及时发现，而且地下供暖系统中的水是流动的，所以车库地下供暖管件裂开不可能是陈*造成的，不可能是冻裂的。陈*使用车库期间的60元电费确未支付，但綦**未将押金200元返还，无权要求陈*再支付电费。故不同意綦**的诉讼请求。

一审法院认为

原审判决认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。綦**与陈*之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。陈*在使用租赁的车库中，未按照约定结算电费，由此给綦**造成电费60元的损失，应当予以赔偿，故綦**关于陈*支付电费60元的请求符合法律规定，予以支持。陈*关于交付綦**定金200元转为押金的抗辩主张未能举示证据加以证明，不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。綦**主张车库地下供暖管件系由陈*在使用中冻裂，发现管件冻裂时室外温度并不很冷，据此认为该管件的冻裂必然发生在陈*租赁期间，但綦**未能举示有效证据证明该管件裂开系冷冻导致，不能排除管件裂开可能存在其他的原因，应当承担举证不能的不利后果。故对綦**赔偿地下供暖管线维修损失的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、陈*于本判决生效之日起七日内给付綦**电费60元；二、驳回綦**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（綦**已预付）减半收取，退回綦**25元，由陈*负担25元。陈*将应付款25元于本判决生效之日起七日内交付綦**。

上诉人诉称

綦**不服原审判决，向本院提起上诉称：1、争议车库地暖管线漏水是冻裂的，与质量问题导致漏水有明显区别，直观就能判断，鉴定会增加矛盾。2、如必须做鉴定，綦**一定配合。请求二审法院依法改判支持綦**一审诉讼请求。

被上诉人辩称

陈**称：已经支付綦**租赁费。租赁期已过，双方交接后，綦**提出管线冻裂，与陈*无关。不同意綦**的上诉请求。

二审中，双方当事人均无新的证据提交。

本院查明

二审认定的案件事实与一审一致。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为：綦**车库地下供暖管线是否为冻裂；是否为陈*造成的；陈*是否应承担赔偿责任。綦**与陈*的房屋租赁合同2013年8月11日租赁期限届满，陈*将承租的车库交还綦**。綦**承认交接时未见车库地面有异常，直到2013年11月8日试供热时，綦**发现车库地面出现漏水。鉴于鉴定机构对于地暖管损坏的原因无法鉴定，且綦**发现漏水后，自行刨开地面，对于受损地暖管自行更换，故根据现有证据不能确定争议车库地暖管线损坏是陈*造成的，原审判决据此未支持綦**要求陈*赔偿更换车库整体地下供暖管与重新做水泥地面的费用的请求并无不当。綦**主张管线开裂是陈*使用期间冻裂的，綦**对该主张负有举证责任。綦**举示的供暖管线无法从直观上判定开裂原因，一审依据綦**的申请，委托黑龙江省**询有限公司进行鉴定，但该鉴定机构在了解现场情况及查看了綦**提供的破损管线后，以无法鉴定为由对綦**要求对管线开裂原因进行鉴定的申请不予受理。二审中，虽然綦**表示配合鉴定，但綦**应对进行鉴定所需要的条件承担责任。本案中，由于綦**在车库漏水后，已将地暖管线自行拆卸，陈*对綦**提交的作为检材的破损管线系从綦**车库的地热管上截取的事实不予认可，本案不具备鉴定条件，无法进行鉴定，綦**应对不能满足鉴定条件承担举证不能的责任。其主张管线是在陈*租赁期间冻裂的证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由綦**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十九日