王**与马培力、马**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人马培力、马**房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

一审判决认定：马**与马**系父子。2008年6月1日，马**与王**签订房屋租赁协议书，将其享有承租权的位于哈尔滨市道里区地德里小区207栋3号、4号房屋租赁给王**从事汗蒸洗浴服务经营活动，期限为1年。2011年8月10日，马**授权马**与王**签订租房协议书，约定继续将上述房屋租赁给王**使用，租赁期间自2011年6月1日起至2014年5月31日止，年租金1.8万元。协议到期后，马**、马**要求王**迁出租赁房屋，王**拒绝迁出。王**至今未将租赁房屋交付马**，仍将经营的设备存放在租赁的马**房屋中。

马**、马**诉称：马**、马**系父子。2011年8月10日，马**委托马**将位于哈尔滨市道里区地德里街207栋3号、4号门市出租给王**从事商服业使用，双方签署租房协议，约定租房期限为2011年6月1日至2014年6月1日，年租金为1.8万元。2014年6月1日，马**与王**签署补充协议，约定马**、马**给王**从2014年6月1日至2014年10月31日搬家时间，王**到期后仍不搬出，按年租金4万元给付房租。现王**在宽限期内仍没有搬出，也没有给付租金。请求：王**给付马**、马**从2014年6月1日至2015年5月的房屋租金共4.6万元（3300元u0026times;12个月）；王**搬出租用的哈尔滨市道里区地德里街207栋3号、4号门市房屋。

王**辩称：房屋的实际出租人是马**。房屋租赁期间，王**投入设备，并有部分设备镶嵌在租赁房屋墙体中，如果拆除，既对马**的房屋造成破坏，又使得王**的设备无法正常使用，给王**造成重大的经济损失。马**、马培力与其亲属到王**经营场所进行财产损害，并造成王**身体损害。王**要求继续使用租赁房屋并给付租金，不同意迁出租赁房屋。要求马**、马培力对王**人身损害给予赔偿。

一审法院认为

一审判决认为：马**、王**之间的房屋租赁合同有效，双方应自觉履行合同约定的权利、义务。双方合同到期后，王**仍占用马**的房屋，没有法律依据，对马**、马**要求王**迁出的请求予以支持。关于马**、马**依据马**与案外人签订协议的约定，主张按照月租金3300元的标准给付占用房屋期间的租金损失的请求，因该协议未经王**追认，不具有法律效力，应依据马**与王**签订协议中约定的年租金标准计付租金，即按照每日给付租金49.32元予以支持。王**抗辩马**、马**等人造成其人身损害，属另一法律关系，不予合并审理。判决：一、王**于判决生效之日起十日内将放置在马**承租的位于哈尔滨市道里区地德里小区207栋3号、4号房屋内的设备和物品全部搬出，并将位于哈尔滨市道里区地德里小区207栋3号、4号房屋返还给马**、马**；二、王**于判决生效之日起十日内给付马**、马**自2014年6月1日起至2015年6月26日期间的租金损失费19,233元，自2015年6月27日起至判决生效之日起十日内的租金损失费按每日49.32元计付;三、驳回马**、马**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费950元，由马**、马**负担567元，王**负担383元。

上诉人诉称

王**不服一审判决，向本院提起上诉称：王**是在马**、马**答应王**租赁可以10年、20年不变的情况下才投资的，现马**、马**要求王**从租赁的房屋中搬出，王**不同意。一审通知2015年3月6日开庭，当天王**和证人均到某某，但一审却未按期开庭，给王**造成精神和经济损失。当天，马**、马**无故不到某某，应按其撤诉处理，一审支持马**、马**的请求违法。2014年12月11日21点左右，马**、马**组织一伙人闯进王**经营的汗蒸馆进行打砸，将王**及其母亲打伤。请求：继续履行租赁合同，不同意迁出。

被上诉人辩称

马**、马**辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，王**的上诉请求不成立，于法无据。租赁合同到期，王**应当及时迁出所租赁的房屋，并给付逾期占用期间的租赁费用。

二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。

本院查明

二审认定的案件事实与一审一致。

另查明，涉案房屋是国有非住宅房屋，承租人为马玉宝。

2014年6月1日，甲方马**与乙方王**的母亲林**签订《补充协议》，约定：该补充协议作为2011年6月1日至2014年5月31日止租房协议的附加协议。1、经甲乙双方友好协商，甲方将地德里街207栋3、4号门市，自2014年6月1日至2014年10月31日止五个月为期限，作为乙方搬出此房的期限，到期乙方必须搬出该门市房，如到期乙方未搬出此房，乙方自愿承担该门市房全年租金4万元整。2、乙方在此期间内不得将房屋及设备出租、出兑。3、乙方须保证按时搬出，搬出时不得破坏房屋格局、门窗、上下水、电源，如有破坏按价赔偿；不得拖欠任何水电、燃气等费用。4、合同期后，甲方不再将房屋承租给乙方。5、此合同一式两份，甲乙双方共同拟定，双方各执一份。此合同按签字之日起生效。

王**承认租金交至2014年6月1日，在一审庭审中称，其不清楚合同到期后马**要求王**限期搬出的事，王**实际经营至2014年12月11日，12月11日马**来到租赁房屋中，把王**经营的店给砸了，把王**及其母亲林**打了。在此之前，双方协商过要求马**履行口头协议，继续租赁房屋，并同意支付租金给马**，但马**不同意。

二审中，王**称，2015年3月6日开庭时，马**、马培力没有来，只有律师来了，一审承办人以没有通知到马**为由没有开庭。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：u0026ldquo;依法成立的合同，自成立时生效u0026rdquo;；第二百一十二条规定：u0026ldquo;租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同u0026rdquo;。双方当事人对马**与王**于2008年6月1日签订房屋租赁协议书及马**授权马培力与王**2011年8月10日签订租房协议书没有异议，一审认定马**与王**之间的房屋租赁合同有效正确。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：u0026ldquo;合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定u0026rdquo;；第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；第二百一十五条规定：u0026ldquo;租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁u0026rdquo;；第二百二十六条规定：u0026ldquo;承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付u0026rdquo;；第二百三十二条规定：u0026ldquo;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人u0026rdquo;。2011年8月10日的《租房协议书》于2014年5月31日届满后，双方未续订书面租赁合同，但王**仍继续使用租赁房屋，应视为双方自2014年6月1日起为不定期租赁，应继续履行《租房协议书》关于租金标准等约定。马**、马**可以随时要求王**从涉案房屋中迁出，交还涉案房屋。王**虽称不清楚合同到期后马**要求王**限期搬出的事，但承认在2014年12月11日之前，双方协商过要求马**履行口头协议，继续租赁房屋，并同意支付租金给马**，但马**不同意。可见，在2014年12月11日之前，王**已知道马**不同意继续履行《租房协议书》，要求王**搬出租赁房屋。直至本案诉讼期间，王**一直占用租赁房屋，没有搬出，亦未在不定期租赁期间届满一年时支付租金。一审判定王**仍占用马**的房屋没有合法依据，对马**、马**诉请王**迁出租赁房屋予以支持正确，应予维持。王**关于马**、马**曾答应王**可以租赁10、20年的主张，没有书面租赁合同等依据，不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于u0026ldquo;租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式u0026rdquo;等规定，其此项主张没有证据证明，不成立。王**要求继续租赁涉案房屋的上诉主张，不符合法律规定，不成立，不予支持。王**无权继续使用租赁房屋进行经营，其以马**、马**打砸其经营场所为由要求继续经营，不同意迁出租赁房屋的主张不成立，不予支持。

关于王**主张其有部分设备镶嵌在租赁房屋墙体中，如果拆除，既对马**的房屋造成破坏，又使得王**的设备无法正常使用，给王**造成重大经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：u0026ldquo;租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。u0026rdquo;《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：u0026ldquo;承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状u0026rdquo;；第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；第十二条规定：u0026ldquo;承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外u0026rdquo;。双方在涉案房屋租赁合同中没有约定租赁期间届满时的装饰装修问题，依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，《租房协议书》已于2014年5月31日届满，王**应当自行负责装饰装修费用。

《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：u0026ldquo;当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行u0026rdquo;；第一百四十六条规定：u0026ldquo;有下列情形之一的，可以延期开庭审理：（一）必须到某某的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到某某的；（二）当事人临时提出回避申请的；（三）需要通知新的证人到某某，调取新的证据，重新鉴定、勘验，或者需要补充调查的；（四）其他应当延期的情形u0026rdquo;。当事人有权委托代理人参加诉讼活动和庭审活动，其委托代理人到某某参加诉讼，应视为当事人到某某。二审中，王**承认马**、马培力的委托代理人在2015年3月6日一审通知的开庭时间到某某；且法院有权根据案件实际情况决定延期审理。王**关于马培力、马**未到某某，本案应按撤诉处理的主张不成立。

关于王**提出的马**、马**等人打砸王**经营的汗蒸馆，将王**及其母亲打伤的问题，系另一法律关系，一审不予合并审理，符合法律规定。王**可另行解决。

综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费383元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十一月十一日