扶**公司与扶**公司、扶**公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称扶**公司）因与被上诉人扶沟世**限公司（以下简称扶**公司）、原审第三人扶沟中泰**限公司（以下简称扶沟中泰公司）租赁合同纠纷一案，不服扶沟县人民法院（2014）扶民初字第189号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人扶**公司的委托代理人高**、吉**、被上诉人扶**公司的委托代理人任**、原审第三人扶沟中泰公司的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2009年4月10日，扶**公司与扶**公司签订了一份《标准化厂房租赁协议》。该协议约定：“扶沟**有限公司将座落在机械工业园内的13、14、15号标准化厂房（建筑面积8981.25平方米）出租给扶沟**有限公司使用，期限三年，自2009年5月10日至2012年5月9日，租金按年结算，每年租金538875元。在每年合同到期前一个月内一次性交付。厂房不得转租第三人使用或与第三人互换房屋使用。扶**公司应在租赁期届满时把厂房交还给扶**公司，并保证厂房完好无缺，如需续租承租上述厂房，扶**公司应提前两个月与扶沟**有限公司协商，双方再订协议”。2010年5月扶**公司入住到14号厂房。扶**公司就14号厂房未与扶**公司签订转租合同，扶**公司也未与扶**公司签订房屋租赁合同。扶**公司也未向本院举证证明扶**公司何时搬出14号厂房的。2013年3月初，扶**公司把园区内的所有厂房卖给郭**所有，扶**公司未要求扶**公司承担厂房租金和物业管理费。

一审法院认为

原审法院认为，扶**公司与扶**公司签订的《标准化厂房租赁协议》明确约定，厂房不得转租第三人使用或与第三人互换房屋使用。扶**公司应在租赁期届满时把厂房交还给扶**公司，并保证厂房完好无缺。扶**公司就14号厂房未与扶**公司签订转租合同，扶**公司也未与扶**公司签订房屋租赁合同。所以扶**公司向扶**公司主张租金以及物业管理费的诉讼请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回扶沟**有限公司对扶沟世**限公司的诉讼请求。本案案件受理费7890元，由扶**公司负担。

上诉人诉称

扶**公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销扶沟县人民法院（2014）扶民初字第189号民事判决，改判扶**公司支付扶**公司厂房租金419125.5元，物业管理费13173.5元，合计432299元，一二审诉讼费由扶**公司承担。

扶**公司的上诉理由为：1、双方之间虽没有签订书面房屋租赁合同，但扶**公司承认2010年5月入住14号厂房，双方已形成事实上的租赁合同关系；2、其间扶**公司于2011年9月、2012年1月、2012年10月、2013年3月四次给扶**公司下发书面催缴租金通知，并于2013年7月、8月两次书面通知扶**公司腾出厂房，扶**公司拖欠租金和物业管理费的事实清楚。

被上诉人辩称

扶**公司答辩称：1、扶**公司搬到园区及撤离园区均是因为政府所迫。扶**公司在2009年12月之前在扶沟县的河**盖厂内承包其车间生产制造缸盖，后由于河**盖厂破产，厂区被拍卖，撤回老长生产。2009年12月受到政府部门干涉，相关部门对老厂区断水断电，迫使扶**公司向扶沟县工业园区机械园搬迁，当时政府承诺免税、免管理费、免房租、水电费优惠等。搬进园区后没有与扶**公司签订租赁合同，交纳物业费也是迫于停产威胁。后由于扶**公司刁难，扶**公司被迫迁出。两次搬迁费高达30万元，装饰费10万元；2、扶**公司与扶**公司不存在合同关系，与第三人不存在转租关系，依据合同相对性，不具备合同权利义务，不承担偿还租金责任；3、扶**公司与第三人扶沟中泰公司的租赁合同应认定为有效合同，第三人负有合同约定的责任；4、本案扶**公司起诉超过法定时效。请求驳回上诉，维持原判。

扶**公司陈述称：1、租赁合同名义是第三人，但该合同是为了响应政府政策；2、14号厂房是扶沟世通公司独立使用，与第三人无关，其应缴纳相关费用；3、扶**公司在起诉和上诉中均未主张第三人承担责任，请求维持一审对于第三人责任的认定处理。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：扶**公司提交有催要欠款的书面通知，本案未超出法定诉讼时效。依据扶**公司诉请，扶**公司实际使用了位于扶沟县机械工业园区内的14号厂房，使用时间从2010年5月开始，之前的租金和物业管理费已结清。一审提交的扶**公司交纳的物业管理费记账联3张合计款7184元、厂房租金记账联10张合计款89812元本院予以认定，可视为扶**公司对实际租赁14号厂房并交纳租金、物业管理费的认可。对于扶**公司要求与扶**公司的租金、物业管理费按照其与第三人扶沟中泰公司租赁合同标准计算的诉求，扶**公司未能举证，应承担举证不力的法律后果。从2010年5月至2011年3月共11个月，扶**公司实际交纳租金、物业管理费96996元，可以推定双方按照每月8818元的交费标准实际履行了租赁合同。2011年4月至2013年2月，扶**公司欠交的租金、物业管理费总额应为193992元。原审判决认定事实清楚，但驳回扶**公司诉讼请求属适用法律错误，判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销扶沟县人民法院（2014）扶民初字第189号民事判决；

二、被告扶沟世**限公司于本判决生效之日起三十日内给付扶沟**有限公司租赁费、物业管理费193992元；

三、驳回扶沟**有限公司的其他诉讼请求。

一二审案件受理费合计15674元，由扶沟**有限公司承担10000元，扶沟世**限公司承担5674元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十二日