常德市**发有限公司与龚**商品房买卖合同纠纷民事裁定书

案件描述

申请人常德市**发有限公司（以下简称凌**司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服常德仲裁委员会作出的（2011）常仲裁字第206号裁决书，向本院提出申请，请求撤销该仲裁裁决。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。申请人凌**司的委托代理人陈**，被申请人龚**的委托代理人罗**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

常**委员会认定，2010年2月22日，龚**与凌**司签订了一份合同编号为20090067107-108的《商品房买卖合同》。合同约定：龚**购买凌**司开发的澧县澧阳镇金利商城第一幢第一层107#、108#房屋，建筑面积共计159.2㎡，单价为26381.9元／㎡，房屋总价款4200000元；房屋交付期限为2010年1月31日。合同同时约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起5日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。该合同在出卖人处加盖有“常德市**发有限公司销售专用章”字样，委托代理人处加盖有“罗**印”的私人印章。

合同签订后，龚**要求购房合同经房产部门备案后才交购房款，但由于金利商城开发项目没有交清有关建设税费，澧**管局不予办理备案登记。为此，凌**司设立的“常德市**发有限公司澧县分公司”经理、金利商城项目负责人罗**伪造“澧县**理局商品房合同备案专用章”，加盖于《商品房买卖合同》封面。

2010年2月28日，凌云公司澧县分公司向龚**出具了金利商城107#、108#商铺购房款4200000元的《往来结算收据》，开票人为李**。同年3月4日、3月29日，根据罗**的指定，龚**的父亲江**受龚**委托通过银行转帐方式，分两次将4200000元购房款支付给金利商城项目开发合伙人之一的彭**（后退出合伙）。

本院查明

另查明：龚**与凌**司签订《商品房买卖合同》的当日，龚**与凌**司还签订了一份《门面合作经营舍同》。合同约定：龚**提供合作经营的铺面位于澧县金利商场一区一层7#、8#共贰间，建筑面l59.2平方米。在合作期内，凌**司不得对龚**门面进行销售；合作期限为2010年3月1日起至2018年3月1日止；合作期间，凌**司有权选择自主经营、出租经营或其他形式选择合作伙伴，龚**不得干预；合作期内，凌**司每年向龚**支付使用350000元，使用费按年支付。

2010年3月4日，罗**向龚**出示“欠条：“常德市**发有限公司于2010年5月1日向龚**付清第一年（2010年3月1日——2011年3月1日）房租叁拾伍万元整及门面押金拾万元整，合计肆拾伍万元整。”2010年5月9日、5月20日、5月28日凌*公司分三次通过工商银行向龚**（具体收款人为龚**的丈夫余**）汇款450000元。2011年3月7日、3月18日，罗**又通过招商银行共汇给龚**第二年度房屋租金350000元。现两间涉案商铺由凌*公司出租给湖南九**有限公司经营至今。

凌**司系1997年成立，其主要经营范围为从事房地产开发及经营等业务。2006年11月23日，凌**司作为甲方与乙方罗**、彭**签订了一份《项目开发合作协议书》，该协议约定：澧县**宫居委会（老照像馆）项目开发的土地摘牌、拆迁、建设开发由乙方全额出资，乙方自主决策，甲、乙双方共同管理。2007年7月3日，经凌**司股东会议决定：同意设立常德市凌云**澧县分公司，授权分公司对澧县项目具体实施，分公司经理由罗**担任、彭**任副经理，聘任余先桃业务副经理。凌**司随即在澧县注册成立分公司，并将澧县**宫居委会（老照像馆）开发项目定名为“金利商城”。在金利商城项目组建售楼部时，经凌**司法定代表人罗**同意，该分公司雕刻了一枚“常德市**发有限公司金利商城销售专用章”的印章。事后，罗**未经凌**司同意私自雕刻了一枚“常德市**发有限公司销售专用章”的印章，并交给余先桃保管。在龚**与凌**司签订的《商品房买卖合同》中，其出卖人一栏上加盖的就是罗**私刻的这枚印章以及罗**的私章。2009年国庆节前后，经凌**司法定代表人罗**出面协调，商定金利商城合伙人彭**撤出，彭**同意对投资到金利商城项目的资金就不再享有分红，以罗**还本付息的形式清算。具体方案为罗**实际付给彭**现金500000元，其余资金用金利商城的部分商铺（含龚**购买的107号、108号商铺）由分公司代售抵帐。罗**在与龚**达成商品房买卖协议后，指示龚**将其应给该分公司的购房款汇到彭**帐上。2010年3月4日、3月29日，龚**的父亲江**受其委托，分两次通过工商银行汇购房款4200000元至彭**银行帐户。

2010年9月30日。凌**司与案外人刘*签订了一份合同编号为20090067107的《商品房买卖合同》，约定将澧县金利商城107号商铺再次出卖给案外人刘*。同日，该份《商品房买卖合同》在澧县**理局登记备案。事后，案外人刘*多次要求凌**司交付房屋，但凌**司仍未将房屋交付。

2011年6月30日，凌**司又与案外人林**、胡**签订了一份合同编号为20090067108号的《商品房买卖合同》，约定将108号商铺再次出卖给案外人林**、胡**。2011年7月5目，凌**司与案外人林**、胡**签订了一份《门面租赁补充协议》。协议约定：凌**司澧县分公司每年从九芝堂付给租金的总额中直接支付给林**、胡**每年应得租金139500元，2011年6月15日至2012年6月15日租金林**、胡**在购买凌**司门面时已直接抵扣了139500元。合同签订后，凌**司及其澧县分公司一直没有向林**、胡**支付租金，也未交付房屋。同年7月26日，林**、胡**对金利商城108号门面在房地产管理部门办理了澧房权证澧阳镇字第711003727号房屋所有权证。

同年12月19日，龚**因不服澧县**理局给林**、胡**颁发金利商城108号房屋711003727号房屋产权证书，向澧县人民政府申请行政复议。澧县人民政府经行政复议后决定，撤销澧县**理局作出的711003727号房屋产权登记，并下达了澧政复决字（2012）1号行政复议决定书。林**、胡**不服，向常德**民法院提起行政诉讼，2012年6月1日，该院作出（2012）常行初字第17号行政判决书，判决维持澧县人民政府澧政复决字（2012）1号行政复议决定。林**、胡**不服，向湖南**民法院提起上诉，2012年9月5日，该院作出（2012）湘高法行终字第75号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2012年5月15日，由于金利商域107号、108号商铺一房二卖的真相暴露，湖南九**有限公司将其租赁的涉案商铺的租金（期间为2012年6月15日至2013年6月14日）到澧县公证处予以提存。

2012年12月18日，罗**因涉嫌伪造事业单位、公司印章罪，挪用资金罪，被澧县人民检察院向澧县人民法院提起公诉。

常**委员会认为：依法成立的合同，受法律保护，且对当事人具有约束力。龚**与凌**司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，应当确认有效，双方应诚实履行。龚**要求凌**司提供资料报产权登记机关备案并协助龚**办理金利商城第一幢第一层第107号、108号商铺房地产权属证书符合同约定和法律规定，予以支持。凌**司至今没有依据合同约定履行义务，应视为违约，龚**要求被凌**司按其已付购房价款4200000元的1%支付42000元违约金的仲裁请求，予以支持。

凌**司提出龚**与其签订的《商品房买卖合同》上加盖的公章系伪造，不是凌**司真实意思表示，不应承担责任的观点，因罗**在商品房买卖合同中是以代理人身份签章，且罗**是凌**司在澧县分公司的负责人、项目开发人，凌**司股东会议授权分公司对澧县项目具体实施，因而龚**有理由相信其具有代理权。依据我国《民法通则》第四十三条的规定，企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。因此，在凌**司设立的分公司不具有独立法人资格的前提下，凌**司依法应当承担相应的民事责任，故凌**司提出不应承担责任的抗辩理由没有法律依据，不予支持。凌**司要求对涉案公章进行鉴定的请求，没有必要，不予鉴定。罗**因伪造公章和挪用资金被追究刑事责任，不影响本案商品房买卖的民事法律关系成立，凌**司请求驳回龚**仲裁请求或中止本案审理的观点没有法律依据，不予支持。

凌**司设立的澧县分公司合伙人之一彭**撤伙后，该分公司在给付其部分资金后，其余部分资金用商品房抵偿债务，是凌**司与彭**之间的真实意思表示。彭**对抵偿给自己的金利商城107号、108号门面，委托凌**司设立的澧县分公司代销售，对其销售的房屋价款，凌**司根据罗华林的指定，直接打入彭**的银行帐户，属于合法的债权债务三方转移，不影响龚**向凌**司支付购房款的法律事实成立。

对龚**要求凌**司就金利商城107号、108号门面在房管部门登记备案后才交纳购房款的“要约”，凌**司在有关建设税费没有交清而不能登记备案的情况下，用加盖伪造的“商品房合同备案专章”表示“承诺”。此后，龚**与凌**司签定《门面合作经营合同》，并给付了租金，说明凌**司向龚**有真实的卖房意思表示。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，备案登记不影响商品房买卖合同的有效成立。登记备案属于合同成立后的行政监督，不发生物权的排他效力。凌**司对龚**的编号为20090067107-108的《商品房买卖合同》虚假备案登记而否认其合同效力的观点不能成立。

龚**与凌**司签订的《门面合作经营合同》，证实凌**司已将商品房交付龚**，龚**又以合作经营的形式转移给凌**司使用，凌**司向龚**支付了两年的房屋租金共计700000元。依据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”因此，龚**已实际合法占有涉案房屋。

对凌**司一房二卖的权属处理，最**法院《全国法院民事审判工作会议纪要》（法*（2011）442号）第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”湖南**民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008）第四条：“出卖入以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效时，一般按以下顺序确定房屋所有权人，……（三）均未办理房屋产权过户登记，预告登记手续的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。”结合本案，龚**、案外人刘*均没有对涉案商品房办理过户登记、预告登记以及对房屋实施添附，案外人林**、胡**在金利商城108号商铺办理房屋产权过户登记后又被依法撤销。鉴于本案金利商城107号商铺，龚**先于案外人刘*签订《商品房买卖合同》，金利商城108号商铺先于案外人林**、胡**签订《商品房买卖合同》，且龚**已向凌**司付清了全部购房款，并通过收取房屋租金的行为实现了其财产收益权，龚**已实际合法占有涉案房屋的事实，确认龚**为澧县澧阳镇金利商城107号、108号商铺的房屋所有权人。据此，常**委员会裁决如下：

一、常德市**发有限公司继续履行与龚**签订的合同编号为20090067107-108号《商品房买卖合同》，自本裁决书生效之目起五日内，常德市**发有限公司协助龚**办理澧县澧阳镇金利商城第一幢一层107号、108号商铺房屋声权登记证及国有土地使用权证。

二、常德市**发有限公司在本裁决生效之日起五目内支付申请人龚**延期办证的违约金42000元。

仲裁受理费31200元，案件处理费600元，共计31800元，由常德市**发有限公司承担。龚**对以上费用在申请仲裁时已经预交，由常德市**发有限公司向龚**支付延期办证违约金时一并支付给龚**。

裁决后，凌**司不服，向本院提出申请，请求撤销常**裁委作出的（2011）常仲裁字第206号裁决书，并由龚**承担本案的申请费用，其主要申请理由为：1、龚**与凌**司签订的《商品房买卖合同》上加盖的“常德市**发有限公司销售专用章”及“澧县**理局商品房合同备案专用章”均系案外人罗**私刻伪造，罗**因伪造事业单位、公司印章被判刑。仲裁裁决所根据的证据《商品房买卖合同》系伪造，应当予以撤销；2、凌**司在仲裁时提出对常德市**发有限公司销售专用章”及“澧县**理局商品房合同备案专用章”进行同一性鉴定，但仲裁庭没有委托鉴定，也没有在裁决中说明理由，仲裁程序违法；3、龚**与凌**司签订的《商品房买卖合同》系伪造，合同所涉仲裁条款并非凌**司的意思表示，对凌**司不具有法律约束力，应当认定凌**司与龚**之间没有仲裁协议，依照《仲裁法》第58条的规定，对仲裁裁决应当予以撤销。

龚**答辩称：1、凌**司申请提出《商品房买卖合同》系伪造的理由不能成立，仲裁开庭时，凌**司对该《商品房买卖合同》的真实性表示认可；2、仲裁程序没有违法法定程序。凌**司虽然就印章的真实性申请司法鉴定，但仲裁庭有权就凌**司的申请决定是否进行司法鉴定，并且仲裁裁决已就合同上加盖的“常德市**发有限公司销售专用章”系罗**伪造的事实进行了认定，双方当事人对该事实并没有异议，故没有进行司法鉴定的必要，仲裁裁决书已就该问题进行了阐述；3、凌**司主张其与龚**之间没有仲裁协议，仲裁裁决应当予以撤销的理由不能成立。依照《仲裁法》及《仲裁法》司法解释的相关规定，凌**司对仲裁协议的效力有异议的，应当在仲裁庭首次开庭前提出，凌**司在仲裁裁决作出后再就仲裁协议的效力提出异议，应当不予以支持；《商品房买卖合同》约定的仲裁条款独立存在，合同的变更、解除、终止、或者无效，不影响仲裁协议的效力；凌**司与其他房屋买受人签订的《商品房买卖合同》上加盖的印章均是罗**私刻的“常德市**发有限公司销售专用章”，凌**司对其他合同均未提出异议，违背了诚实信用原则。龚**答辩请求驳回凌**司的申请，维持仲裁裁决。

本院审理期间，凌**司向本院提交了以下证据材料：1、澧县人民法院（2012）澧刑初字第254号刑事判决书，拟证明《商品房买卖合同》上加盖的“澧县**理局商品房合同备案专用章”系罗**伪造，是犯罪行为；《商品房买卖合同》系罗**个人犯罪行为签订的，不是凌**司的真实意思表示；2、张**、周**《商品房买卖合同》，拟证明“金利商城”项目在2010年1月至2010年3月期间能够正常办理“商品房合同备案”，“建设税费是否缴清”不是商品房合同备案的必备条件；3、王**、龚*《商品房买卖合同》，拟证明金利商城一层门面2010年正常的销售价格为29000元／㎡左右；4、房屋所有权证，拟证明金利商城107号、108号门面的所有权人为凌**司。

龚**未向本院提交证据材料。

经庭审质证，龚**对凌*公司提交的证据1的真实性、合法性不持异议，但对关联性表示异议，认为该刑事判决未就罗**伪造“常德市**发有限公司销售专用章”作出认定；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，张**、周**的《商品房买卖合同》不能达到凌*公司的证明目的；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，王**、龚*《商品房买卖合同》的价格不能证实龚**门面的价格；对证据4没有异议。本院经审查认为，凌*公司所提交的4组证据因与本案不具备关联性，对该4组证据不予采信。

本院经审理查明，仲裁庭开庭时，凌**司对龚**提交的凌**司与龚**签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均提出了异议，但未对仲裁协议的效力提出异议。凌**司请求对常德市凌云城建**限公司销售专用章及常德市凌云城建**限公司财务专用章进行司法鉴定，仲裁庭对凌**司的申请是否准许，未作书面回复，也未委托鉴定部门进行司法鉴定。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为凌云公司申请撤销仲裁裁决的理由是否符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条所规定的法定情形？

关于凌**司申请提出龚**与凌**司签订的《商品房买卖合同》上加盖的“常德市**发有限公司销售专用章”及“澧县**理局商品房合同备案专用章”均系案外人罗**私刻伪造，罗**因伪造事业单位、公司印章被判刑，仲裁裁决所认定的证据《商品房买卖合同》系伪造，应当予以撤销的问题，经审查，龚**为购买凌**司开发的金利商城107#、108#门面，与凌**司签订《商品房买卖合同》，该合同上加盖的常德市**发有限公司销售专用章及澧县**理局商品房合同备案专用章虽然系罗**伪造，但该行为系罗**的个人犯罪行为，龚**并不知情，与龚**无关，故该《商品房买卖合同》不能认定系伪造。凌**司就该问题提出的申请理由不能成立。

关于凌**司申请提出仲裁程序违法的问题，经审查，仲裁开庭时，凌**司提出对常德市凌*城建**限公司销售专用章及常德市凌*城建**限公司财务专用章进行司法鉴定，仲裁庭对凌**司的申请未进行书面答复，也未委托鉴定机构进行司法鉴定。《中华人民共和国仲裁法》第四十四条“仲裁庭对专门性问题认为需要鉴定的，可以交由当事人约定的鉴定部门鉴定，也可以由仲裁庭指定的鉴定部门鉴定”，因此，仲裁庭有权对凌**司的申请根据案件的情况决定是否鉴定。故凌**司申请提出仲裁程序违法的理由不能成立。

关于凌**司申请提出凌**司与龚**之间没有仲裁协议，仲裁裁决应当予以撤销的问题。经审查，虽然《中华人民共和国仲裁法》第二十条第二款规定：“当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出”；《最**法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第十三条规定“依照仲裁法第二十条第二款的规定，当事人在仲裁庭首次开庭前没有对仲裁协议的效力提出异议，而后向人民法院申请确认仲裁协议无效的，人民法院不予受理”，但适用上述条款的前提是当事人双方签订的合同中约定了仲裁条款。本案中涉及的《商品房买卖合同》上加盖的常德市**发有限公司销售专用章系罗**伪造，且凌**司未授权由罗**作为公司代理人与他人签订《商品房买卖合同》，故本案所涉《商品房买卖合同》系罗**冒用凌**司的名义与龚**签订的合同。凌**司与龚**之间并没有就商品房买卖而签订《商品房买卖合同》，凌**司与龚**之间也未约定仲裁协议，故常**委员会无权就此案进行仲裁，凌**司就此问题提出的申请理由成立，本院依法应予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款（一）项之规定，裁定如下：

裁判结果

撤销常**委员会于2013年10月27日作出的（2011）常仲裁字第206号裁决书。

本案案件受理费400元，由龚**负担。

（本页无正文）

裁判日期

二〇一四年一月二十日