滕**与邵*、天津市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告滕**与被告邵*、被告天津市**有限公司（以下简称佳**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法由代理审判员喻**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕**及其委托代理人韩**，被告邵*及其委托代理人李*，被告佳**司的委托代理人孙*，第三人委托代理人王*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告滕*荣诉称，2015年9月21日，被告佳**司推荐原告购买位于天津市和平区卫华里14门101-103号房屋，并以该房屋自带小院为卖点，促成原告与两被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告邵*将位于天津市和平区卫华里14门101-103号公产房屋转让给原告，被告承诺对该房屋具有承租权。被告天津佳**有限公司作为中介承诺为原告与被告房屋转让事宜办理过户手续，该房转让价格为1285000元。同日原告将20000元定金交付被告邵*，并向被告天津市**有限公司支付中介费12850元，但是两被告均未向原告出示该房屋的产权证明等文件。合同签订后原告向房管部门了解到，该房屋并无小院，其现存的小院为违章建筑，应予拆除。另外房管部门提示原告，公产房私下交易不合法，只有按照天津市公有住房变更承租人管理办法的相关规定办理置换手续才符合法律规定。原告认为两被告未经过产权单位允许，私自与原告签订《房屋买卖（居间）合同》无效。另外，两被告向原告出售该房屋时也隐瞒里该房屋小院属于违法建筑的重大事实，存在欺诈行为。被告天津市**有限公司也没有办理公产房置换手续的经营资质。因此两被告应当退还定金及中介费。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原告与两被告三方签订的《房屋买卖（居间）合同》无效；2、判令被告邵*退还原告购房定金20000元，被告天津市**有限公司承担连带给付责任；3、判令被告天津市**有限公司返还原告中介费12850元；4、本案诉讼费由两被告承担。

原告向本院提交证据材料：1、《房屋买卖（居间）合同》；2、居间服务费收据，证明原告支付了居间服务费；3、定金收条，证明原告向被告支付了定金；4、照片两张，证明房屋现状。

被告邵*对原告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1、2、3的真实性、合法性、关联性均认可；证据4是房屋的真实状况，但是并没有反映房屋的全部情况，该区域并没有顶棚。

被告天津市**有限公司对原告证据均没有异议。

第三人对原告证据材料不发表质证意见。

原告提交的证据材料1、2、3、4，二被告均认可证据材料真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。

被告辩称

被告邵*辩称，被告通过天津市**有限公司与原告于2015年9月21日签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定被告邵*将其名下承租的位于天津市和平区卫华里14门101-103号公产房屋转让给原告，但是在出售房屋时被告并未将房屋带有小院作为房屋卖点，并且现在房屋外的小院并非被告本人搭建，而是由于被告房屋两侧邻居均搭建了小院，因此形成了围墙，另一面墙是房屋对面和平艺术中学的围墙。因此，不同意《房屋买卖（居间）合同》无效，也不同意返还原告定金。

被告邵*向本院提交证据材料：1、公产房租赁协议；2、《房屋买卖（居间）合同》。

原告对被告提供的证据材料均没有异议，并且原告认为根据被告邵*提供的公产房租赁协议第七条规定，如果被告邵*转让房屋，应当提前通知房管站经房管站允许，否则私自转让的行为无效。

被告天津市**有限公司对被告邵*提供的证据均没有异议。

第三人对被告邵*提交的证据材料1真实性予以确认，对证据材料2不发表质证意见。

被告邵*提交的证据材料1、2，二被告及第三人均认可证据材料真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。

被告天津市**有限公司辩称，一、原告主张我方无权办理公产房过户手续，我方认为我方作为居间方，义务是协助原告办理房屋的过户手续而没有为原告办理公产房过户手续的职责与义务。二、我方作为居间服务方，为原告提供了居间服务，理应收取居间服务费，并不予退还。

被告天津市**有限公司向本院提交证据材料：1、《房屋买卖（居间）合同》；2、经纪服务合同两份，证明原告认可被告的居间服务条款及收费；3、签约告知书两份；4、佣金确认书，证明被告向原告说明了佣金收取标准及数额；5、欠条，证明原告尚欠被告居间服务费12850元；6、被告邵*公产房租赁合同复印件，证明被告邵*向居间方提供了房屋产权的相关资料，并且居间方在签署合同时曾向原告出示。

被告邵*对被告佳**司提供的证据材料没有异议。

原告对被告佳**司的证据材料质证意见为：对证据材料1-4的真实性认可，但是对合同内容均有异议，因为合同内容违反了天津市公产房租赁管理办法的规定，被告佳**司无权办理公产房置换手续，因此合同所列条款均为无效条款，因此不应当向原告收取居间费用。对证据材料5，虽为原告本人签字，但对内容不认可。对证据材料6，真实性没有异议，但是签订合同时居间方并未向原告出示，并且被告提供的公产房租赁协议复印件合同文本并不完整，漏印了重要合同条款。

第三人对被告佳**司提交的证据材料均不发表意见。

被告佳**司提交的证据材料1-6，原告及被告邵*对证据材料真实性均没有异议，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。

第三人天津市和平区新兴房管站述称，天津市和平区卫华里14门101-103室房屋系第三人管理的公产房屋，公产承租人系被告邵*。对于原、被告之间纠纷服从法院判决。第三人未提交证据材料。

本院查明

经审理查明，涉案房屋位于天津市和平区卫华里14门101-103室，该房屋系第三人管理的公产房屋，公产承租人系被告邵*。涉案房屋计租面积35.41平方米，包含101居室12.44平方米，102厕所1.2平方米，103居室12.89平方米，101-103厅8.88平方米。

2015年9月21日，经被告佳**司居间介绍，原告与被告邵*签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告邵*将其名下承租的涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为128.5万元，其中定金2万元当日给付，剩余房款126.5万元以一次性现金支付，买卖双方须在2016年2月21日前亲自签署相关部门正式买卖文本递件至房管局或相关房管部门，将定金及定金之外的剩余房款存入天**管局或相关房管部门指定的资金监管机构。买卖双方应在2016年1月21日前亲自到房管局或相关房管部门申请办理产权变更或公产房过户的相关手续。居间服务费为25700元，全部由原告向被告佳**司支付。该合同第3.2、3.7、3.8条对原告与被告邵*交易公产房屋的方式进行了约定。

上述合同签订当日，原告向被告邵*支付了定金2万元，原告向被告佳**司支付了居间服务费12850元，剩余居间服务费12850元原告与被告佳**司约定原告于2016年1月21日前支付。其后，原告称其向第三人了解到涉案房屋计租面积中并无小院，现存小院为违章建筑。同时原告称其向房管部门了解公产房屋买卖必须通过天津**换公司才能进行买卖而不允许私自交易。原告据此认为在与二被告签订合同时，二被告存在被告欺诈行为，故不同意继续履行三份签订买卖合同，原告与二被告协商无果后诉至本院。

另查，在本案审理中，本院组织原、被告及第三人对涉案房屋现场进行勘验。经实地察看，涉案房屋有两间居室，南面居室为103室，北面居室为101室。103室有门与后院联通，该后院有三面墙，没有顶棚。后院的两侧墙体将相邻区域隔开，103室正对的南面墙体为和平艺术中学的院墙。同时原告确认原告在签订买卖合同之前看房过程中，该后院并无顶棚。同时原告提出在该后院103室门前有一排水井*，现已用瓷砖封闭。被告邵*称其为了出于安全考虑将该排水井*封闭。在现场勘验中，经询第三人，第三人表示，涉案房屋103室以外后院面积不属于涉案公产房屋计租面积，原、被告勘验现场所提到的排水井*不属于第三人管理范围。

上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据佐证，经质证及本院核实，予以确认。

本院认为

本院认为，当事人的合法权益受法律保护，对于原告要求确认原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》无效的诉讼请求，原告主张合同无效的理由有：1、原告认为涉案房屋系公产房屋，所有权不属于被告邵*，因此被告邵*未经产权单位同意与原告签订《房屋买卖（居间）合同》属于无权处分他人财产，故《房屋买卖（居间）合同》应属无效；2、原告认为被告邵*及被告佳**司在签订《房屋买卖（居间）合同》前向原告称涉案房屋包含后院面积，但实际涉案房屋公产租赁合同计租范围不包含后院；3、原告认为公产房屋交易应通过天津**有限公司办理置换手续，原、被告私下交易不合法。

对于原告主张的第一项无效理由，根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第七条、第八条的规定，公有住房承租人可以通过置换的方式变更承租人。通过原告与被告邵*签订的《房屋买卖（居间）合同》第3.2条、3.7、3.8条可以明确原告与被告邵*双方系就涉案房屋公产承租权进行交易，因此原告与被告邵*签订《房屋买卖（居间）合同》不存在处分涉案房屋所有权的问题，因此原告关于无权处分的该项主张不能成立。

对于原告主张的第二项无效理由，原告没有提供证据证明被告邵*和被**公司在签订《房屋买卖（居间）合同》前向原告宣称涉案房屋包含后院面积，并且在原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》中亦没有约定被告邵*向原告出售的涉案房屋范围包含该后院。同时在《房屋买卖（居间）合同》第1.2条明确记载了被告邵*所持有的公有住房租赁合同的编号（11206820014001），原告所称在签订《房屋买卖（居间）合同》前未查看被告邵*所持有的公有住房租赁合同明显与常理不符，本院无法采信。故原告主张的第二项无效理由亦不能成立。

对于原告主张的第三项无效理由，同上所述，通过原告与被告邵*签订的《房屋买卖（居间）合同》第3.2条、3.7、3.8条可以明确原告与被告邵*双方系就涉案房屋公产承租权进行交易，并且在签订《房屋买卖（居间）合同》后原告与被告邵*双方还需前往天津**有限公司（即《房屋买卖（居间）合同》所称相关房管部门）办理置换手续。在原告与被告邵*签订的《房屋买卖（居间）合同》第3.7条还对在天津**有限公司办理置换手续中涉及的挂牌、摘牌的流程操作方式进行了约定。因此，原告与被告邵*以签订《房屋买卖（居间）合同》的方式对交易涉案房屋公产承租权进行约定的行为，并不违背公有房屋通过天津**有限公司办理置换手续的法定流程，原告该项无效理由亦不能成立。

综上，原告主张与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，因原告主张合同无效不能成立，对于原告要求被告邵*退还原告购房定金2万元的诉讼请求，本院亦不予支持。

对于原告要求被告佳**司退还原告中介费12850元的诉讼请求，原告主张合同无效不能成立，被告佳**司作为居间人居间介绍原告与被告邵*签订《房屋买卖（居间）合同》，依法有权获得合同约定的居间报酬。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告全部诉讼请求。

本案诉讼受理费621元，减半收取315.5元，由原告全部负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日