（2015）梧民一终字第83号广西梧州**有限公司与杨**房地产买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人广**开发有限公司（以下简称博**司）因与被上诉人杨**房地产买卖合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第1216号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人博**司的委托代理人王**、被上诉人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年12月19日，以杨**为买受人与博**司为出卖人签订《梧州市商品房买卖合同》。双方约定：一、博**司将位于梧州市工厂一路山地里巷87号2002房出售给杨**，房屋建筑面积为72.18平方米，房屋价格为315484元；二、买受人自签订合同之日起支付清首期房款人民币95484元给出卖人，余下房款人民币220000元买受人应于三十日内采用指定的商业贷款方式支付给出卖人；三、买受人逾期付款的违约责任，“如办理银行住房公积金按揭贷款的，买受人不能再签订合同之日起三十日内办理完毕，每逾期一天，买受人向出卖人支付贷款额万分之二的违约金。若逾期半年无法办妥按揭手续的，出卖人有权解除合同，出卖人扣除违约金后无息退回剩余房款”；四、交付期限及交付条件为出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，经双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。2、（1）因政府部门而非出卖人原因导致出卖人无法取得有关验收文件的；（2）因政府工程封路对施工造成延期的；（3）气象部门的气象记录有连续三天以上降雨；（4）买受人没有按合同约定期限付款或银行按揭未到公司账户的；（5）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水停电造成的。五、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、若买受人逾期付清购房款（包括逾期办妥公积金或银行按揭贷款手续的）或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交付违约责任。2011年1月6日，杨**、中国银**梧州分行，博**司三方签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》约定杨**向银行贷款220000元用于购买本案涉案房屋。2011年3月2日，杨**在中**行贷款的220000元到达博**司指定账户。2012年3月9日，广西电网公司梧州供电局答复博**司供电配套设施等问题。2012年5月2日，梧州市住房和城乡建设委员会对建筑方案规划变更进行批复。2012年9月26日，博汇花园通过竣工验收。2013年11月30日，杨**在博**司提交的《博汇花园室内装修管理规定细则<；告知书>；》上签字，博**司与杨**完成涉案房屋的交付手续。

另查明，博**司已取得位于梧州市工厂一路山地里东巷87号博汇花园的商品房预售许可证（梧房售字2010第038号）。

一审法院认为

一审法院经审理认为，杨**与博**司签订《梧州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于博**司是否构成逾期交付房屋违约的问题。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，博**司应于2012年6月30日前将涉案房屋交付给杨**。本案中，根据博**司提供的《博汇花园室内装修管理规定细则<；告知书>；》，博**司交付房屋的时间为2013年11月30日，博**司认为其已于2012年9月28日将涉案房屋交付给杨**，因提供的证据不足以证实其主张，本院对此不予采纳。据此，博**司交付涉案房屋时已实际迟延518天，应承担逾期交付房屋的违约责任。但对于符合双方约定的出卖人可以延期交付情形的，可予以扣减实际天数。本案中，博**司主张以原设计的供电设施不符合供电新要求而重新设计安装须扣除延误交付的151天及扣除2010年1月2日至2012年8月12日止9天高考期，该院认为，此两种情况并不属于双方约定的可延期交付房屋的情形，故对博**司的要求扣除上述天数的请求该院不予支持。对于博**司以贷款迟延到公司账户为由请求予以扣减41天的主张，因该主张符合双方约定可以延期交付房屋的情形，可依法予以扣减。扣减后博**司实际迟延交付房屋的时间为477天。故博**司应承担的违约金额为477天315484元0.06‰=8972元。二、关于杨**是否逾期付清房款构成违约及免除博**司逾期交付房屋的问题。该院认为，因双方签订的《梧州市商品房买卖合同》中对于余下购房款的支付有不同的约定，其中第七条第2项关于买受人逾期付款的违约责任约定为“如办理银行住房公积金按揭贷款的，买受人不能在签订合同之日起三十日内办理完毕……”，第六条第3项对付款方式及期限的约定“余下房款买受人应于三十日内采用指定的商业贷款方式支付给出卖人”，而博**司作为合同的拟订者订立了两项条款，应当采用有不利于合同订立者一方的条款，本案中应采用第七条第2项。故根据合同约定，杨**应于签订合同之日起（即2010年12月19日起）的30日内即2011年1月17日前与银行办清房屋按揭贷款手续。本案中，杨**已于2011年1月6日与博**司、中**行三方签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，其已按约履行办理按揭贷款之义务，杨**不存在逾期付清购房款造成违约责任及免除博**司逾期交付房屋的违约责任的问题，故对博**司的反诉请求杨**承担逾期交付房款的违约责任该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广西**发有限公司（反诉原告）应支付原告杨**（反诉被告）逾期交付房屋违约金8972元；二、驳回反诉原告广西梧州**有限公司（本诉被告）要求反诉被告杨**（本诉原告）支付逾期付款违约金的诉讼请求。本案本诉案件受理费50元，减半收取为25元，反诉案件受理费50元，减半收取为25元，共50元，由原告（反诉被告）杨**负担4元，被告（反诉原告）博**司负担46元。

上诉人诉称

上诉人广**开发有限公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决上诉人支付逾期交付房屋违约金错误。1、被上诉人逾期付清购房款，依约应免除上诉人逾期交房违约金。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应在2011年1月19日前采取银行按揭贷款的方式付清购房款给上诉人。但被上诉人2011年3月2日才付清余款220000元，明显已构成逾期付款。根据《梧州市商品房买卖合同》第九条第2项第2点“若买受人逾期付清购房款（包括逾期办妥公积金贷款或银行按揭贷款手续的）或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。”的约定，由于被上诉人已逾期付清购房款，即使上诉人存在逾期交房的事实，上诉人逾期交房的违约责任也应予以免除，故一审判令上诉人支付逾期交付房屋违约金是错误的。2、根据本案的事实和双方的约定，上诉人交付房屋的期限可以延期至2013年1月24日，一审认定上诉人应交付房屋的时间为2012年6月30日错误。根据《梧州市商品房买卖合同》第八条约定，上诉人遇到下列特殊原因可据实予以延期：l、遭遇不可抗力。……（5）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成的。本案中因供电局、市住建委、教育局等职能部门原因导致上诉人延迟交房，共应顺延160天交房。一审法院不予认定错误。加上被上诉人贷款迟延交付44天，两项共延误204天，据此计算上诉人交付房屋的期限可以延期至2013年1月24日。且商品房在2012年9月26日已具备双方约定的交房条件，上诉人于2012年9月28日通知全部业主收房，根本没有超出顺延的交房时间2013年1月24日。3、根据被上诉人的陈述，其2013年春节时到售楼部询问何时交楼，因上诉人于2012年10月已将部分房屋交付业主装修入住，那么被上诉人就已经知道可以收房的事实，2013年春节至2013年11月30日属被上诉人故意扩大损失的时间，即使上诉人需要承担逾期交房责任，也应扣除该段时间。4、被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任的诉讼时效已超过2年，不应予以支持。被上诉人认为应该2012年6月30日交房，被上诉人2014年9月5日起诉，已超过2年诉讼时效。二、一审判决驳回上诉人的反诉请求错误。被上诉人逾期付款44天，根据《梧州市商品房买卖合同》第七条第2项的约定，被上诉人应支付违约金给上诉人，一审判决以被上诉人已办清银行按揭贷款手续为由认定被上诉人不构成逾期付款错误。综上所述，一审判决认定事实错误，处理结果不正确，望二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人杨**书面答辩称，根据合同法的规定，格式条款的理解发生争议的，应该作出不利于提供格式条款一方的解释，且经向银行了解，根本不可能在签订购房合同之日起三十日内发放贷款，故答辩人已经按照合同约定的时间办理完毕贷款手续，不存在违约行为，一审法院驳回上诉人的反诉请求正确。配电房的设计不达要求而被职能部门要求更改，显然是上诉人的原因，高考期间禁止施工的情况在签订合同时可以预见的，故上诉人提出职能部门的原因延期交房的理由是不成立的。上诉人提出答辩人2013年春节已经知道可以收房是不成立的。首先，答辩人不清楚是否有人入住，其次，即使有人入住，也不能说明房屋符合合同约定的交房条件。再者，上诉人没有证据证实其按合同约定通知答辩人交楼。答辩人一直要求上诉人承担逾期交房责任，上诉人的违约行为一直持续到2013年11月，诉讼时效就从该时间计算，且上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，依法不应支持。综上所述，上诉人提出的上诉事实和理由。于法不符，于*无据，因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，上诉人应于2012年6月30日前将房屋交付给被上诉人，但上诉人于2013年11月30日才将房屋交付给被上诉人，应承担逾期交房的民事责任。上诉人主张因原设计的供电设施不符合供电新要求而重新设计安装及高考期停工属于职能部门原因导致上诉人延迟交房。本院认为，上诉人未能提供充分的证据证实原配电房的设计不达要求而需重新设计安装，是由于有关职能部门的原因造成，而每年高考期间禁止施工，在签订合同时是已经可以预见的，故上诉人提出顺延160天交房的理由不成立，本院不予支持。上诉人提出被上诉人在2013年春节就已经知道可以收房，被上诉人予以否认。本院认为，首先，上诉人未能提供证据证实在2013年春节前已经通知被上诉人交房，其次，楼盘即使有人入住，也不能证实房屋符合合同约定的交房条件及通知了被上诉人交房。故上诉人提出扣除2013年春节至2013年11月30日延期交房时间的理由不成立，本院不予支持。根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，……”的规定，上诉人二审期间提出被上诉人起诉已超过2年诉讼时效的主张，本院不予支持。至于被上诉人是否逾期付清房款构成违约及是否应免除上诉人逾期交付房屋民事责任的问题。本院认为，因双方签订的《梧州市商品房买卖合同》中对于余下购房款的支付有不同的约定，其中第七条第2项关于买受人逾期付款的违约责任约定为“如办理银行住房公积金按揭贷款的，买受人不能在签订合同之日起三十日内办理完毕……”，第六条第3项对付款方式及期限的约定“余下房款买受人应于三十日内采用指定的商业贷款方式支付给出卖人”，而上诉人作为合同的拟订者订立了两条意思表示不一致的条款，且双方当事人理解也不一致，应当采用不利于提供合同条款一方的条款和解释。故本案中应采用第七条第2项，现被上诉人已按合同的约定于2011年1月6日履行了办理按揭贷款之义务，故被上诉人不存在逾期付清房款的违约行为。同理，因双方当事人对《梧州市商品房买卖合同》第九条第2项第2点“若买受人逾期付清购房款（包括逾期办妥公积金贷款或银行按揭贷款手续的）或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。”的理解不一致，应该作出不利于提供合同条款一方的解释，即上述条款应按被上诉人的理解为逾期办妥银行按揭贷款手续的，免除逾期交房违约责任。故一审判决认定被上诉人杨**不存在逾期办妥银行按揭贷款手续的违约行为，上诉人应承担逾期交付房屋的民事责任正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人广**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十二日