要明白这个问题，首先要了解抵押和质押的定义：抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。
因此，质押是专门针对动产的，不动产不能办理质押手续。
不动产的凭证是不动产的物权证明，交付不动产凭证不等于不动产的交付和占有。
不动产作为担保财产是不能转移的，因此不能质押，只能办理抵押手续。
1、质押的定义：质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管，
2、不动产的定义：是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
补充：通过以上两点，可以看出，不动产作为不可移动的财产，要做到由由质权人负责保管是不可能的。
质押，就是债务人或第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
《中华人民共和国民法典》第四百二十五条：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
质押系由债权、质物、物的所有权、财产占用、变卖权五要素所构成。
（1）债权是指债务人和债权人之间要有债的关系。
（2）质物，可以是动产、权利，也可以是不动产。不过，在现实生活中，最常见的质物是动产和权利。
（3）物的所有权，可以是债务人所有财产，也可以是第三人的财产，如果是第三人财产，必须有第三人的同意。
（4）财产占有，即将财产移交给债权人占有。
（5）变卖权，即债权人可以在债务人不能按期履行债务时，变卖该财产，并优先受偿。
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