不动产抵押是一种物权担保，因此，它具有物权的排他性和追及性等一般特征，同时由于抵押权的特殊性。想必很多人都想要了解，不动产抵押贷款的风险有哪些？不动产抵押权的设立条件有哪些？不动产抵押权何时生效？下面由找法网小编为您介绍一下。
1、共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
2、抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
3、房产处置执行难
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
1、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。
2、抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。
（1）用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产；
（2）列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；
（3）已被依法公告列入拆迁范围的房地产；
（4）被司法机关或行政机关依法查封的不动产；
（5）产权关系不清或有争议的财产；
（6）来自全体共有人书面同意的不动产；
（7）未取得合法权证的违法建筑物。
3、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。
4、办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
不动产抵押权的设立应当办理抵押登记时生效。
抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。
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