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哈尔滨**发有限公司,黑龙江省八建建筑**任公司,贺**买卖合同纠纷二审民事判决书

2015.10.15 哈尔滨市中级人民法院 (2015)哈民一民终字第1117号

审理经过

上诉人哈尔滨**发有限公司(以下简称威**公司)因与被上诉人黑龙江省八建建筑**任公司(以下简称省八建公司)、原审被告贺**确认房屋买卖合同无效纠纷一案,不服哈尔滨市南岗区人民法院(2013)南民二初字第1097号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年6月9日受理后,依法组成合议庭,于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人威**公司的委托代理人陈*、刘*,被上诉人省八建公司的委托代理人文永泉到庭参加诉讼。原审被告贺**经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

省八建公司在原审诉称:2000年12月10日,黑龙江**程公司(以下简称省一建公司)与哈尔滨中**有限公司(以下简称中**司)签订协议,约定:中**司将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号(现为138号)的中宝大厦A栋和B栋在建工程以每平方米2,000.00元的价格转让给省一建公司。上述协议经本院(2002)哈*一初字第82号民事调解书予以确认,并且省一建公司已按(2002)哈*一初字第82号民事调解书履行了全部义务。中**司2006年更名为哈尔滨润**有限公司(以下简称润**司)后,又于2010年与威**公司合并。2010年5月10日,省一建公司将对中宝大厦的一切权利转让给省八建公司。贺**以明显低于市场价的价格与威**公司签订了转让中宝大厦A栋5层A号的商品房买卖合同,买完此商品房之后,并没有居住,空置长达十年时间,足以证明贺**有明显的主观恶意,贺**已办理了产权过户手续,严重损害了省八建公司及省一建公司合法权益,属于《合同法》第五十二条第二款恶意串通损害第三人利益的情形,应予确认无效。因此,省八建公司诉至法院,请求确认威**公司与贺**之间签订的中宝大厦A栋5层A号的商品房买卖合同无效。

一审被告辩称

威**公司在原审辩称:省八建公司与省一建公司签订的是债权转让协议,非物权转让协议,省八建公司不具有物权请求权,省八建公司请求判令商品房买卖合同无效,没有依据。省一建公司在债权转让之前一直没有向中**司主张权利,早已超过诉讼时效期间,应当承担怠于主张权利的不利后果。中**司与省一建公司签订的房产转让协议中第三条约定,中**司同意省一建公司以中**司的名义销售该工程的商品房,且商品房有关手续费用由省一建公司承担,充分可以证实中**司转让中宝大厦的所有房产是符合双方约定的,因此,威**公司请求驳**建公司的诉讼请求。

贺**在原审未应诉答辩,亦未出庭参加诉讼活动。

一审法院查明

原审判决认定:2000年12月10日,省一**司与中**司签订协议,约定将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号(现为138号)的中宝大厦A栋和B栋建筑面积为23542.54平方米的在建工程,以每平方米2,000.00元的价格转让给省一**司,共计47,085,080.00元;协议还约定中**司同意省一**司以中**司的名义销售该工程的商品房,并负责提供办理商品房的有关手续,费用由省一**司承担;购楼付款方式冲抵拖欠的工程款780万元和该楼A栋第14、15、16层建筑面积3300平方米(按每米3,000.00元价格)的购房款9,900,000.00元,尚应给付29,385,080.00元,中**司同意分三次付清,于2001年1月10日付款10,000,000.00元,2001年6月10日付款10,000,000.00元,2001年12月10日付款9,385,080.00元。如省一**司不能按期付款,将承担日万分之五的滞纳金。该协议签订后,由于省一**司未按期付款,中**司诉至法院。经本院调解,下发(2002)哈*一初字第82号民事调解书,省一**司将其所有的坐落于哈尔滨市道外区北头道街的丰光大厦一至四层及地下停车场建筑面积18029.28平方米房产交付给中**司,以抵偿所拖欠的房款29,385,080.00元,有关完成所有权转移的相关手续由双方共同办理。该调解书生效后,中**司办理了丰光大厦的产权变更手续。省一**司未办理中宝大厦产权变更手续。2010年5月10日,省一**司与省八建公司签订《债权转让协议书》,省一**司将对中宝大厦的一切权利转让给省八建公司。同日,省一**司向润**司发出债权转让通知书,通知润**司,省一**司将其对中宝大厦的一切权利转让给省八建公司。

中**司于2006年4月17日变更为润**司,润**司于2007年7月15日召开第二次股东会议,通过润**司与威**公司合并的决议,同时办理润**司注销登记。2007年7月16日,威**公司第三次股东会议决议,通过威**公司吸收合并润**司和哈尔**有限公司,并于2007年7月24日签订公司合并合同书,润**司和哈尔**有限公司债权、债务由威**公司承继。润**司和哈尔**有限公司注销。

2002年11月9日,威**公司与贺**签订中宝大厦A栋5层A号商品房买卖合同,约定该房屋由贺**以535,000.00元的价格购买。合同签订后,贺**未向威**公司支付购房款535,000.00元。

一审法院认为

原审判决认为:省一建公司与中**司签订的房产转让协议是双方真实意思表示,合法有效。同时,该协议履行过程中,于2002年6月7日又经(2002)哈*一初字第82号民事调解书予以确认,可认定中宝大厦(原铁路街166号)A、B栋房屋归省一建公司所有。2010年5月10日,省一建公司与省八建公司签订《债权转让协议书》系双方真实意思表示,合法有效。协议签订当日,省一建公司向威**公司履行了通知义务,故中宝大厦(原铁路街166号)A、B栋房屋应归省八建公司所有。2002年11月9日,中**司在无权处分涉案房产的情况下,与贺**签定了商品房买卖合同书,且威**公司未提供证据证明贺**向其支付了购房款535,000.00元,威**公司与贺**的行为已侵犯了省一建公司的合法权益,故应确认中**司与贺**签定的房屋买卖协议无效。因中**司变更为润阳公司后被威**公司吸收合并,故中**司的权利义务应由威**公司承继。无效合同自始不发生法律效力,威**公司辩称本案已过诉讼时效期间,不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二款、第五十六条、第六十条、第八十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:确认哈尔滨中**有限公司与贺**签订的商品房买卖合同无效。案件受理费100.00元,公告费560.00元,由威**公司及贺**负担。

上诉人诉称

威**公司不服原审判决,向本院提起上诉称:一、原审判决认定事实错误,本案的基本事实为:1、中**司于2006年4月7日更名为润**司,2007年7月威**公司吸收合并润**司及哈尔**有限公司。2、中宝大厦系中**司的房产,建设单位为省一**司,该房产分为A、B栋两座楼,中**司将B栋房产作为工程款抵偿给省一**司,已交付给省一**司,A栋房产对外出售给若干自然人,并于2001年办理了房产证。该房产的自然人在取得房产后一直对外出租。3、2000年12月省一**司与中**司签订关于中宝大厦的《房产转让协议》,约定中**司将中宝大厦的A、B栋以每米2,000.00元的价格转让给省一**司,并约定省一**司以中**司的名义对外销售房产,同时约定省一**司给付中**司款项的期限。2002年,中**司因省一**司未支付《房产转让协议》的款项诉至法院,双方达成调解书,调解内容为省一**司同意将丰光大厦交付中**司,以抵偿《房产转让协议》的债务。4、因润**司与省一**司、黑龙江**责任公司(以下简称省建工集团)债权转让协议纠纷,本院于2006年10月9日作出一审判决,黑龙**民法院于2007年9月16日作出二审判决,判令解除省一**司、省建工集团与润**司签订的债权转让协议,省一**司、省建工集团返还威**公司2000万元,省建工集团返还润**司工程款5,596,360.00元及利息。目前,威**公司已就该案向法院申请强制执行,省一**司仍有1000余万元未给付,省一**司在尚欠威**公司1000余万元债务的情况下与省八建公司恶意串通将债权对外转让,应属无效。二、2003年12月22日,省一**司为威**公司出具《债权转让通知》,将省一**司依据(2001)黑民初字第4号民事调解书所享有的债权转让给中**司。由于该项事实未在审理时发现和查明,因此对于省一**司将债权转让给省八建公司未损害威**公司的合法权益的认定是错误的。三、原审判决适用法律错误。原审判决认定中**司与购房人签订的商品房买卖合同系恶意串通错误。《房产转让协议》第三条约定,中**司同意省一**司以中**司的名义对外销售中宝大厦的商品房,并负责提供办理商品房的有关手续,费用由省一**司承担。说明中宝大厦对外销售的行为省一**司是认可的,并且是省一**司以中宝大厦的名义进行的,无论是省一**司还是受让债权的省八建公司主张商品房买卖合同无效都是没有理由的。四、省八建公司受让的是省一**司的债权,请求确认商品房买卖合同无效系物权请求权,省八建公司不享有物权请求权。综上,威**公司请求撤销原判,驳回省八建公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

省八建公司辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,威**公司的上诉理由与本案不具有关联性,请求驳回上诉,维持原判。

贺**未出庭,亦未提供书面答辩状。

二审中,上诉**公司向本院举示两份证据。

证据一、(2001)黑民初字第4号民事调解书,拟证明1994年5月,省一建公司为威**公司承建威乐斯广场金融大楼工程,因威**公司拖欠省一建公司工程款3620万元,故省一建公司对威**公司享有3620万元的债权。

证据二、2003年12月24日,省一建公司为威**公司出具的《债权转让通知书》,拟证明:省一建公司将(2001)黑民初字第4号民事调解书确认的3620万元债权转让给中**司,原审认定省一建公司享有的债权大于威**公司享有的债权错误,省一建公司将债权转让给省八建公司损害了威**公司的合法权益。

经质证,省八建公司对威**公司提交的证据一、证据二的真实性没有异议,对证明问题有异议,主张上述证据与本案没有关联性,如果威**公司认为其权利受到损害,可以另行提起诉讼或在执行阶段解决。

本院认证意见:本案系确认房屋买卖合同效力案件,威**公司举示的两份证据只能证实省一建公司对威**公司享有3620万元债权,并将该笔债权转让给中**司的事实,并不能证实威**公司与贺**签订商品房买卖合同效力问题。故威**公司举示的两份证据与本案不具备关联性,故对威**公司提交的两份证据,本院不予认证与采信。

本院查明

经二审审理查明:2002年11月9日,贺**与中**司签订《商品房买卖合同》,约定中**司将中宝大厦A栋5层A号、建筑面积332.98平方米的房屋以535,000.00元卖与贺**。但没有支付购房款的证据。

2006年,润**司以案外**集团及省一建公司为被告诉至本院,要求返还债权转让费及利息。本院于2006年10月19日作出(2006)哈**初字第65号民事判决,判令省建工集团及省一建公司给付润**司债权转让费2000万元及利息,省建工集团返还润**司工程款5,596,360.00元。黑龙**民法院于2007年9月16日作出(2007)黑民一终字第32号民事判决,判令省建工集团及省一建公司给付润**司债权转让费2,000万元,省建工集团返还润**司工程款5,596,360.00元。

2009年2月10日,黑龙**民法院为省一建公司出具《债权凭证》[(2009)黑高法执债凭字第002号]上记载:债权人:省一建公司;债务人:威**公司;执行法院及执行案号:黑龙**民法院(2002)黑高法执字第47号;债权执行依据:黑龙**民法院(2001)黑民初字第4号民事调解书;申请执行标的额:3620万元;未执行受偿债权余额:21,534,968.00元。

2010年5月10日,省一建公司与省八建公司签订《债权转让协议书》约定:关于省一建公司向中**司主张将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号(现为138号)的中宝大厦A栋(除14、15及16层)和B栋中宝大厦交付省一建公司,并配合省一建公司办理产权过户的权利转让给省八建公司达成协议。由于省一建公司与省八建公司有债权债务关系,经双方协商省一建公司自愿将其对中宝大厦A、B栋楼的债权转让给省八建公司,省八建公司也同意转让。自转让协议生效之日起,省八建公司享有对此房产的债权。由省八建公司向中**司主张权利,即向中**司主张将中宝大厦交付省八建公司,并配合省八建公司办理产权过户的权利。省八建公司亦同意接受。**公司在本协议生效后立即通知中**司关于债权债务转让相关事宜。

除上述事实外,本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。

本案争议的焦点问题:一、省一建公司与中**司签订的《房产转让协议书》是否有效;二、省一建公司与省八建公司签订的《债权转让协议书》是否有效;三、中**司与贺**签订的商品房买卖合同是否有效。

一、关于省一建公司与中**司签订《房产转让协议书》效力的问题。

本院认为

本院认为:省一**司与中**司签订《房产转让协议书》约定中**司将位于哈尔滨市南岗区铁路街的中宝大厦A栋(不含14、15、16层)和B栋在建工程转让省一**司后,由于省一**司未按约定给付购房款,中**司提起诉讼后,本院作出(2002)哈*一初字第82号民事调解书,确认省一**司将其所有的坐落于哈尔滨市道外区北头道街的丰光大厦一层至四层及地下停车场交付中**司,以抵偿省一**司所拖欠的房款本金及滞纳金;有关完成所有权转移的相关手续由双方共同办理。调解书生效后,中**司办理了丰光大厦的产权变更手续。故《房产转让协议书》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,并经法院调解书确认,《房产转让协议书》合法有效。同时省一**司基于《房产转让协议书》的原因行为取得中宝大厦A栋(不含14、15、16层)和B栋房屋,实现了合同目的。

二、关于省一建公司与省八建公司签订《债权转让协议书》效力的问题。

《房产转让协议书》没有约定省一建公司不得转让合同的权利,从《房产转让协议书》的内容看,转让的标的物不具有专属性或特定关系以及法律法规禁止转让的情形。而且省一建公司是在履行《房产转让协议书》约定的义务后将其享有的债权转让省八建公司,没有违反《中华人民共和国合同法》第七十九条u0026ldquo;债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让u0026rdquo;的规定。

依据本案查明的事实,省一**司与威**公司之间互负债权债务,而且省一**司享有的债权大于威**公司享有的债权,省一**司转让债权后剩余的债权仍然可以满足威**公司的债权实现,没有损害威**公司的合法权益。故省一**司与省八建公司签订的《债权转让协议书》有效。威**公司上诉提出《债权转让协议书》无效及省八建公司基于无效的《债权转让协议书》向威**公司主张权利属于适用法律错误的主张缺少法律依据,本院对其请求不予支持。

三、关于中**司与贺**签订《商品房买卖合同》是否存在恶意串通及效力的问题。

根据《民法通则》及《合同法》的规定,意思表示真实是民事法律行为生效的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为,即双方有意识的不真实行为,为无效法律行为。恶意串通属于当事人双方之间主观内心动机的活动,需要通过对案件客观事实进行严密的逻辑分析,来判断当事人的主观真意。

本案中,中**司基于(2002)哈*一初字第82号民事调解书取得了丰光大厦一层至四层及地下停车场的物权,实现了《房产转让协议书》中关于省一建公司给付中**司购房款的合同目的。在此情况下,中**司作为无处分权人与贺**签订《商品房买卖合同》将涉案房屋卖与贺**并办理权属变更登记手续,形成贺**先行取得涉案房屋物权的局面,以此抗辩先行签订《房产转让协议书》及支付购房款的省建一公司。

诉讼中,威**公司仅提供与贺**签订的《商品房买卖合同》及所有权人为贺**的房屋所有权证书,但未提供贺**交纳购房款的证据。涉案房屋属于价值较高不动产,贺**未支付购房款即办理涉案房屋所有权登记的情况不符合权利义务相统一原则和商品房买卖的交易习惯。涉案房屋所有权登记在贺**名下后,贺**并未实际占有,未行使所有权人享有的占有、使用、收益和处分权利,贺**的行为亦不符合常理。上述事实表明,中**司与贺**不具有将涉案房屋出卖给贺**的真实意思表示,双方签订《商品房买卖合同》的目的只是为了规避中**司与省一建公司签订的《房产转让协议书》中确定的转让义务,中**司与贺**之间的行为已构成恶意串通,其目的在于损害省一建公司的合法利益,符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的无效情形,原审判决认定中**司与贺**签订的《商品房买卖合同》无效正确。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十四条之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100.00元,由上诉人哈尔滨**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十月十五日

案件基本信息

  • 案号 (2015)哈民一民终字第1117号
  • 法院 哈尔滨市中级人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 确认房屋买卖合同无效纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 上诉人(原审被告)哈尔滨**发有限公司,住所地哈尔滨市道里区西头道街27号。

  • 法定代表人丁**,董事长。

  • 委托代理人陈旭,黑龙江大公律师事务所律师。

  • 委托代理人刘璇,黑龙江大公律师事务所律师。

  • 被上诉人(原审原告)黑龙江省八建建筑工程有限责任公司,住所地哈尔滨市南岗区文景二道街9号。

  • 法定代表人聂*,总经理。

  • 委托代理人文永泉,黑龙江佳旭律师事务所律师。

  • 原审被告贺**,户籍所在地哈尔滨市道里区。

审判人员

  • 审判长焦崇升

  • 审判员柳波

  • 审判员关冰

  • 审判员蔡耘耕

  • 代理审判员孟长战

  • 书记员于波