政府在土地出让中是一个特殊的民商事主体，这也决定了徒弟出让契税的特殊性。房地产商在与土地局签了国有徒弟使用权出让合同后，是要缴纳一大笔契税的;不过，有可能因为一些原因并没能够办到土地权证。在这种情况下，房地产商能不能办理土地出让契税退税呢?还有就是，土地出让契税退税条件有哪些呢?现在就由找法网小编和大家一起来了解。
一、土地出让契税，在没有办理土地权证且没有开发的情况下，可以申请退税
契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属，以承受的单位和个人为纳税人。对于行为人尚未取得土地权属或已取得土地权属的物权行为被自始判定无效的，则不负有契税纳税义务。
按《民法典》规定，要区分合同效力和登记的效力，土地权属转移登记是物权变更的要件，当土地出让合同和土地权属转移登记自始有效时，契税征收才有意义。
二、若出现了产权转移无效的情况，可以退税
根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定：“对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。”
三、在申报土地出让契税时多缴了的，可以退税
纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
土地出让以合同形式确定当事人的权利和义务，表现为国家与用地人之间民事权利义务关系的合意，因意思表示一致而成立。土地出让合同除国家意志优越于民商事主体意志之外，出让方与受让方的权利义务内容具有一定对等性。判定已缴的土地出让契税是否退还，应认定土地出让合同和土地权属转移登记是否自始有效。
