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什么是房屋过户?二手房哪些情况无法过户?

来源: 找法网 2020-07-30 10:19 0阅读 0点赞 0转发

  房屋过户是很重要的一个步骤,无论是房屋买卖、房屋赠与、房屋继承等都是需要办理房屋过户的。那么,什么是房屋过户呢?二手房哪些情况无法过户呢?二手房过户的程序是怎样的呢?下面将由找法网小编为大家详细介绍相关内容,希望对大家有所帮助。

  一、什么是房屋过户?

  房屋过户是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时,原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下,而在房地产交易中心所办理的登记。

  房屋过户的办理机关是房产交易中心。

  

  二、二手房哪些情况无法过户?

  1、卖家无法提供房产证

  没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。

  2、卖方未经其他产权人同意出售的房产

  如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可降低毁约风险。

  3、被有关部门查封的房产

  买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防,如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

  4、未解除抵押的房产

  现在不少卖家的房子都是货款买的,未还清银行货款的房子叫抵押房,根据《物权法》第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

  抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  根据此条,已设立抵押权的财产转让的,须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说,必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以,购买此类房子,卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款,卖家必须还清担保的钱,才能办理解押。

  5、产权因为违规搭建被冻结

  如果房屋有违建,按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定,有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的決定:

  (一)属于违章建筑的;

  (二)属于临时建筑的;

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押货款的。

  6、正在出租的房屋

  我国法律原则之一的“买卖不破租賃”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权力任在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

  三、二手房过户的程序是怎样的?

  二手过户的手续比较复杂,涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方,碰上房子产权有问题的,还要去产权交易中心查产权,整个过程大概需要一个月至两个月的时间。二手房转让过户的程序有:

  1、买卖双方需要建立起信息沟通渠道,让买方了解了房屋整体现状以及产权的状况,一定要要求卖方提供合法的相关证件,都包括房屋所有权证书、身份证件和其它证件。

  2、房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)。买方要对房子的产权进行调查,然后签订二手房买卖合同

  3、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段。如果是全额支付房款,则可省略这一步

  4、将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请后会接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  5、房产过户的申请材料都交给房产局后,房产局会给予一个回执单,按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ,凭受理回执单到农税中心缴纳相关税费,拿契税完税证。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、凭完税契证到土管部门办理国土证,最后到房管部门办理房产证,房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、银行贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  8、打余款完成交易。买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  以上就是找法网小编为大家整理的“二手房哪些情况无法过户”的相关内容,我们可以知道,二手房无法过户的情况主要有6种,包括卖家无法提供房产证、卖方未经其他产权人同意出售的房产等等。若大家还遇到其它问题,欢迎上找法网的法律平台,咨询专业的律师。


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