居委会与物业签订服务合同有效，但前提是尚未设立业主委员会的小区，居委可以代行使业主委员会的责任，此时与物业签订的服务合同是有效的。如果已经设立业主委员会的，居委与物业签订的服务合同无效。
《物业服务合同》是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。司法实践中，物业服务合同主体一般包括建设单位、业主委员会、物业服务企业以及居民委员会。
居民委员会，即居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础，也是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”尚未成立业主委员会，居民委员会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，与物业签订《物业服务合同》。
（1）服务协议当事人情况的说明；
（2）前期物业管理的物业的基本情况；
（3）前期物业管理协议双方的权利和义务的约定；
（4）物业管理服务内容的约定；
（5）物业管理服务质量的约定；
（6）物业管理服务费用；
（7）维修基金的管理和使用；
（8）房屋保险的相关约定；
（9）违约责任的约定。
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