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民法典如何保护房屋承租人的优先购买权

2021-03-02 15:52:31 来源: 找法网
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承租人又称承租方,是指租赁合同中使用租赁财产并按约向对方支付租金的当事人。在租赁合同的有效期间发生租赁财产所有权转移时,承租人的合同权利对新所有人仍然有效。民法典对承租人的权利进行了保护,优先购买权是其中一种。民法典如何保护房屋承租人的优先购买权?下面找法网小编就和大家聊一聊。 民法典如何保护房屋承租人的优先购买权

一、优先购买权

优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
优先购买权有如下:

(1)优先于其他人购买某项财产(证券、土地等)的权利。如,由于某些法令的规定而不得不把土地出售给国家的卖主,在国家认为这种强行征购的土地已不再需要时,原卖主享有优先于其他人购买该块土地的权利;

(2)政府为了公众利益而优于其他任何人购买某项财产的权利。如,海关为了避免进口报价偏低的商品干扰国内市场,可以不予课税,而直接按申报价格强制收买该项产品。

二、民法典如何保护房屋承租人的优先购买权

优先购买权并非绝对,其发生须具备“同等条件”。民法典规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

该权利的行使须受“同等条件”的限制,关于同等条件,要综合房屋的转让价格、价款履行方式及期限等因素来确定。以下情形房租承租人未能满足“同等条件”,从而不享有优先购买权:应当在合理期限内行使出租人欲出卖房屋,须在合理期限内通知承租人,承租人不可在权利上“睡眠”。民法典规定:“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。”出现以上情形之一的,该承租人的优先购买权归于消灭。

三、承租人所获得的损害赔偿的范围

(1)寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失,导致承租人不能继续租赁该房屋,承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁,只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同,且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。

(2)搬迁费用

(3)涉案房屋相关费用
涉案房屋相关费用主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用。

(4)其他费用

承租人优先购买权案件,其他费用应当根据案件实务情况而定,例如承租人为调查房屋所有权人的房屋转让行为而花费的调查取证费用,为确定房屋再转让价值而花费的鉴定费用等。 

根据民法典规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。虽然承租人拥有优先购买权,但是法律对承租人的优先购买权也是有限制的。例如出租人在转让其出租产权是,该权利才能实际使用。以上就是找法网小编对民法典如何保护房屋承租人的优先购买权作出的解答,详情请咨询我们找法网的律师。

法律依据
  • 《中华人民共和国民法典》第三编合同  第726条 房屋承租人的优先购买权

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