考虑到我当时没有住房，我想用房屋向银行办理个人房屋抵押贷款，因房产不是本人名下，请问这是卖买关系吗

更新时间：2019-01-01 06:59:33

问题描述：

李律师您好！我在中国工商银行荆州松滋支行工作，任市场营销部经理，现有一事您咨询，具体事项如下：我和我姐驵同是松滋工行的员工，2002年左右松滋工行采取职工集资形式修建职工住宅，当时我姐姐向支行交缴房款共计9万元，其中：首期集资款4万元，向荆州分行办理按揭贷款5万元，取得房屋所有权后一直未装修居住（土地证现支行未办），2003年6月我姐姐因小孩读书且她本人有私房，考虑到我当时没有住房，将其房屋以9万元购买价转让给我（本人付我姐现金4万元，她的按揭贷款5万元由我分期进行还款，现存约1万元），2003年9月我将房屋装修后于2003年12月入住，考虑到我和她是亲姐弟关系所以当时未办理过户手续。现我想用房屋向银行办理个人房屋抵押贷款，因房产不是本人名下，现需办理房产过户手续，请问这是卖买关系吗，要向税务部门交缴交易税吗？

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1、如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
2、如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。

2019-01-01 06:53:04

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房产过户及银行贷款需要注意的事项有哪些?　　
一、过户流程由3步骤改为2步，及进件验证-------出证两步，进件时买卖双方带身份证原件　　到场，同时缴纳税费，进件后10个工作日出新产证。　　
二、按揭贷款基本要求：
(1)面积要求60平米以上　　
(2)房龄在90年以后的房子　　
(3)贷款年限最长30年　　
(4)贷款额度为评估价值的60-70%(根据客户资质)　　
三、抵押贷款基本要求：
(1)借款人名下有2套以上房产　　
(2)贷款额度为评估价值的50%以内　　
(3)贷款年限1-5年　　
(4)建议收费标准：贷款额的5%以上　　
四、条件特殊的贷款业务可具体问题具体分析。

2019-01-01 06:54:12

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个人贷款对象及条件一贷款对象：
1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；
2、交齐首期购房款（不低于购房总额的30％）；
3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；
4、同意以所购房产作为借款抵押。

二同时具备下列条件：
1、持有合法的户口簿（不限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房；
2、在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30％；
3、具有有效的购房合同，协议和其他证明文件；
4、同意以购房合同项下的房屋物业作抵押；
5、愿意履行贷款合同的全部条款；
6、银行规定的其他条件。

三需出具及提供的资料：
1、居民身份证原件及复印件；
2、房屋认购书原件及复印件；
3、首期房款的缴纳原件及复印件；
4、月供款能力证明，包括：个人及家庭收入证明，存单（存折或其他有价证券）等。

2019-01-01 06:57:02

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房产抵押范围
1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。
2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下：
(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;
(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;
(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。
3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。
4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。

2019-01-01 06:59:33

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