陈**与谭**、梁**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**诉第一被告梁**、第二被告谭**承租人优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原告代理人、第一被告委托代理人、第二被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，两被告恶意串通侵害原告的优先购买权，依法应当认定第一、二被告对涉案房屋的买卖行为无效，原告以两被告签订合同的房价基础上扣除原告对涉案房产投入的装修费用后的价格优先购买涉案房产。一、从既往的生效判决及相关材料看，涉案房产是原告入住的永迁房，并自2007年11月开始向第一被告支付租金，第一被告将房屋出卖给第二被告之前，未通知原告，侵害了原告的优先购买权。二、从涉案房屋由第一被告全权委托谭*收租、买卖的《委托书》以及第二被告的起诉原告收取租金的事实来看，两被告属于恶意串通侵害了原告的优先购买权，两被告的买卖行为应属无效；三、正因为原告对涉案房屋享有永久居住权，因此原告一家不但早已入户涉案房屋，而且在涉案房屋居住期间，对房屋进行过精心装修，涉案房屋应当由原告优先购买，并且还应当扣除原告装修房屋的费用。综上，起诉要求：1、确认第一、二被告恶意串通对海珠区晓港湾文华街63号805房签订的买卖合同无效；二、判令原告以第一、二被告签订买卖合同的房价23万元的价格优先购买上述房产；3、本案诉讼费由两被告承担。

被告辩称

第一被告辩称，一、第一、二被告签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效，应依法受到法律保护。涉案房屋在2007年4月撤销代管，发还给第一被告管业，产权登记在第一被告一人名下，归第一被告一人所有。第一被告和第二被告的父亲谭*是几十年的好朋友，交往甚密，交情很深，在经济上互相支持，从不计较，象亲兄妹一样，在2012年12月10日将房屋以优惠的价格转让给谭*的女儿即第二被告，并在2013年2月19日依法变更了产权登记。该行为合法有效，应受法律保护；二、原告与第一被告之间没有合法的租赁关系，原告没有资格请求优先购买权。涉案房屋在2007年发还给第一被告管*，第一被告要求原告支付房屋使用费，遭到原告的无理拒绝，第一被告通过诉讼才得以收取房屋使用费。但原告当时不愿意签订房屋租赁合同，因此原告并不是承租人，其无权提出优先购买权。此外，第一被告也不会低于市场价格出售房屋给原告，理由：1、双方没有几十年的交情；2、双方没有签订租赁合同；3、双方只是业权人和使用人的关系；4、双方之间没有产生租金，而是房屋使用费；5、原告已经和其女儿共同购买了房产，其居住条件已经不成问题；三、原告认为的永久居住权是其自己的想法，且装修是十几年前的事情，与第一被告无关。综上，请求驳回原告诉讼请求。

第二被告辩称，不同意原告的诉请，答辩意见与第一被告的答辩意见一致。物权法规定业主有权买卖房屋，出售给谁出售的价格是给予业主的权利，所以第一被告出售房屋给谁、以何价格出售给谁是第一被告的权利，所以第一被告出售房屋给第二被告是合法的，而非恶意串通。且两被告买卖房屋，不影响原告正常使用涉案房屋，所以两被告之间的买卖是合法、正当的，并没有影响他人利益的。

本院查明

经审理查明，1997年9月25日，广州**管理局作出穗房拆裁字（1997）第411号《裁决书》，该裁决书查明：申请**金公司经广州市城市规划局以（94）穗城规北片地字107**及广州市国土局以穗国土（1994）建用通字第376号文核准，并经该局于1994年11月22日发出穗房（94）拆字254号及于1996年11月23日发出穗房（97延）拆字020号广州市房屋拆迁公告，拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋兴建商业、商务大厦；申请人又经广州**交易所监证，向广州英**有限公司购买了广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢3至9楼01-08套间3197.3361㎡的房屋，并拟用该房屋作为对拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋的永迁补偿安置用房；被申请人陈**是广州市十三行路靖远北街4号三楼侨房的使用人（原承租人谢*是被申请人的母亲，已移居香港），使用有居住面积20.1175㎡，现由被申请人户在籍常住人口三人（其中一人为独生子女）居住；申请人表示，因拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋兴建商业、商务大厦；现拟在广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢第八层805房有居住面积25.3481㎡（含异地永迁增幅20%的面积）的套间供被申请人永迁居住，并与被申请人订立租约；被申请人要求回迁安置或就近安置在六楼以下的房屋；等。该局裁决如下：一、申请人应于裁决书送达之日起七日内在广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢第八层805房方位划出居住面积26.60㎡（含异地永迁增幅20%及楼梯递增10%的面积）的套间（产权属申请人所有的房屋），供被申请人永迁居住，被申请人应与申请人依法订立租约；二、被申请人应于本裁决书送达之日起十五日内迁出广州市十三行路靖远北街4号三楼房屋，迁往本裁决第一项载明房屋永迁居住；等。

1997年10月10日，广**金公司（甲方）与原告（乙方）签署《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除十三行路靖远北路4号3楼的房屋；乙方是该屋的使用人，居住面积20.1175㎡，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）；乙方同意1997年10月31日前迁出原址房屋；甲方应于1997年10月31日前，在海珠区晓港湾第B8幢第805单元，产权属于公有的套间，居住面积27.0339㎡安置给乙方回迁居住；乙方应按民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。之后，原告入住涉案房屋。1999年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函（1999）412号文同意广**金公司的征用地块的用地单位改为广州天**有限公司。

2007年4月6日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局发出荔湾撤字第1575号《撤管房屋通知书》，内容为：海珠区南洲路晓港文华街63号805房可以撤管，2007年4月20日起发还给业主或继承人管业；撤管原因是拆迁代管发还，权属人是马*，梁**是继承人；以上房屋是拆迁十三行同兴路81号的补偿点；等。2007年11月1日，广州市国土资源和房屋管理局出具了海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的《房地产权证》给第一被告梁**。

之后，第一梁碧*将广州市海珠区南州路晓港湾文华街63号805房出卖给第二被告谭**。2013年2月19日。广州市国土资源和房屋管理局出具的穗字第850110003号粤房地权证中广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的房地产权属人为第二被告谭**。

第一被告曾作为涉案房屋产权人，于2007年12月27日起诉要求原告搬迁及支付租金，本院作出（2008）海民三初字第425号民事判决予以驳回第一被告的诉讼请求。第一被告不服提起上诉，广州**民法院作出（2008）穗中法民五终字第2709号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决认为原告是被拆除房屋的承租户，因原承租房屋被拆除而由广州**管理局裁决永迁入住讼争房屋，不同于一般的房屋租赁。另，原告、第一被告在上述诉讼中确认原告是被拆除房屋的承租户，拆迁之前向私人承租，拆迁之后向广州天**有限公司承租，原告与天**司没有签订租约，没有约定租期，原告没有向第一被告交纳过租金。

另查，第一被告还于2010年起诉要求原告支付从2007年11月起至2010年8月止的租金，原告在该诉讼中抗辩与第一被告没有任何租赁关系，不同意支付租金。本院作出（2010）海民三初字第2305号民事判决书，判决原告支付房屋使用费给第一被告，并认为第一被告与原告之间形成不定期的租赁关系。上述判决已经发生法律效力。原告据此认为与第一被告之间存在租赁关系。第一被告对此不予认可，抗辩生效判决认定的是房屋使用费而非租金。

再查，第一被告与第二被告签订了《广州市存量房买卖合同》，约定第二被告向第一被告购买位于海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的房屋，交易价为230000元；等。广州市海珠区房地产交易登记于2013年2月17日出具230000元的售房款发票。第二被告于2013年2月19日取得上述房屋的《房地权证》。2008年3月8日，第一被告办理了公证委托手续，委托谭*对其名下的两处房产包括涉案房屋进行包括出租、出售等在内的全权管理，委托期限自2008年3月8日至2018年3月8日。

本院认为

本院认为，（2008）穗中法民五终字第2709号民事判决书认定原告是被拆除房屋的承租户，因原承租房屋被拆除而由广州**管理局裁决永迁入住讼争房屋，不同于一般的房屋租赁。（2010）海民三初字第2305号民事判决书认定涉案房屋发还给第一被告后，因原告、第一被告之间对该房屋的租赁期限没有进行约定，故双方形成不定期的租赁关系，原告实际使用了第一被告的房屋，理应向第一被告支付房屋使用费。上述判决均已经发生法律效力。本院认为，原告居住及使用涉案房屋并非基于其与第一被告之间订立了租赁合同，从而建立租赁关系，而是具有历史客观原因，原告也在曾经的诉讼中抗辩其与第一被告没有租赁关系，因此原告不能依一般的房屋租赁关系向被告主张优先购买权。

另，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”及第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，即使原告具备向被告主张优先购买权的条件，根据两被告抗辩意见，第一被告与第二被告的父亲即本案第二被告的代理人已经相识多年，交情如同兄妹，从证据中反映第一被告在2007年接收了涉案房屋的发还后于2008年就将涉案房屋委托给第二被告的父亲进行全权管理，且第一被告也确认涉案房屋虽然以买卖形式转让给第二被告，但某是考虑了与第二被告父亲的交情，约定的交易价较低是具有赠与性质。本院认为，原告无法举证证明第一被告与第二被告之间的转让行为并非善意，涉案房屋也已经过户至第二被告名下，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条、第二十四条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告陈**的全部诉讼请求。

本案受理费100元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月十八日