张**与陈**业主专有权纠纷审判监督民事判决书

审理经过

申诉人张**因与被申诉人陈**及原审被上诉人郭**、何锦次侵权纠纷一案，不服广东省**民法院（2010）穗中法民五终字第965号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年4月14日作出粤检民抗字（2014）57号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年5月5日作出（2014）粤高法审监民抗字第104号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员林**、姚**出庭。张**及其委托代理人王**、郭*，陈**及其委托代理人陈**，郭**、何锦次的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2008年12月24日，陈**向广州**民法院起诉称：其是广州市天河区体育东路102号201、202号商铺的业主，郭**、何**的商铺（门牌号为：体育东路104号）位于陈**商铺的楼下，张**是体育东路104号的租户。郭**、何**在没有经过陈**同意的情况下，擅自允许张**在陈**房地产权范围内的飘楼外墙面安装广州市天河区天河来吉祥药房的广告，将飘楼的三面墙体全部占用。陈**的房地产权证平面附图上已明确标明201号铺的建筑面积为90.0955平方米，其中飘楼面积为39.9平方米，202号铺的总建筑面积为90.0958平方米，其中飘楼面积为39.9平方米。陈**认为飘楼是自己房屋权属范围的一部分，自己对飘楼的外墙面应该有优先使用的权利，郭**、何**擅自允许张**在飘楼外墙面安装广告牌，侵害了陈**的利益。特向法院提出起诉，请法院依法判决：（一）张**、郭**、何**停止共同侵权、拆除广告牌，恢复原状；（二）由张**、郭**、何**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

张**、郭**、何**共同辩称：不同意陈**的诉讼请求。具体的事实理由如下：陈**的起诉没有任何事实和法律依据。陈**的物业体育东路102号与郭**、何**的体育东路104号是上下层物业关系。陈**对体育东路102号的建筑面积90多平方米包括了飘楼的面积30多平方米。飘楼的内侧面积确实是陈**所有，但飘楼的外墙面并非是陈**物业的专有部分，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定和**设部有关建筑面积计算规则等法律规定，业主对区分所有权包括三个方面：一是专有部分，二是共有部分，三是对共有财产和公共事物的管理权。本案争议的飘楼外墙面是双方当事人之间甚至是整栋物业的共有部分，陈**主张的其对飘楼的外墙面有优先使用的权利没有法律依据，广州市天河区天河来吉祥药房的牌子标志是安装在一楼和二楼的地板平面外侧下面部分，而不是安装在地板的外侧上面部分，地板平面以上部分已经是陈**的租客自行安装了其美容美发的广告牌子，而且陈**租客开设店铺的美甲牌都挂到了张**、郭**、何**处，张**、郭**、何**对此本着互让的原则对此不追究。广州市天河区天河来吉祥药房的标志牌位置已由此前的租户使用10多年，陈**均未提出异议，而广州市天河区天河来吉祥药房入租此地只1年多。张**、郭**、何**认为，陈**的诉讼于法无据，请求驳回陈**的诉讼请求。

一审法院查明

广州市天河区人民法院一审经审理查明：位于广州市天河区体育东路102号201、202号的房产均由陈**所有，其中201房的产权证上载明建筑面积为90.10平方米，平面附图上载明飘楼面积39.9平方米；202房的产权证上载明建筑面积为92.10平方米，平面附图上载明飘楼面积39.9平方米。位于广州市天河区体育东路104号房的权属人登记为郭**、何锦次。体育东路104号房与体育东路102号201、202号房为一楼、二楼上下相邻。上述房产均为商业用途房产。

陈**将体育东路102号201、202号房出租给余*益用于经营广州市天河区天河艺能创意美容美发形象设计店（IOU）使用。郭**、何锦次将体育东路104号房出租给张**，用于经营广州市天河区天河来吉祥药房。广州市天河区天河艺能创意美容美发形象设计店（IOU）和广州市天河区天河来吉祥药房分别以二楼地板中心线为界，在二楼飘楼外墙上安装包含字号的招牌（其中，广州市天河区天河艺能创意美容美发形象设计店在二楼地板中心线以上部分外墙面上安装招牌，广州市天河区天河来吉祥药房在二楼地板中心线以下外墙下垂部分安装招牌）。

陈**以张**经营的广州市天河区天河来吉祥药房招牌占用体育东路102号201、202号商铺飘台外墙为由起诉要求张**、郭**、何锦次予以拆除并恢复原状。

陈**的委托代理人陈**曾向广州市国土资源和房屋管理局咨询“体育东路102号201、202号商铺飘楼的外墙是纳入这两间商铺建筑面积计算，还是由整栋大楼的业主进行分摊？对体育东路102号201、202号商铺之间的走廊是属于一楼104号的商铺分摊还是由二楼的业主来分摊？”广州市国土资源和房屋管理局于2009年5月4日作出穗国房群字（2009）313号《信访复函》，答复称“一、体育东路102号201、202号商铺飘楼的外墙属于两商铺建筑面积，不作为共有面积进行分摊；二、两商铺之间的走廊由二楼各单元分摊”。

陈**、张**、郭**、何**均未在一审法院限定期限内提供证据证实所悬挂的招牌已向工商管理机关登记。

一审法院认为

广州市天河区人民法院一审认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一、二款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称专有部分的组成部分。本案中，陈**建筑面积范围内的飘楼具有构造和利用上的独立性，并经权属登记，应属于陈**的专有部分。但最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，二楼飘楼的外墙及其下垂部分在构造上不仅仅是二楼飘楼的外墙，更是整个建筑物外墙基本结构的一部分，同时，该部分外墙亦未在陈**的权属登记中予以记载，故根据上述司法解释的规定，一审法院认为，二楼飘楼的外墙及其下垂部分不属于陈**房产的专有部分。陈**认为飘楼外墙是其房屋权属范围的一部分，并以广州市天河区天河来吉祥药房的招牌占用其飘台外墙为由，要求张**、郭**、何锦次拆除并恢复原状的主张，缺乏事实及法律依据。

本案中，陈**以张**、郭**、何锦次存在侵权行为为由提起诉讼。一审法院认为，侵权责任构成的要件之一即要有损害事实的存在。本案中，张**、郭**、何锦次所悬挂的招牌既未危及到陈**的飘楼及外墙的安全，也未危及整个建筑物的安全，同时也未妨碍或侵害到陈**合法使用其专有部分的权益。陈**亦未提供其他证据证实张**、郭**、何锦次的行为对其造成了损害后果。因此，一审法院认为，张**、郭**、何锦次不需承担侵权责任。陈**以张**、郭**、何锦次存在侵权行为为由，要求拆除招牌的主张，缺乏事实依据。

综上，一审法院认为，陈**的诉请缺乏事实及法律依据，应不予支持。

综上所述，广州市天河区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第七十条及最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，于2009年12月10日作出（2009）天法民一初字第109号民事判决：驳回陈**的诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈**负担。

一审判决后，陈**不服，向广东省**民法院提起上诉。

二审上诉人诉称

陈**上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）二楼飘楼的外墙属于陈**房产的专有部分。广州市国土资源和房屋管理局出具该房屋测绘图证实，该商铺的测绘时间为1994年6月2日，在1994年的时候还没有关于外墙的一半计入分摊面积的规定，所以飘楼的外墙是计算在飘楼的建筑面积之内的。广州市国土资源和房屋管理局于2009年5月4日作出的穗国房群字（2009）313号《信访复函》己经答复得很清楚：“体育东路102号201、202号商铺飘楼的外墙属于两商铺建筑面积，不作为共有面积进行分摊”。一审法院在判决中认为飘楼的外墙未在陈**权属登记中予以记载，不属于陈**房产的专有部分是完全错误的，和事实不相符合。一审法院在判决书中还人为的把二楼飘楼外墙划分为“外墙及其下垂部分”以此来纵容张**、郭**、何**的违法行为。陈**认为外墙应该是指整个外观的墙体，不应该划分出下垂部分。（二）陈**对飘楼的外墙面有无偿利用的权利。一审法院已经在判决书中认定飘楼属于陈**的专有部分，根据最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，陈**应该对飘楼的外墙面有无偿利用的权利。张**、郭**、何**在一审中并没有提供证据证明其安装广告牌的外墙属于其权属登记范围之内，所以该位置不是张**、郭**、何**的专有部分对应的外墙面，张**、郭**、何**利用该外墙面安装广告牌不但没有法律依据和事实证据，而且侵犯了陈**对外墙面的利用权。（三）一审法院认为张**、郭**、何**的行为没有对陈**造成损害后果是错误的。因为陈**对飘楼的外墙面有无偿利用的权利，张**、郭**、何**长期以来没经同意就擅自在二楼飘楼外墙安装广告牌，占用了二楼安装广告牌的位置，导致二楼商铺的招牌只能向上安装，影响商铺的经营，这就是损害的后果。一审法院认为张**、郭**、何**安装招牌的行为没有妨碍或侵害到陈**的合法使用其专有部分的权益是错误的。四、一审法院适用法律错误。一审法院在判决中适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条属于适用法律错误。对最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干的解释》应该适用的还有第四条的规定。综上，陈**请求撤销（2009）天法民一初字第109号民事判决，依法改判。

二审被上诉人辩称

郭**、何**、张**答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律适当，请求维持原判，驳回陈**的上诉请求。我方不存在侵害陈**的事实，“来吉祥药房”的商号招牌设置在体育东路104号物业一楼上方，102号201、202房飘台二楼楼板中线以下的外框梁位置，该位置不属于陈**物业的专有部分。根据**设部1995年9月8日颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六、七、八条规定，陈**物业的专有部分面积仅及于其产权证面积部分，不包括本案飘台二楼外墙立面部分，本案争议的二楼楼板中线以下框梁外沿及下垂部分，不属于二楼飘台及外墙部分，该位置位于张**、郭**、何**物业一楼层高的空间范围内，张**、郭**、何**设置商号招牌是根据专有部分的特定需要而进行的合理使用，符合《中华人民共和国物权法》第七十条和最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，未构成对陈**的侵权。陈**及其此前的租户与张**、郭**、何**原本以二楼楼板中线为界，各自合理使用该涉案位置多年，这种做法符合民法通则有关相邻关系的规定，而且在天河区体育东路一带，这样设置商号招牌的现象普遍存在，故陈**的诉讼请求不仅没有事实依据，也不符合法律规定，更不符合生活习惯和社会的一般价值观念，请求驳回其上诉请求，维护张**、郭**、何**的基本经营权利和合理使用的权利。

二审法院查明

广州**民法院二审查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，二审法院依法予以确认。

另查明：二审中，郭**、何**、张**提供了一份广州市城市管理综合执法局天**局2010年9月7日致“天河区辖内各商户”的《告知书》复印件及十张现场照片，称自2010年9月7日起，政府对临街商铺户外招牌进行综合整治，本案争议的外墙面上的商铺招牌由政府出资，统一设计、统一制作安装，现状已经改变，二楼地板中心线以上部分外墙面上安装的“IOU”招牌已被拆除。陈**对此事实无异议，称一楼的商铺招牌已经安装到二楼地板中心线以上部分外墙面，其已就该事项与城管部门交涉并提出过异议。

针对陈**在一审期间提交的广州市国土资源和房屋管理局穗国房群字（2009）313号《信访复函》，二审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《关于调查体育东路102号201、202商铺飘楼外墙权属范围的函》，函询：1、该《信访复函》是否属实2、如属实，则该函第一条所述的外墙，是指飘楼整个外观的墙体，还是仅指二楼地板中线以上部分该局以穗国房协查复字（2010）152号函回复：“一、穗国房群字（2009）313号《信访复函》的内容属实。二、该信访复函第一条所述的外墙，是指围蔽飘楼的整个墙体的水平投影面积，该面积计入二楼商铺的建筑面积，没有以二楼地板中线为界做分割。”双方当事人对该回复函的真实性均无异议，但郭**、何**、张**认为该回复函并未写明楼板中线以下的部分属于陈**所有。

陈**在一审时提出的诉讼请求是，1、郭**、何**、张**停止共同侵权、拆除广告牌，恢复原状；2、本案诉讼费用由郭**、何**、张**负担。

二审法院认为

广州**民法院二审认为：依据广州市国土资源和房屋管理局出具的穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**协查复字（2010）152号回复函的内容，可以认定，广州市天河区体育东路102号201、202号商铺飘楼的外墙，属于两商铺建筑面积，没有作为共有面积进行分摊，而该“外墙”是指围蔽飘楼的整个墙体的水平投影面积，没有以二楼地板中线为界做分割。故陈**主张二楼飘楼的外墙属于其房产的专有部分，理由成立；张**、郭**、何锦次以二楼地板中线为界，主张二楼楼板中线以下框梁外沿及下垂部分，不属于二楼飘楼的外墙，没有依据，二审法院不予采信。最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中所述的“外墙”，应当是指计入公用建筑面积进行分摊的外墙，一审判决适用该司法解释的规定，认定二楼飘楼的外墙及其下垂部分不属于陈**房产的专有部分，应属不当，二审法院予以纠正。

依照《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有排他使用的权利。张**、郭**、何**未经作为业主的陈**同意，占用其飘台外墙安装商铺招牌，妨害了陈**对外墙的使用权。张**“来吉祥药房”的商铺招牌原来安装在二楼地板中心线以下外墙下垂部分，该位置虽然位于郭**、何**物业一楼层高的空间范围内，但并不是与其专有部分相对应的外墙面，张**、郭**、何**主张其行为是根据专有部分的特定需要而进行的合理使用，符合最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，没有事实依据。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，陈**有权请求排除妨害。本案诉讼期间，因政府行为而致双方争议的外墙面现状发生改变，但安装在外墙上的商铺招牌所涉的民事责任，仍应由该物业的所有权人和使用权人即张**、郭**、何**承担。

综上所述，陈**的上诉理由成立，一审判决认定事实不清，适用法律不当，广州**民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，于2011年4月27日作出（2010）穗中法民五终字第965号民事判决：一、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民一初字第109号民事判决；二、郭**、何**、张**在本判决书送达之日起三十日内拆除安装在广州市天河区体育东路102号201、202号商铺飘楼外墙的招牌。一、二审案件受理费各100元，均由郭**、何**、张**负担。

2014年4月14日，广东省人民检察院向本院提出抗诉认为，本案的争议焦点是，广州市天河区体育东路102号201、202号商铺飘楼的外墙立面是否属于陈**专有。广东省人民检察院经审查认为，二审判决认定涉案商铺飘楼的外墙属于陈**专有，没有法律依据。

张**向检察机关提出监督申请之后，广州市人民检察院去函广州市国土资源和房屋管理局进行调查。该局做出穗**协查（2014）68号复函，主要内容为：一、涉案商铺测量时间为1994年5月，该时段执行中华人民共和国测绘行业标准《CH5001-91》，外墙按水平投影面积计入套内面积，属二维平面不是三维立体。二、根据《房产测量规范》《CH5001-91》第7.1.1点和《房产测量规范》（GB／T17986-2000）第8.1.1点规定：“面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算，”房屋面积测算按外墙水平投影面积计算，故穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**协查复字（2010）152号函所述“外墙”为飘楼的外墙平面，与外墙立面无关。三、外墙立面为共有部分。

再审申请人称/抗诉机关称

广东省人民检察院认为，依据上述复函，足以认定广州**民法院错误理解了穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**查复字（2012）152号《回复函》的内容，混淆了外墙平面和立面的含义。因此，二审判决认定二楼飘楼的外墙是陈**的专有部分，进而认定该外墙立面也为陈**所有，没有法律依据。

根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另外，根据最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一、二款规定，陈**建筑面积范围内的飘楼具有构造和利用上的独立性，能够明确区分，并经权属登记，应属于陈**的专有部分。但依据广州市国土资源和房屋管理局穗国房协查（2014）68号复函，该专有部分仅限于在平面范畴内水平投影的面积部分，不及于飘楼外墙立面部分。外墙立面根据法律规定应为全体业主共有，不属于陈**专有部分。二审判决依据《中华人民共和国物权法》第三十五条及第七十一条的规定，认定飘楼外墙属于陈**专有部分，其有权请求排除妨害属于适用法律错误。

综上所述，广州**民法院（2010）穗中法民五终字第965号民事判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项和第二百零八条之规定，向本院提出抗诉，请求依法再审。

本院再审过程中，张**表示同意抗诉机关的抗诉意见。

再审被申请人辩称

陈**答辩称：（一）涉案二楼商铺飘楼的外墙面是陈**拥有的物业专有部分相对应的外墙面。涉案商铺测量时间为1994年5月，按照当时执行的测绘行业标准《CH5001-91》，外墙按水平投影面积计入套内建筑面积，即外墙水平投影面积已全部计入套内建筑面积，没有任何部分分摊进入了公共建筑面积。二楼飘楼在结构上具有独立性，其外墙和框架外面下垂部分是和飘楼不可分割的，没有以地板中线进行分割，它依附于飘楼而存在，离开了飘楼，下垂部分不能单独存在。因此，二楼商铺飘楼的外墙面是陈**拥有物业专有部分相对应的外墙面，陈**对该外墙面进行利用是基于对专有部分享有的所有权的合理延伸。（二）二楼飘楼的外墙平面和外墙立面是一体的，不能进行人为分割。涉案商铺的外墙计入套内建筑面积，陈**已经为使用外墙面支付了对价。如果陈**购买了商铺的外墙，但对外墙面没有使用权，那么购买则变得毫无意义。（三）陈**依据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，请求排除妨碍理应得到支持。陈**请求驳回广东省人民检察院的抗诉，维持二审判决。

郭**、何锦次答辩称：同意抗诉机关的抗诉意见。

本院查明

本院再审查明，广州**民法院二审查明事实清楚，本院予以确认。

本院另查明：2014年1月28日，广州市人民检察院向广州市国土资源和房屋管理局发出《关于调查体育东路102号201、202商铺飘楼外墙权属范围的函》（穗检发民行字（2014）3号），函询：1、穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**查复字（2012）152号《回复函》对广州市天河区体育东路102号201、202号商铺的“飘楼外墙”是从二维平面还是从三维立体进行解释？具体理由或依据是什么？2、穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**查复字（2012）152号《回复函》所述的“外墙”是否指外墙立面？具体理由或依据是什么？3、依据穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**查复字（2012）152号《回复函》的内容，是否可理解为体育东路102号201、202商铺飘楼的外墙立面属于该业主的专有部分？具体理由或依据是什么？2014年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查（2014）68号函回复：“一、体育东路102号201、202商铺的测量时间为1994年5月，该时段执行中华人民共和国测绘行业标准《CH5001-91》，外墙按水平投影面积计入套内建筑面积，属二维平面不是三维立体。二、根据《房产测量规范》（CH5001-91）第7.1.1点和《房产测量规范》（GB／T17986-2000）第8.1.1点规定：‘面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算，’房屋面积测算按外墙水平投影面积计算，故穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗**查复字（2012）152号《回复函》所述的‘外墙’为飘楼的外墙平面，与外墙立面无关。三、关于外墙立面是否属于业主专有部分的问题，根据最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法*（2009）7号）第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。因此，外墙立面为共有部分。”

本院认为

本院再审认为，根据最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条关于“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，本案在抗诉支持当事人请求的范围内审理。

根据检察机关的抗诉意见以及当事人的陈述，本案再审双方争议的主要问题是：（一）二楼飘楼外墙面是否属于陈**房产的专有部分？（二）郭**、何**、张**是否应拆除安装在飘楼外墙面的招牌？

（一）关于二楼飘楼外墙面是否属于陈**房产专有部分的问题。经查，陈**购买的商铺位于广州市天河区体育东路102号201、202房，该栋建筑物为商住楼房，首层、二层为商业用途，三层以上为住宅用途。郭**、何**购买的商铺位于首层，陈**购买的商铺位于二层，二层商铺有向外延伸的飘楼。上述商铺被出售时虽未颁布《中华人民共和国物权法》，但是，随着房屋商品化的发展，大量的多层和高层建筑物按照居住、商业等用途单元被出售，一栋建筑物从构造上被区分为数个部分，各个区分部分可作为各个所有权的标的，产生了数个区分所有权的标的的专有部分，以及不同所有权人的共有部分。对《中华人民共和国物权法》施行前建筑物区分所有权的调整，仍应依照《中华人民共和国物权法》的规定。该法第七十条规定，我国建筑物区分所有权包括专有部分所有权、对专有部分以外的共有部分的共有权以及对该共有部分的共同管理权三种权利。其中“对专有部分以外的共有部分”的界定，最**法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”上述司法解释规定外墙为全体业主的共有部分，实际上涉及到认定专有部分范围的标准。专有部分的范围，对所有权人而言，仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分，但于外部关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线（即壁心）。根据壁心的标准，建筑物外墙的内墙面与外墙面之间厚度的中心线（即壁心）作为划分专有部分与共有部分的分界线，内墙面至中心线的一半外墙为单个业主的专有部分，中心线至外墙面的另一半外墙为全体业主的共有部分。

应当指出，最**法院上述司法解释规定的外墙，一般是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层相连的外围水平承重墙体，也就是通常所说的共用墙。尽管我国房地产实践中的面积计算标准尚未统一采用《中华人民共和国物权法》上的专有部分和共有部分概念，但对外墙的面积计算标准仍然准确区分单个业主的专有部分和全体业主的共有部分。原**设部发布的1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则（试行）》规定商品房按“套”或“单元”出售，套内建筑面积按以下三部分组成：（一）套（单元）内的使用面积；（二）套内墙体面积；（三）阳台建筑面积。其中，套内墙体面积，区分共用墙和非共用墙，前者是指商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。这部分共用墙的套内墙体面积按其墙体水平投影面积的一半计算。非共用墙墙体的套内墙体面积按其水平投影面积全部计算。国家**监督局批准的国家标准《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）也对外墙（包括山墙）的套内墙体面积计算标准作出了相同的规定：“共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积”。可以说，由于外墙的套内墙体面积仅按其墙体水平投影面积的一半计算，因此，专有部分业主行使所有权的边界不能超过壁心。换言之，一般外墙面显然是超过壁心的部分，不能归单个业主单独所有，而应当归全体业主共有。

本案陈**所购买的二楼飘楼的外墙不具有共用墙性质，因而属于陈**自有墙体，外墙面也依法归陈**所有。首先，从建筑面积上看，陈**所购广州市天河区体育东路102号201、202商铺的建筑面积，包括飘楼面积。其中，201商铺的产权证上载明建筑面积为90.0955平方米，平面附图上载明飘楼面积39.9平方米；202商铺的产权证上载明建筑面积为90.0958平方米，平面附图上载明飘楼面积39.9平方米。根据广州市国土资源和房屋管理局向广州市人民检察院的回复函内容，证实两商铺飘楼外墙均按其水平投影面积全部计入套内建筑面积。其次，从整栋建筑物的设计上看，陈**所购二楼商铺独有飘楼，而首层及三层以上均无飘楼，作为整栋建筑物承重结构的框架柱、承重墙体距离飘楼外墙垂直距离约为3米，飘楼外墙的作用为围蔽飘楼空间，仅为陈**一户单独使用，故二楼飘楼外墙面属于陈**房产的专有部分。

（二）关于郭**、何**、张**是否应拆除安装在飘楼外墙面的招牌问题。如上所述，争议的二楼飘楼的外墙、外墙面属于陈**的专有部分，由陈**行使专有权。郭**、何**、张**未经陈**同意，利用飘楼的外墙面悬挂商业招牌，属侵权行为，依法应拆除招牌。

应当指出，一般而言，对于全体业主共用的外墙所有权的归属，以外墙厚度的中心线（即壁心）作为划分专有部分与共有部分的分界线，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过中心线，这一原则同样适用于纵向的上、下层关系的地板和天花板。本案中，郭**、何**、张**辩称其在飘楼外墙面悬挂商业招牌未超过其首层天花板厚度的中心线，不构成侵权。如果整栋建筑物的二楼不存在飘楼，或者虽有飘楼存在，但该飘楼不属于陈**的专有部分，那么，郭**、何**、张**的主张显然是成立的。但悬空的飘楼已属于陈**的专有部分，而飘楼对应的地下空间是体育东路，属于城市的市政道路，并非郭**、何**的专有部分，从纵向关系看，不存在调整上下两个专有权关系的问题。而按照“一物一物权”原则，同一标的物不可能同时成立两个专有权，即二楼飘楼的地板不可能同时成为两个专有权的客体。郭**、何**、张**行使首层天花板厚度中心线之内专有权的边界不能自然延伸至整栋建筑物承重墙（柱）的中心线之外。至于二楼飘楼的地板实为首层天花板的自然延伸，以及首层天花板下仍然存在向飘楼地板的支墩，均对首层商铺的外围空间有所占用，属建筑物的基本结构范畴，不应与专有权概念混同。

综上所述，原审判决认定飘楼外墙面属于陈**专有，郭**、何**、张**未经陈**同意，利用飘楼的外墙面悬挂商业招牌，属侵权行为，依法应拆除招牌正确，本院予以维持。抗诉机关认为本案飘楼外墙面属于全体业主共有理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持广东省**民法院（2010）穗中法民五终字第965号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日