广州市三原**第一分公司与牟**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广州市三原**第一分公司（以下简称三**公司）与被告牟**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵**任审判，公开开庭进行了审理。原告三**公司的委托代理人丁*、张**，被告牟**的委托代理人郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告牟**于2005年7月从北京三**发有限公司购买了昌平区xx小区x室房屋，并自当日起交付使用，成为该小区业主。2008年2月1日，原告通过公开招投标方式被xx小区业主大会聘请为xx小区的物业管理服务企业，签订了《物业服务合同》。后分别于2012年7月31日、2015年8月1日续签新的《物业服务合同》。合同约定，上述被告所有房屋物业服务费收费标准为每月每平方米1.83元，按半年由业主交纳；业主逾期交纳物业服务费用的，物业公司可以从逾期之日起，每日按应收费用的万分之三加收违约金。被告现尚欠2009年8月至2015年1月的物业服务费10488.04元，经原告及业委会多次催要，均遭推托。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付原告2009年8月至2015年1月的物业管理服务费10488.04元、违约金3331.85元；2、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告牟**辩称：1、物业公司管理存在问题。物业公司对于物业建筑区划内的场所、设施以及业主人身财产负有安全保障义务，即应尽到合理注意和妥善管理义务。2014年5月23日下午三、四点钟，我亲戚家五岁的孩子在小区楼下公园内与小朋友一起玩陀螺，在抬腿后退的时候被立在草地上的啤酒瓶扎伤小腿，啤酒瓶瓶身是尖的，犹如锋利的尖刀深深的插入孩子的小腿肚里，当时孩子都吓傻了。我们立即将鲜血淋淋的孩子送到医院治疗，孩子的小腿缝了九针。事后，我们找过物业公司，物业公司的人说等他们领导来了解决，之后就不了了之了。孩子腿部的伤疤会随着长高而越来越大，这对孩子心灵的伤害是巨大的。物业公司却对此事置之不理，没有起到管理责任，也没有做好物业管理区域内的安全防范工作，其对于孩子的受伤有不可推卸的责任；2、我家车辆在小区内被刮蹭过两次，还被划过一次。2015年3月被划，物业公司以存在监控死角为由搪塞。2015年5月车辆被刮蹭，在查看监控时，物业管理以监控不清楚为由，告知无法查到是哪辆车刮蹭的，只能看到是一辆轿车。2015年11月5日，车辆再次被刮蹭。小区内每天晚上收取5元的停车费，我是没有车位的，物业公司要求业主自己找地方随便停，只要不占用他人固定车位即可。业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是停车保管服务费。我的车辆只要进入停车，双方即形成车辆保管合同关系，物业公司在收取停车费后就应当尽到保管人的义务，一旦车辆发生丢失或损坏，保管人应当承担损害赔偿责任；3、小区内存在严重安全隐患。小区监控功能基本丧失，就是摆设。业主向物业公司提出要加强小区的视频监控建设和治安巡逻检查工作，但是未引起物业公司的重视，监控建设停滞不前，监控点过少，重要位置没有安装监控，还有很多是坏的。摄像头下面的车，白天都看不清号牌。晚上连车的颜色都看不清，主要通道摄像头根本就拍摄不到，目前的监控摄像头只能监控8米以内的距离，坏的摄像头也不及时修理。小区已经发生多起入室盗窃事件，自行车被盗也是家常便饭，我们的自行车就被盗过，物业公司一直没有赔偿。因为小区内经常丢车，很多业主把自行车放进楼道里面，楼道变成了自行车、电动车、摩托车的停车场，孩子背着书包经过的时候，经常挂到车把上，如果电动自行车或者摩托车被书包带倒，对孩子的伤害会很大，但是物业公司对此毫不关心；4、物业公司与业主缺乏沟通。原告从服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。对于未按时交纳物业费的业主，也从未进行过入户或电话调查，没有从服务的角度去解决问题，出现不交费的情况，只是电话催费，门上贴条，发律师函，最后诉至法院。自接到传票之后，我方也想和原告协商解决纠纷，但原告态度强硬；5、原告在小区收取停车费，违反了管理条例，系欺诈行为。根据国家收费规定，小区停车收费需要取得收费许可，需对小区内车位的规划数量、价格备案，收取的停车费也归全体业主所有，物业公司只能收取一定的管理费。但原告在收取停车费后，又违法收取超出备案车位之外的过夜停车费，造成小区道路和单元门口停满车，给业主带来严重的安全隐患；因物业公司没有按照合同约定配备保安，外来人员出入都没有进行管理，也带来安全隐患；6、在后来的几年，物业公司没有按照物业服务标准提供服务，造成多处垃圾长期不清理，小区内脏乱严重。综上，我方未交费是因为原告没有依约履行合同，原告违约在先。

本院查明

经审理查明：被告系昌平区xx小区x室的业主，双方均认可该房屋建筑面积为90.90平方米。2008年，原告（乙方）与xx**委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告为xx小区提供物业服务，合同期限自2008年2月1日至2011年12月31日；物业服务费以半年为交纳单位，由业主在每个交费单位第一个季度交纳，二层以上为1.68元／月平方米；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起，每日按欠交费用的万分之三加收违约金。2012年，原告（乙方）与xx**委员会（甲方）续签《物业服务合同》，服务期限为三年，自2012年8月1日至2015年7月31日；住宅二层及以上为1.83元／平方米月；物业服务费以半年为交纳单位，业主在每个交费单位第一个季度交纳；业主违反合同相关约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按国家相关法规政策规定的标准向乙方支付违约金。原告为被告提供了物业服务，但被告未向原告交纳2009年8月1日至2015年1月31日期间的物业服务费10488.02元。

上述事实，有物业服务合同、照片等证据材料及当事人的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与xx**委员会签订的两份《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对于全体业主具有约束力。原告依约提供了物业服务，被告作为小区内的业主，应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费。2012年1月1日至7月31日期间，原告持续为该小区提供物业服务，可以比照小区原收费标准收取物业费。被告对于原告主张的欠费期间不予认可，但未提交相应的证据证明其主张，故本院对其该项辩解意见不予采信。被告提出原告提供的多项物业服务不到位，且有家属在小区公园内受伤，不同意交纳物业费的辩解意见。本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对其主张的违约金不予支持，但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。被告所称其家属在小区内受伤以及饮水机换卡等问题，可通过其他途径另行解决。

另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告牟**给付原告广州市三原**一分公司二〇〇九年八月一日至二〇一五年一月三十一日的物业服务费一万零四百八十八元零二分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告广州市**有限公司北京第一分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十三元，由原告广州市三**一分公司负担十八元，已交纳；由被告牟**负担五十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二日