北京夏**有限公司与吴**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京夏**有限公司（以下简称夏**公司）与被告吴**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏**公司的委托代理人闫留民，被告吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告夏**公司诉称，原告系受开发商委托，进驻北京市延庆县延庆镇妫水南街号院进行物业服务；被告系该小区号楼业主，居住面积为125.14平方米；原告多次催收物业费未果，现诉至法院要求被告交纳2011年10月1日至2014年10月31日的物业管理费共计2778元。

被告辩称

被告吴**辩称，其未交物业费的事实属实；地下室的灯经物业公司修过后没修好；阳台外体也就是空调托板那处漏水，浸水导致楼上小卧室、楼下主卧室内墙皮白灰脱落；2011年6、7月份，主楼客厅阳台外层玻璃坏了，找物业交涉，让物业帮忙维修，但物业一直没给修；楼下玻璃右侧贴近框边约有1厘米宽、10厘米长的缝隙；对维修服务、监控不满意；楼道灯损坏不能及时修理；公共室外路灯损坏不及时维修；道路不平，车位区域路面损坏不修；公共绿地铺了一年草坪后来就杂草丛生；没有定期向业主公布公共服务收支情况；故要求物业公司进行维修，如不维修适当减免物业费。

本院查明

经审理查明，北京天**发有限公司（以下简称天**公司）系延庆镇妫水南街号院（又称妫河丽景小区）的开发商。2008年12月15日，天**公司（甲方）与原告夏**公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由夏**公司为妫河丽景小区提供物业服务，物业费用按照业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅每平方米每月收费0.6元，业主办理入住手续预付一年的物业费，此后按年交纳，每年9月交纳。双方约定前期物业服务期限为两年，自2009年9月30日至2011年9月29日，双方还约定如本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，夏**公司应当继续按照本合同约定提供服务，在此期间的物业费仍由业主按本合同约定标准交纳。双方还约定夏**公司应当提供的物业服务内容包括：制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关工程图纸、档案与竣工验收资料，制订物业服务制度；负责物业共用部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责公共绿地、景观的养护；负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾收集等清洁服务；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作和消防服务工作；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案等等。

本案中，原告夏**公司自2009年9月30日开始依约为妫河丽景小区提供物业服务，2011年9月29日期满后，因无新物业承接，原告继续为该小区提供物业服务至2014年10月31日止。被告吴**系该小区业主，其楼房的建筑面积是平方米。被告吴**未交纳2011年10月1日至2014年10月31日的物业费共计2778元。2015年10月15日，原告诉至法院，要求被告支付拖欠2011年10月1日至2014年10月31日的物业管理费共计2778元。在审理中，针对被告答辩提出的情况，原告称，地下室灯的问题是设计问题，与物业无关；外墙体漏水是施工工艺问题，没有找好放水坡度，与物业无关；外层玻璃，安装不平行不对称，气温升高，金属膨胀给别坏了，与物业无关；玻璃没有密封好，是开发商的问题，应该联系开发商，与物业无关。

另查明，针对原告起诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，本院在审理过程确认，原告在小区共用部位和公共设施设备的维护、绿化养护等方面的服务存在瑕疵。

上述事实，有当事人双方陈述、原告提交的《北京市前期物业服务合同》、被告提交的照片、《妫河丽景物业服务协议》、《商品房预售合同》、（2015）延民初字第04602号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，天**公司与原告签订的《北京市前期物业服务合同》对全体业主和物业公司都具有约束力，全体业主应按照该合同的约定履行交纳物业服务费的义务，物业公司应按照该合同的约定履行相应的物业管理服务的义务。原告夏**公司已经为被告所居住的小区提供了物业服务，被告吴**作为该小区的业主应当向原告支付物业服务管理费，现原告要求被告支付未按约定交纳的物业管理费，理由正当，本院予以支持。但原告在小区共用部位和公共设施设备的维护、绿化养护等方面的服务存在瑕疵，故对于被告要交纳的物业管理费，本院酌情减少5%，被告应向原告支付2639.1元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告吴**给付原告北京夏**有限公司二○一一年十月一日至二○一四年十月三十一日的物业服务费共计二千六百三十九元一角，判决生效后七日内履行。

二、驳回原告北京夏**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告吴**负担，判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日