何*与广州天**有限公司、广**金公司、广州市国土资源和房屋管理局、广州市规划局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告何*诉被告广州天**有限公司、广**金公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何*的委托代理人邓**、刘*，两被告的共同委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告何**称：原告是原广州**十三行同兴路X号房屋（建筑面积65.56平方米）的业权人。1994年，被告五金公司经穗城规北片地定（1994）107号，穗国土（1994）建用通字第376号文核准，同意征用广州市十三行路南侧、文化公园北侧39085号地段7279平方米土地建设商业、商务大厦。广州市国土资源和房屋管理局以拆许字（1994）255号《房屋拆迁许可证》批准拆迁。1997年，广州市国土资源和房屋管理局以穗房（1997延）拆字020号《城市房屋拆迁公告》批准拆迁。

1998年7月9日，原告与被**公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定：被**公司拆除十三行同兴路2号属于原告所有的房屋。被**公司安置侨城花园XX栋xxx单元（建积96.0785平方米），及侨城花园春晓苑第X栋首层XX铺（建积60平方米）给原告。

上述《房屋拆迁安置协议》第七条约定：如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送房管局备案。第十条第六点约定：如乙方原产权地用作建商住楼而非纯商务楼，乙方有权要求按国家政策回迁，首层铺面不少于原产权建积50平方米。

根据广州市城市规划局致被告天**司的穗规地复字（1998）1010关于同意增加使用功能的复函，以及穗规验证（2009）337号广州市建设工程规划验收合格证载明：建设位置为广州市十三行路南侧、文化公园北侧，建设单位：天**司，建设项目名称为商业、住宅楼。在穗国房群字第（2005）486号、穗国房群字第（2007）9号、穗国房群字第（2008）1869号等复函中，广州市国土资源和房屋管理局均明确答复：我局对于该建设项目核发了穗房预字第20040041号商品房预售许可证，其中明确“已扣除住宅回迁面积4000平方米”，作为回迁安置房源。

但两被告与原告签订拆迁合同时，采取欺诈手段，恶意向原告隐瞒上述拆迁地段用地使用功能早已更改的事实，且在广州市国土资源和房屋管理局明确已扣除被告天**司回迁面积4000平方米作为回迁安置房源的政策决定之下，仍违反合同约定以及有关法律规定，造成原告回迁不能。被告天**司的行为构成严重违约，故起诉请求：1、判决两被告因对原告欺诈、隐瞒事实，对原告构成违约，赔偿原告的拆迁房屋和商铺异地差额损失人民币14556818元；2、判决两被告支付原告因拆迁违约所造成的原告交通费损失人民币80000元；3、判决两被告因拆迁违约所造成原告商铺收益损失人民币5700000元，以上合计为20336818元；4、判决两被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告广州天**有限公司答辩称：一、原告与五金公司约定将永迁作为赔偿方式，同时约定了其他安置补偿内容，双方也按照约定履行完毕，被告不存在违约行为，故无需承担违约责任。二、被拆迁标的物依法不得作为商铺使用。依照我国法律，作为商铺使用的店铺必须在房屋产权证中注明为商业，而原告未提供任何证据证明拆迁标的物具有商业的建筑功能。因此其对所谓商铺的主张没有任何事实和法律依据。三、广州**民法院生效判决已经认定原告不具备回迁权利，现原告起诉要求回迁，违反一事不再理的民事诉讼原则，应予驳回。四、原告对其诉讼主张缺乏必要的证据。五、原告获得的补偿远高于其拆迁标的物的价值。六、根据《民法通则》第135条、第137条的规定，原告的诉讼主张已经超过了诉讼时效或者除斥期间。

被告**金公司答辩称：与被告广州天**有限公司答辩意见一致。

本院查明

经审理查明：原告是原广州**十三行同兴路X号房屋（建筑面积65.56平方米）的业权人。1994年，被告五金公司经穗城规北片地定（1994）107号，穗国土（1994）建用通字第376号文核准，同意征用广州市十三行路南侧、文化公园北侧39085号地段7279平方米土地建设商业、商务大厦。广州市国土资源和房屋管理局以拆许字（1994）255号《房屋拆迁许可证》批准拆迁。1997年，广州市国土资源和房屋管理局以穗房（1997延）拆字020号《城市房屋拆迁公告》批准拆迁。

1998年7月9日，原告（乙方）与被告五金公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意1998年8月10日前迁出原址房屋，甲方将自有的海珠区侨城花园春晓*第xx幢xxx房和首层XX铺（建筑面积156.0795平方米）安置给乙方永迁居住、使用；协议第七条约定：如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送房管局备案。协议第十条约定：1、乙方原产权面积65.56平方米，应安置建积78.672平方米（已含异地增幅20%）现安置侨城花园xx幢xxx单元（建积96.0795平方米），另安置侨城花园春晓*第x幢首层XX铺建积60平方米，乙方不需对该铺补差价，住宅面积超出应安置面积，乙方愿以1300元／平方米5平方米、3600元／平方米72.4075平方米购买入乙方产权，总购房款为267167元。2、甲方一次过补偿，乙方装修费57047.76元。3、乙方商铺停业和异地差补偿，甲方同意一次过补偿15万元给乙方。其中第6点还约定：如乙方原产权地用作建商住楼而非纯商务楼，乙方有权要求按国家政策回迁，首层铺面不少于原产权建积50平方米。协议签订后，原告入住永迁房屋和使用商铺。2009年11月17日，原告领取了上述永迁房屋的产权证。

1998年7月27日，广州市城市规划局以穗规地复字（1998）第1010号文同意将上述用地使用功能改为商业、商务办公、商品住宅用地。1999年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函（1999）412号文同意上述地块的用地单位改为被告天**司。但被告并没有将上述规划变更事项告知原告。

2004年，原告知道了上述规划变更事项后，于2006年向本院起诉要求两被告按上述《房屋拆迁安置协议》所约定的义务，安置原告回迁十三行广场不少于建筑面积50平方米首层铺面及15.56平方米住宅等诉讼请求。案件经本院（2006）荔法民三初字第1329号《民事判决书》及广州**民法院（2007）穗中法民五终字第2564号《民事判决书》判决：驳回原告上述的诉讼请求。

广州市国土资源和房屋管理局于2006年8月1日以穗国房协查复字（2006）第193号文函复本院：一、我局核发拆许字（1994）255号《房屋拆迁许可证》后，当时的安置方案是永迁安置，并作出了穗房拆复字（1996）046号批复同意永迁安置。二、我局未曾作出同意回迁安置的批复给拆迁人。

诉讼期间，原告为证明其主张，向本院提供了穗**（2005）486号、穗**（2007）9号、穗**（2008）1869号复函。根据穗**（2008）1869号复函内容反映：广州市国土资源和房屋管理局于2004年8月31日核发了十三行城启广场《商品房预售许可证》（穗房预字第20040041号），备注明确“已扣除住宅回迁面积4000平方米”。具体的补偿安置根据拆迁双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》或拆迁双方协商确定。及（2011）荔法民三初字第503号民事判决书和《回迁安置纠纷关于违约金损失认定的案例》，证明法院认定开发商违约，要求按起诉时的市场评估价格进行补偿。被告的违约行为是持续违约，案例也是按起诉时的房屋价格赔偿违约损失。

本院认为

本院认为：原告与被**公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应依约履行。双方协议约定，如因城市规划需要变更协议的，可依法变更本协议的有关条款。但在规划改变后，作为拆迁主管部门的广州市国土资源和房屋管理局只作出同意永迁安置的批复，并未批复同意回迁安置，穗国房群字第（2008）1869号复函也载明：具体的补偿安置根据拆迁双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》或拆迁双方协商确定。1997年9月1日起实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十条规定，明确拆迁人安置被拆迁人回迁抑或异地永迁首先应服从双方约定。本案中，双方约定了永迁安置，并已按协议履行完毕。2006年，原告起诉要求变更上述协议，要求回迁的请求也已经法院判决驳回，原告提出其属于回迁安置的主张，本院不予支持。此外，《广州市房屋拆迁安置协议》第七条并没有明确约定被告须在规划变更后安排原告回迁，以及不安排原告回迁须承担的责任，故原告提出被告没有安置原告回迁，违反《广州市房屋拆迁安置协议》第七条约定，应承担违约责任的主张，依据不足。原告以《广州市房屋拆迁安置协议》第十条第6点约定：如乙方原产权地用作建商住楼而非纯商务楼，乙方有权要求按国家政策回迁，首层铺面不少于原产权建积50平方米。但该条款并未明确不能回迁的补偿方式，属于约定不明确；而双方未就不能回迁的补偿达成补充协议，按照协议有关条款或者交易习惯也无法确定上述必备内容，该条款不具有可执行性和操作性。原告要求补偿缺乏依据，故对原告的全部诉讼请求，应予驳回。

根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十五、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告何*的全部诉讼请求。

本案受理费143484元由原告何*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日