张**与哈尔滨西**限责任公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告哈尔滨西部地区开发建设**公司（以下简称西部开发公司）及被告哈尔滨开发区**下简称开发区物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告艾**的委托代理人徐**、薛**，被告西部开发公司委托代理人刘*、被告**业公司委托代理人毕**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称张**于2013年3月15日购买王**位于哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元201室房屋。2014年1月5日，由于其所住单元701室空房塑钢窗不严，导致暖气冻裂发生漏水，将张**家住房内墙面、地板损坏，给张**造成损失。张**多次找西部开发公司及开发区物业公司协商未果。现张**请求西部开发公司及开发区物业公司赔偿房屋漏水损失22000元。

被告辩称

被告西部开发公司辩称不同意张**的诉讼请求。西部开发公司与开发区物业公司有管理合同，每年向开发区物业公司交付空房管理费，所有空房均由开发区物业公司进行管理，在此期间发生的任何损失，应由开发区物业公司负责。

被告**业公司辩称开发区物业公司系哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期小区的物业管理单位，根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业管理系对小区公共设施设备和小区公共场地进行维修、养护、管理，并维护小区公共区域内的环境卫生和相关秩序的活动。艾**所受损失是由于宜居家园三期小区305号楼一单元701室塑钢窗关闭不严致使暖气片冻裂造成的，开发区物业公司只是针对小区公共区域进行管理，宜居家园三期305号楼一单元701室不属于公共区域，与开发区物业公司无关。开发区物业公司无侵权行为，艾**起诉赔偿缺乏依据，同时西部开发公司交的不是空房费，而是物业费，请依法驳回张**对开发区物业公司的诉讼请求。

在本院开庭审理过程中，张**、西部开发公司及开发区物业公司为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。

张**举示证据情况如下

证据A1、情况说明。拟证明漏水发生的时间、位置及面积。

证据A2、照片2张。拟证明张**家漏水部位的受损情况。

证据A3、司法鉴定意见书。拟证明张**的损失为17479.13元。

证据A4、买卖协议、购房专用票据及收据（复印件）。拟证明房屋购买的时间、地点及价格。

西部开发公司对张**举示的证据质证认为对证据A1无异议；对证据A2有异议。照片没有显示时间和地点，不能证明系本案争议房屋。对证据A3、A4均无异议。

开发区物业公司对张**举示的证据质证认为对证据A1无异议。恰恰证明开发区物业公司的答辩主张，暖气冻裂是塑钢窗安装的问题导致。对证据A2、A3、A4均无异议。

西部开发公司举示证据情况如下

证据B1、前期物业管理委托合同（复印件）。拟证明西部开发公司与开发区物业公司之间签订空房管理合同，开发区物业公司有责任对西部开发公司空房进行管理，当空房发生情况时开发区物业公司有责任通知西部开发公司。

证据B2、黑龙江省地方税务局通用机打发票16张（复印件）。拟证明西部开发公司在被泡期间一直在给开发区物业公司缴纳空房物业费、包烧费，开发区物业公司有责任对西部开发公司空房进行维护，发生情况应及时通知西部开发公司。

证据B3、进户明细单（复印件）。拟证明小区现共有住户978户，截止到2014年4月20日已入住696户，入户比例占71.2%，根据前期物业管理委托合同第四项，入住率现未到90%，西部开发公司向开发区物业公司缴纳空置房屋管理费，对空置房屋缴纳管理费，开发区物业公司有责任对空房进行管理及维护。

张**对西部开发公司举示的证据质证认为西部开发公司未在举证期限内提供证据，且未提供原件，张**不予质证。

开发区物业公司对西部开发公司举示的证据质证认为西部开发公司未在举证期限内提供证据，且未提供原件，但开发区物业公司对该三份证据的真实性无异议，对证明问题有异议。证据B1中第二条明确约定了西部开发公司委托开发区物业公司的物业服务内容为对小区物业公共部位、公共设施提供服务，并无对空房管理的内容，这与开发区物业公司的答辩观点一致。合同第四条规定的是空房物业费，之所以约定进户率大于90%不需缴纳空房物业费、物业服务费，这与物业服务费设置的目的是相关联的，该条不能引申为对空房具有管理义务。开发区物业公司确实收到了西部开发公司缴纳的空房服务费，对此无异议。空房服务费是对小区公共部位进行管理，不是对内进行管理。

开发区物业公司举示证据情况如下

证据C1、证明及维修报告（复印件）。证明304、305栋业主曾多次向开发区物业公司报告，要求对其业主的塑钢窗进行维修，开发区物业公司向西部开发公司反映，西部开发公司就上述问题曾派人员对部分房屋进行维修。

证据C2、照片8张及录音材料。证明塑钢窗安装有问题，后期进行维修，可以关严。

张**对开发区物业公司举示的证据质证认为对证据C1无异议，张**不知情。对证据C2不发表质证意见，该照片看不出是否是张**所在小区的塑钢窗；对录音资料张**不清楚，是否真实进行维修及是否维修与张**无关。

西部开发公司对开发区物业公司举示的证据质证认为对证据C1有异议，西部开发公司无法核实证明和报告是否提交西部开发司。对证据C2有异议，无法证明是否是漏水房屋的塑钢窗；对录音资料有异议，录音谈话内容西部开发公司不知情，不清楚对方是否是塑钢厂的工作人员。

本院确认证据A1、A3、A4因西部开发公司及开发区物业公司均无异议，本院予以采信。证据A2无法证明与本案具有关联性，本院不予采信。证据B1、B2、B3虽系复印件，但因开发区物业公司对真实性无异议，本院予以采信。证据C1因系复印不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。

本院查明

本院经审理查明2014年1月5日，哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元空置房屋701室塑钢窗关闭不严导致暖气冻裂，发生漏水，致使哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元201室即张**家墙面、地板及橱柜内德海参等受损。2014年12月8日，经本院委托，黑龙江京**有限责任公司作出[2014]黑*造鉴字第506号司法鉴定意见书，其鉴定意见为委托鉴定的工程造价为17479.13元。

哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元501室的使用权人为张文权，哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期的开发建设单位为哈尔滨市**有限责任公司，2013年7月26日，哈尔滨市**有限责任公司更名为西部开发公司。2007年6月11日，哈尔滨市**有限责任公司与开发区物业公司签订宜居家园住宅小区前期物业管理委托合同，该合同第四项约定u0026ldquo;对已竣工但尚未售出的物业，当进户率大于90%时，哈尔滨市**有限责任公司不缴纳空置房屋物业管理费；当进户率小于90%时，哈尔滨市**有限责任公司向开发区物业公司缴纳50%空置房屋物业管理费u0026rdquo;。开发区物业公司承认收到了西部开发公司缴纳的空置房屋物业管理费。

本院认为

本院认为张**作为哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元201室房屋的使用权人，在其房屋内财产受损的情况下有权要求赔偿，具体赔偿数额应以鉴定结论为准。至于赔偿主体，虽然造成漏水的哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元701室的房屋所有权人为西部开发公司，但因西部开发公司已向开**业公司缴纳了空置房屋物业管理费，开**业公司对空置房屋应负有管理义务，因开**业公司未发现哈尔滨市道里区哈双北路2.5公里处宜居家园三期305号楼1单元701室的塑钢窗关闭不严，导致暖气冻裂，开**业公司在管理上存在过错，故理应由开**业公司对张**的损害承担赔偿责任，西部开发公司不应承担赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第五条及第十九条之规定，判决如下

裁判结果

一、被告哈尔滨开发**司群力分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张**财产损失17479.13元；

二、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费350元，原告负担72元，被告哈尔滨开发**司群力分公司负担278元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十七日