某房地产公司上诉某物业公司物业合同纠纷

审理经过

上诉人某房地产公司因物业服务合同纠纷一案，不服新成立的北京市西城区人民法院（2010）宣*初字第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2010年X月，原审原告某物业公司（以下简称某物业公司）向一审法院起诉称：原告是北京市宣武区某小区的物业服务企业，是某小区物业管理权信托的受托人，对小区进行物业管理。被告是某小区11号楼XXXX号房屋的业主，是某小区物业管理权信托的受益人。根据某小区业主大会通过的《某小区管理规约》、《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》以及《某小区物业维护基金测算表》的规定，物业维护基金即物业费标准为2.2元/平方米/月，被告自2007年11月19日至2010年6月30日从未交纳过物业费，被告房屋的面积为158.6平米，共拖欠物业费10956.08元。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《某小区管理规约》第3.3.5条规定：业主按时归集物业维护基金。第5.1条规定：为了维护本建筑区划内物业管理的基本需求和稳定，由全体业主按照业主大会通过的物业维护基金年度预算和业主持有的份额归集物业维护基金。5.2条规定，“在本建筑区划，开发企业可以出售但未出售的房屋，应按照其所持有的份额归集物业维护基金。”《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》第4.3条规定：受益人的义务：遵守《某小区管理规约》，服从受托人依据《某小区管理规约》以及本契约进行的管理；按时交纳物业维护基金。原告接受某小区业主委员会的委托对某小区进行物业服务，双方签订的《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。该契约对某小区的全体业主均具有约束力。物业费是业主履行管理和维护共有部位和共有物应分摊的费用。该费用在业主内部按份分担，对外全体业主承担连带责任。在物业管理权信托条件下，业主归集的物业费属于全体业主所有，因此，业主不缴纳物业费损害其他业主的利益。《某小区管理规约》第5.4.3条规定：到期仍然欠缴的，本规约授权物业服务企业直接采取诉讼途径解决，诉讼需要支付的律师费、诉讼费以及相关费用，由欠费业主承担。为维护广大业主的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告给付2007年11月19日至2010年6月30日的物业费10956.08元；律师代理费1000元。诉讼费由被告承担。

一审被告辩称

原审被告某房地产公司在一审法院答辩称：1.原告不具备对小区进行物业管理和收取物业费的资格，不具备原告资格。原告强占了某小区的物业，非法占据了上一个物业公司的办公用具和公司资料。根据北京市建委住宅交接的有关资料，强行交接物业为非法行为，该事项已经经过了宣武区人民法院以及上级人民法院的认定。2.原告与业主委员会签订了信托契约，违反了物权法、信托法和物业管理条例的相关规定，是无效合同。因此我方提出反诉。3.原告提交的证据不能支持原告的诉讼请求，无法证明涉案房屋为被告所有以及房屋的面积。4.原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权。5.原告要求被告承担律师费用没有法律依据。《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》中的相关规定加重了业主的义务，并且也没有向业主特别说明。该条款应当无效。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

原审被告某房地产公司在一审法院反诉称：一、涉案《信托契约》中将某小区的物业管理权作为受托财产进行信托管理违反了相关法律的规定。1.将物业管理权从建筑物区分所有权中独立出来进行信托管理无法律依据。《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。第七条规定，“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”信托作为一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性，即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产必须是可以转移和让渡的。《中华人民共和国物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也成为成员权）组成，三者缺一不可。这点在物权法第七十二条第二款也有体现：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，可见，物业管理权不能单独转移，不能从一个完整的建筑物区分所有权分离出来，其并不是独立的财产，将作为共同管理权的“物业管理权”从业主的建筑物区分所有权中剥离出来目前也没有其他明确的法律解释，因此将某小区物业管理权独立进行信托无任何法律依据。2、单纯的物业管理权无法进行登记公示。依据《信托法》第十条规定：设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未按照前款规定办理信托登记的应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。另根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。显然物业管理权作为一种不动产权益，如可以进行信托，依法必须进行登记，而物业管理权是从建筑物区分所有权中切割出来的不完整权属。客观上根本无法登记，被反诉人也无法提供其进行过登记的证据，所以涉案的《信托契约》因欠缺登记公示要件而归于无效。3、信托财产范围不符合法律的规定。依据《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就很明确规定物业管理公司服务的对象不仅仅是公共部位、设施设备、场地等，还包括反诉人私有的房屋，否则反诉人无权叫物业管理公司进入私有屋内进行水管等相关设施的修理工作，但是涉案《信托契约》7.1.1却约定：本信托包含如下管理权和财产权益：本建筑区划内的土地使用权以及本区域内除业主专有房屋部分以外的共有部位、共有建筑、共有设备设施的管理及相关权益的管理。即其信托财产并不包括反诉人的私有房屋的管理。因此，《信托契约》中信托财产范围明显违背了物业管理的相关法律规定。

二、业主大会不具备信托关系上的委托人资格，其无权代表某小区全体业主签订所谓物业管理权的“信托契约”。《信托法》第七条规定：设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，依据上述法律规定，信托关系的前提是委托人必须对信托财产具有所有权，具体到某小区的物业管理活动，对于该小区的公共部位，依据物权法规定只有某小区一个个业主才具有所有权，也只有一个个业主才具有将该财产权利进行信托的资格。如果能够进行信托管理，那么就必须是100％的业主均同意按照一个法律文件规定，将全部的公共财产信托给被反诉人的物业管理公司，但是本案中反诉人作为业主之一，既没有单独对该项财产权利设立信托，也没有将该项财产权利转让给业主大会或者业主委员会，所以业主大会并没有享有业主的财产权利，某小区业主委员会作为业主大会的办事机构，更不具有财产权，其无权代表全体业主成为委托人签订所谓《信托契约》。

综上，某物业公司依据《某小区物业管理权信托契约》对小区进行物业管理无法律和事实依据，该契约内容无论从法律性质还是信托构成要件均不符合《物权法》、《信托法》及相关法律的规定，是一份无效契约，故我诉至法院，请求法院判令《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》无效。诉讼费由某物业公司承担。

原审原告某物业公司在一审法院答辩称：一、我公司不是反诉适格的被告。被告提出的反诉请求是要确认《北京市宣武某小区物业管理权信托契约》（以下简称“信托契约”）无效。该信托契约具体条款是小区业主大会制定并由业主委员会代表全体业主与答辩人签署的。被告是某小区的业主，如果对该信托契约有异议，应该以某小区业主大会（业主委员会）为被告提起业主撤销权之诉。我公司是完全按照法律法规的规定，遵从某小区业主大会的决议，接受全体业主的委托，管理某小区。我公司虽然是独立的企业法人，但我公司对某小区的管理完全是按照小区业主的共同决定，秉承全体业主的共同意愿，为全体业主的共同利益而行事。我公司提起本诉也是基于《管理规约》和信托契约的授权代表全体业主提起的请求给付支付。综上，我公司起诉是基于小区管理规约和信托契约的授权为执行业主共同决定提起的诉讼，诉讼利益也归于全体业主。被告对我公司的反诉不符合民事诉讼法的规定，恳请贵院驳回原告的反诉。二、信托契约是合法有效的。1、物业管理权是一项单独的财产权。被告错误地理解我国《信托法》第二条的规定，将财产和财产权错误地混同在一起。我国信托法将信托财产定义为财产性权益而不是实体的财产本身。需要分析说明的是，物权法中的区分所有权由三部分组成，个人专有权、共同共有权以及共同管理权。被告就是错误地将共有和共同管理混为一体。例如，小区内共有的花坛草坪等是实体的，业主对其享有的是共同共有权。但是，物业管理权是基于共同管理权产生的一项财产性权益，并不能将其实体化。物业管理权是小区全体业主对小区内共同共有部分行使共同管理权的一项权益。该权利独立于个人专有和共同共有，是一项单独的财产权，与我国信托法财产独立性的原则并不相冲突。2、信托财产公示不是信托有效的必要条件。信托法要求信托财产登记公示，是为了明确信托财产独立于受托人的个人财产，保护委托人的合法权益。我国信托法颁布后没有建立专门的民事信托登记制度。相关法律已经非常明确物业管理权属于全体业主，物业公司对小区进行物业管理，不会造成物业企业是所有权人的误解。因此，法律已经保证了信托财产物业管理权的独立性。3、信托财产范围符合法律规定。被告认为《物业管理条例》中物业管理还包括对个人专有部分的服务，而信托契约排除了个人专有部分。显然，被告错误地理解了法律，《物业管理条例》中所表述的是基于业主和物业公司的协议，物业公司可以对业主的专有部分进行管理，并不是说物业管理就是对业主专有部分进行管理。根据物权法的相关规定，物业管理是全体业主对共有部分的管理，个人专有部分并不属于物业管理的范畴，但是根据民事法律的一般原则，业主也可以另行委托物业公司对个人专有部分进行管理。信托契约正是基于物权法的相关规定，明确约定了物业管理企业对小区共同共有部分的物业管理，对于业主个人的专有部分，全体业主并没有权利共同决定，由个人业主向物业公司单独委托。四、业主大会有权代表某小区全体业主设立物业管理权信托并与业主大会选任的受托人签订信托契约。被告错误地混淆了共同共有和共同管理的概念，如果是对共同共有部分进行处分是需要全体业主的共同同意的。但是，物业管理权是共同管理权的范畴，根据物权法的相关规定，共同管理只需要大部分业主实行多数决，就能够对全体业主产生约束力。业主行使共同管理权可以约定各种管理方式，可以是酬金制，也可以包干制，当然也可是信托制，这只是管理方式的不同，并不影响其本质是属于共同管理权。某小区业主共同决定设立了业主大会，而且某小区管理规约还规定业主大会是全体业主行使共同管理权的唯一形式，因此某小区业主大会决定设立物业管理权信托符合物权法规定，也符合小区管理规约的规定。最后，我公司需要补充说明的是，信托契约在某小区实施了已经快三年的时间，事实证明信托契约有着其独特的先进性，解决了很多传统物业管理模式无法解决的问题。信托契约是完全符合我国物权法、信托法以及其他相关法律的，是合法有效的法律文件。北京**人民法院也已经通过判决确认了信托契约并不违反法律法规的规定，是合法有效的。综上，某小区信托契约是合法有效的，请求法院驳回被告的反诉请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：某物业公司于2007年9月29日与北京市**主委员会（以下简称：某小区业委会）签订《北京市某小区物业管理权信托契约》，约定“1本信托各方1.1根据《中华人民共和国信托法》确立本信托契约有关定义如下：1.1.1委托人：是指按照《物业管理条例》成立的北京市宣武区某小区业主大会。1.1.2受托人：是指经过本物业管理区域业主大会选任的担任本物业管理区域内物业管理工作的……物业服务企业及其继任人。1.1.3受益人：北京市宣武区某小区物业管理区域内的全体业主。”“3.2.4.1以会计年度为周期，制定年度物业维护基金的资金预算。首次预算（见附件一）将与本契约一起交付业主大会表决。通过后，在不被业主大会会议决议修改前，则与本契约的效力一起逐年自动延续。”附件一为《某小区物业维护基金测算表》，其中明确的收费标准为2.207元/月.平米。“4.3受益人的义务：4.3.1遵守《某小区管理规约》，服从受托人依据《某小区管理规约》以及本契约进行的管理；4.3.2按时交纳物业维护基金。”“18.3受托人可以依据本契约对于欠缴物业维护基金的业主提起诉讼，无须取得委托人的另行授权。”某小区业主大会表决通过《某小区管理规约》，其中“3.3业主在物业管理活动中，应自觉履行以下义务：3.3.5按时归集物业维护基金。”“5物业维护基金的归集5.4业主应按照物业维护基金年度预算标准，于每年1、4、7、10月的一日前归集缴纳后3个月的物业维护基金，因故不能按期归集缴纳的，视为欠缴。5.4.2欠缴三个月或拒缴物业维护基金的，业主委员会可委托物业服务企业在本建筑区划内显著位置公布欠缴情况。在公布后15日内，业主应当补缴，并应按照欠缴金额的日千分之二交纳滞纳金。此违约金应计入本年度物业管理维护基金的其他收入，归全体业主所有。5.4.3到期仍然欠缴的，本规约授权物业服务企业直接采取诉讼途径解决，诉讼所需支付的律师费、诉讼费以及相关费用，由欠缴业主承担。”2007年11月18日，某物业公司应某小区业委会要求进入某小区，开始物业管理和服务，至今仍在某小区提供物业服务。被告系某小区1号院11号楼XXXX号房屋的业主，房屋建筑面积为158.6平方米，没有向某物业公司交纳2007年11月19日至2010年6月30日的物业费。2010年6月24日，某物业公司向某律师事务所交纳代理费1000元。2010年7月5日，某物业公司与某律师事务所签订《委托代理协议》，约定：某律师事务所接受某物业公司的委托，指派陈*律师为某物业公司与某房地产公司纠纷案的第一审代理人；某物业公司于协议签订之日向某律师事务所缴纳代理费共计13000元。另查，庭审中，被告提交了（2008）宣*初字第XXXX号民事判决书、（2009）一中民终字第XXXX号民事判决书，用于证明某物业公司是通过强行交接的方式非法进驻某小区，不具备管理资格。某物业公司认为上述两份民事判决书与本案无关。上述两份民事判决书的诉讼主体是北京市**主委员会和X**司，北京市**主委员会在一审中的诉讼请求是要求X**司向其移交某小区的相关材料、财务报告和账册、返还结余款项；北京**民法院以及北京**人民法院均判决驳回了北京市**主委员会的诉讼请求。现**公司诉至法院，要求被告给付2007年11月19日至2010年6月30日的物业服务费10956.08元、给付本案律师代理费1000元。被告以其答辩意见不同意某物业公司的诉讼请求，且提起反诉，要求确认《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》无效。某物业公司以其答辩意见不同意被告的反诉请求。另查，被告向前物业公司X**司交纳了涉案房屋2007年度的物业费。原告对此予以认可，认为被告交纳的前物业公司的部分物业费不能折抵我公司的物业费。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》、《某小区管理规约》、委托代理协议、发票、（2008）宣*初字第XXXX号民事判决书、（2009）一中民终字第XXXX号民事判决书等证据材料在案佐证。

一审法院认为

一审法院判决认定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。管理规约对全体业主具有约束力。业主委员会有权选聘物业服务企业，并应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，某物业公司接受某小区业委会的委托对某小区进行物业服务，且双方签订了《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》，该契约对某小区的业主具有约束力。某物业公司于2007年11月18日进入某小区后为小区业主提供了事实上的物业服务。被告作为某小区的业主，理应遵守《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》和某小区业委会制定的《某小区管理规约》的相关规定，在接受了原告提供的物业服务的基础上，按时、按约交纳物业费。对于被告提出的某物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，因物业服务具有持续性，对于诉讼时效的要求不宜过苛，故对此抗辩理由法院不予采信。对于被告提出的某物业公司主张物业费依据的《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》无效的抗辩理由，且就此提起的反诉请求，《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》系代表全体业主的某小区业委会与某物业公司所签，如业主个人对于上述契约中的条款存有异议，应当向某小区业委会反映，由业委会作出相应的处理，被告主张《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》无效，于法无据，故对于被告的反诉请求法院不予支持。对于某物业公司主张的被告给付律师代理费1000元的诉讼请求，某物业公司提交的代理费发票开具的时间早于《委托代理协议》签订的时间，法院无法认定发票中显示的代理费确为本案发生，故法院对此诉讼请求不予支持。综上，法院对于某物业公司主张的要求被告支付2008年1月1日至2010年6月30日的物业服务费的诉讼请求予以支持，关于2007年11月19日至12月31日期间的物业服务费，因被告已向前物业公司XX公司履行了交纳物业费的义务，原告可与XX公司进行交涉，故法院对原告的该部分主张不予支持。对于某物业公司要求被告支付律师代理费的诉讼请求、被告要求确认《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》无效的反诉请求不予支持。据此，依照《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第十七条第三款、第三十五条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，某房地产公司给付**公司二00八年一月一日至二0一0年六月三十日的物业费人民币一万零四百七十二元零九分。二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。三、驳回某房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，某房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误，混淆了信托关系与物业服务合同关系的区别，从而作出了错误的认定与判决。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

某物业公司服从一审法院判决。

在本院审理期间，各方当事人均未向本院提交新证据。

本院查明

本院经审理所查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》关于业主的建筑物区分所有权之规定，业主同时享有建筑物专有部分的专有权、共有部分的共有权以及共同管理权。本案中，某物业公司与某小区业主委员会签订了《北京市宣武区某小区物业管理权信托契约》，依据该契约之约定，某物业公司是作为受托人向某小区的全体业主提供公共部位的物业管理服务。同时，小区业主作为受益人，在享受某物业公司提供的物业管理服务后，应当交纳相应的物业维护基金。并且，当业主欠缴该物业维护基金时，信托契约同时赋予了某物业公司享有直接向人民法院起诉请求欠费业主交费的权利。因此，某房地产公司作为某小区涉案房屋的所有者，应当负有交纳物业维护基金的义务，现某物业公司起诉请求其交纳所欠费用，本院予以支持。某房地产公司上诉称某小区业委会与某物业公司所签订的信托契约损害了其作为业主的合法权益，因此应当认定为无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因该信托契约系某小区业委会与某物业公司签订，某房地产公司认为该契约无效，无法律依据，本院不予支持。综上所述，某房地产公司上诉请求所依据的事实和理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十四元，由某物业公司负担二十五元（已交纳），由某房地产公司负担四十九元（于本判决书生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五十元，由某房地产公司负担（已交纳二十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十四元，由某房地产公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年四月二十二日