辛*与新乡市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新乡市**有限公司（以下简称盛**司）与被上诉人辛*房屋买卖合同纠纷一案，辛*于2015年8月5日提起诉讼，请求判令：双倍返还定金即返还10万元；由盛**司承担诉讼费。经审理，新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2015年11月9日作出（2015）牧民二初字第505号民事判决。宣判后，盛**司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年7月15日（乙方）辛*与（甲方）盛**司签订定向开发认购书一份，约定：乙方自愿认购甲方开发的牧野新城A区南2号楼东二单元23层西户的房产，该房产暂定建筑面积为132.14㎡（实际面积以竣工后房管局实测面积为准，多退少补），单价2845元／㎡，总价：375938.3元。本协议签订之时，乙方向甲方已支付定金伍万元；该房屋的交付期限为该工程正式开工之日起24个月内；甲方承诺本协议签订后，为乙方保留该房屋，不得将此房屋售于第三方，若甲方违反约定，将按相关法律规定进行赔偿。本协议签定后，如乙方不能按协议约定履行相关责任及义务，超过一个月的，则视为乙方违约，本认购书作废，乙方向甲方支付应付房款20%作为违约金，该物业由甲方收回，另行销售。同日，辛*向盛**司交付了50000元定金。另查明，盛**司至今未取得案涉工程的商品房预售许可证。

一审法院认为

原审法院认为：辛*主张盛**司双倍返还定金10万元，称盛**司在签订合同时承诺马上开工，但其至今仍未开工，故盛**司违约，其应按定金罚则向辛*支付双倍定金。根据双方签订的定向开发认购书的内容可知，双方并未明确约定签订商品房买卖合同的时间，也未明确约定案涉房屋的开工时间，但双方于2012年7月15日即签订定向开发认购书，案涉工程却至今仍未开工建设，因盛**司在与辛*签订定向开发认购书时并未取得案涉工程的商品房预售许可证，且其至今仍未取得，故根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，由于盛**司的原因导致双方至今仍不能订立有效的商品房买卖合同，盛**司应当双倍返还辛*定金，故对于辛*主张盛**司双倍返还定金即10万元的诉讼请求，予以支持，综上，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条规定，判决：盛**司于判决生效后十日内向辛*返还定金50000元的双倍即100000元。本案受理费2300元由盛**司承担。

上诉人诉称

盛**司上诉称：一、原审判决认定因盛**司原因导致双方不能订立有效的商品房买卖合同，应双倍返还辛*定金缺乏事实根据。首先，双方签订的是《定向开发认购书》，当时规划手续、施工图纸、房屋预售证、施工证书有待向政府相关部门申报，具体批准时间双方都明知是不确定的，所以《定向开发认购书》中双方约定为图纸确定后多退少补，“该房屋暂定建筑面积为132.14㎡”、“该房屋的交付期限为该工程正式开工之日起24个月内”等条款。辛*要求返还定金的理由是“房屋的相关手续还没办好，何时开工交房更无从谈起，不可能按合同约定交房。”从双方约定可以证实，盛**司不存在违约的事实，辛*的理由缺乏事实根据，违反双方约定。其次，原审判决盛**司过错是“至今不能订立有效商品房买卖合同”，并未指出盛**司有什么违约事实。因双方未约定，辛*也未提出要求再另签商品房买卖合同，所以原审判决将不能另签商品房买卖合同归责于上诉人，作为判双倍返还定金的理由缺乏证据支持。

二、原审适用法律错误。双方签订的是《定向开发认购书》，开发所需的相关手续及施工图有待政府相关部门审批后方能开工建设，所以双方才约定了“该房屋的交付期限为该工程正式开工之日起24个月内。”至今尚未开工原因是盛**司申报后，政府行政部门迟迟未将相关手续审批下来，这对盛**司是无法克服和抗拒的因素。原审将不可抗拒的政府行政行为归责于盛**司是不公平的，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”之规定，根据双方合同约定和本案事实，应适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定才不失公平原则。

三、因辛*要求退还定金是解除合同的违约行为，其曾在原审当庭主张过此权利。原审未对《定向开发认购书》作出解除还是继续履行，就做出判决属于漏审，违反程序。综上，请求撤销原审判决，驳回辛*诉讼请求，诉讼费用由辛*承担。

被上诉人辩称

辛*答辩称：一、导致双方至今仍不能订立有效的商品房买卖合同的原因在盛**司，判决盛**司双倍返还是正确的。盛**司称其不存在违约事实，如盛**司所说，如果手续永远批不了，永远开不了工，或几十年后才能批了开工，辛*就要等上几十年，盛**司永远不违约吗，从签订合同到现在已三年半了没开工，早已超过了盛**司履行合同的合理期限。盛**司所说不是事实，事实上是盛**司在签订合同前宣传的是所有手续齐全，国庆节前开工，最迟不超过10月底。合同签订后辛*就将下余几十万元房款活期存在银行，等随时开工交钱。结果进入11月仍没开开，称到冬天了，要上冻，如开工影响房屋质量，无法开工了，要到开春后才能开工。这样找各种理由不开工，自始至终都没有提开工手续未办好，不具备开工条件，到起诉前才从盛**司法定代表人口中得知还无法确定开工时间，方才承认是因为开发的相关手续还没办好，无法开工。签订正式的商品房买卖合同必须是在取得相关开发手续，达到一定的条件，取得商品房预售许可证。现在盛**司未取得开发手续，更没取得预售许可，是不可能签订商品房买卖合同的，原因责任全部在盛**司，更不存在盛**司所说的“辛*也未提出要求再另签商品房买卖合同”，不具备签订条件的责任全在盛**司。所说的多退少补是指合同约定的“实际面积以竣工后房管局实测面积为准，多退少补”，并不以此代表盛**司所说“具体批准时间双方都明知是不确定的”，不可能成为盛**司推卸责任的理由。合同是盛**司提供的格式合同，对何时签订正式的商品房买卖合同关*条款故意回避，对交房时间“该房屋的交房期限为该工程正式开工之日起24个月内”遮遮掩掩。

盛**司称“至今尚未开工原因是盛**司申报后，政府行政部门迟迟未将相关手续审批下来，这对盛**司是无法克服和抗拒的因素，原审将不可抗拒的政府行政行为归责于上诉人是不公平的”这属合同法上的不可抗力，属于“不可归责于当事人双方的事由”是不对的。盛**司此说一是没有证据，二是不属于不可抗力。我国合同法规定的不可抗力，“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。如果盛**司所说属实，盛**司完全可以采取多种方式和途径或通过行政复议、行政诉讼、国家赔偿等法律程序依法解决，盛**司有解决的方法和权利，不影响盛**司对合同对方当事人需要承担的责任，可见盛**司所说情况并非不不抗力。综上，请求驳回上诉，维持原判，二审诉讼费由盛**司承担。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为：《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，关于盛**司是否存在违约行为及是否应当双倍返还定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，2012年7月15日辛*与盛**司签订定向开发认购书一份，同日，辛*向盛**司交付了50000元定金，由此应认定为盛**司收受定金作为订立商品房买卖合同的担保。自双方2012年7月15日签订定向开发认购书至辛*2015年8月5日向原审法院提起诉讼请求双倍返还定金已过去三年有余，乃至本院2016年3月1日二审开庭审理时盛**司仍未取得预售许可证无法订立商品房买卖合同，虽然该开发认购书未明确约定何时能订立商品房买卖合同，但根据日常生活经验，在双方签订定向开发认购书并于同日支付50000元定金已近四年的情况下，辛*长时间无法实现订立开发认购书的目的，应认定盛**司构成单方违约，按照上述规定，盛**司应双倍返还定金。

关于盛**司违约是否源自不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，盛**司对可能产生的迟延履行已有遇见，且其上诉状中也称“……具体批准时间双方都明知是不确定的”，故盛**司所称的政府行政行为不属于上述规定中所指的不可抗力。

关于辛*未提出解除合同能否主张双倍返还定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”辛*主张双倍返还定金是请求盛润公司承担违约责任，辛*是否请求解除合同是其自行处分的权利，解除合同并非请求承担违约责任的前提条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由新乡市**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日