原告（反诉被告）齐玉芳、贺玉桂与被告（反诉原告）马**、马尔沙合同纠纷一审判决书

审理经过

原告（反诉被告）齐玉芳、贺玉桂与被告（反诉原告）马**、马尔沙合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日、9月23日、10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下称原告）齐玉芳、贺玉桂的委托代理人苏**，被告（反诉原告，以下称被告）马**、马尔沙到庭参加诉讼。后涉案房屋出租人郝应成于2015年11月19日以享有独立请求权的第三人向本院申请参加诉讼，本院予以准许，并于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下称原告）齐玉芳、贺玉桂的委托代理人苏**，被告（反诉原告，以下称被告）马**、马尔沙，第三人郝应成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告齐**、贺**诉称：2014年9月15日，原告与被告签订了《饭馆转让合同》。合同约定：将南川西路101号饭馆转让给两个被告经营，转让价格为280000元。至2017年9月30日为三年期限。并约定被告先付转让费160000元。剩余120000元于2014年12月30日付50000元；2015年3月底付清70000元，不能拖欠。被告已经支付了160000元，但剩余120000元至今未予支付。原告在2015年4月4日以《催款通知》的方式给被告进行了催款，但其置之不理。故根据《合同法》等法律的规定，为维护原告的合法权益，特请求法院依法支持原告的请求，依法判令：一、被告继续履行《饭馆转让合同》；二、依法判令被告共同支付给原告剩余的转让费120000元以及利息2675元；三、本案诉讼费用由被告承担。

被告马**、马**针对本诉答辩并反诉称：涉案房屋出租人郝**与原告是出租人与承租人的关系。在郝**不知情的情况下，原、被告于2014年9月15日签订了南川西路101号饭馆的转让合同，被告给付原告转让费160000元，剩余120000元未付。为办理工商登记及营业执照的需要，原告齐**又分别和被告马**、马**于2014年9月15日、2014年9月21日签订了《饭馆合作经营合同》。后出租人郝**来饭馆，发现承租人不符，其出示与原告签订的《铺面租赁合同》，被告才知道原告与出租人郝**签订的合同中，约定不得转让。原告承诺，将来合同变更为被告与出租人郝**的合同。因原告迟迟不能将合同变更，致使被告无法租赁，无法交房租给原告还是出租人郝**。

综上，原告的行为属欺诈行为，违反了《合同法》的相关规定，由于原告隐瞒了与出租人郝**签订的《铺面租赁合同》中，约定的不能转让及出租人不同意转租的事实，依照法律规定，其与原告签订的转租合同应予解除。故请求判令：一、解除原告与被告于2015年9月15日签订的《饭馆转让合同》；二、原告退还被告转让费160000元及利息3566元，剩余转让费120000元被告不再给付原告；三、原告承担本案的反诉费用。

第三人郝应成诉称：我与原告所签订的《铺面租赁合同》中约定，承租给原告的房屋三年内是不能转租的。原告违反合同约定，私自转租，对此我不同意。现要求：一、解除第三人与原告签订的房屋租赁合同；二、原告齐**、马**、马**退所租赁的房屋；三、原告齐**支付自2015年9月至铺面收回之日的租金；四、押金50000元扣除收回铺面的租金，剩下的押金作为原告违约之后的造成我的精神损失费。

原告针对第三人的诉讼请求答辩称：本案中原告主张的是给付之诉，被告主张的是确认之诉，第三人主张的是解除之诉，不符合第三人参加诉讼的条件的，第三人不是本案适格的主体。第三人儿子在原、被告《饭馆合作经营合同》中签字及第三人提供的身份证复印件、房产证复印件，故第三人是知道原告转租事实的；原告与第三人没有约定违约金，也没有给其造成损失，故请求依法驳回第三人的全部请求。

被告辩称

被告针对第三人的请求答辩称：被告根本不认识第三人，原告把钱退还给被告，我们就腾退房屋。

原告齐**、贺**为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，饭馆转让合同。证明合同是合法有效，饭馆已经交给了马**、马**，而且马**、马**已经履行了部分义务；证据二，催款通知，国内标准快递单，中国邮**国邮政短信回复。证明：（1）、对马**、马**合同的剩余款项催款发出通知；（2）、快递单、查询记录、短信回复与催款互相印证；证据三，人民币贷款利率（中**银行）。证明齐**、贺**主张的利息损失的计算依据。

经质证，被告对证据一，真实性认可，但这只是一份临时的合同，原告一直对被告隐瞒，其称后面再与第三人签正式的合同。对证据二，真实性认可，无异议，但是被告给齐**打电话他没有接。对证据三，无异议。

第三人郝应成质证认为，对证据一，该合同是虚假的，不予认可，此事我大约是在2015年6月份才知道的。对于证据二，不知道，无法质证。对于证据三，不知道，无法质证。

本院认为

本院认为，被告对原告提交的证据真实性无异议，第三人虽对原告提供的证据不认可，但原告提交的证据能够证明其与被告签订《饭馆转让合同》，将房屋交付给被告，向被告催要转让费的事实，该部分证据与本案具有关联性，故本院对原告提交的证据予以采信。

被告为支持其抗辩理由和反诉请求，向本院提交下列证据：证据一，2014年9月15双方签订的《饭馆转让合同》；证据二，2014年9月15日齐**与马**签订的《饭馆合作经营合同》（原件在齐**手里）；证据三，2014年9月21日齐**与马尔沙签订的《饭馆合作经营合同》；证据四，2014年5月3日郝**与齐**签订的《铺面租赁合同》（2015年6月7日是房东郝**拿过来的）。证明原、被告签订《饭馆转让合同》后，被告需开清真饭馆，为了办卫生许可证、营业执照，原、被告又签订了《饭馆合作经营合同》。2015年6月7日第三人给被告提供《铺面租赁合同》，并告知被告饭馆不能转让，被告才知道第三人与齐**签订的《铺面租赁合同》约定承租人不得转租的事实。

经质证，原告对被告证据一《饭馆转让合同》认可。对被告证据二、三的的证明方向不认可，证据三中，即2014年齐**与马尔沙签订的《饭馆合作经营合同》中，有第三人郝应成的署名，是第三人的儿子所写，当时第三人在场，故第三人与被告于2014年9月21日就知道原告转租的事实。对被告证据四的证明方向不予认可，《铺面租赁合同》在被告手中，被告办工商登记时，即2014年9月21日，被告已经知道《铺面租赁合同》了，第三人同日也应知道转租的事实。依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。故原告的转租有效。

第三人郝应成质证认为：对证据一、二没见过，未发表质证意见；对证据三，这是个假合同，不是我签的名字和手印，不认可。对证据四，真实性认可，无异议。

本院认为，被告提交的证据一，也是原告提交的证据之一，对该证据的认证意见已在前表述。第三人对被告证据四认可，被告证据一、四具有客观性且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据二、三，第三人对证据二未发表质证意见，对证据三中的签名和手印不认可；原告对被告证据二、三的证明方向不予认可，结合被告证据四，原告所要证明的事项是其给被告转让铺面的行为第三人是知道或应当知道的，而上述证据中，均不能证明第三人参与上述民事行为及第三人的儿子表见代理的事实依据，故对该证据中原告的质证意见本院不予采信；被告证据二、三能够证明被告所要的证明事项，故对被告以上述证据所要证明的事项本院予以采信。

第三人郝应成为支持其请求，向本院提交如下证据：铺面租赁合同。证明我与原告签订的租赁合同中明确规定三年之内不能转让铺面。

经质证，原告对证据的真实性认可，合同中规定不能转租是内容之一，另外原告交了50000元的押金，以及其合同并没有规定对于损失违约进行约定。被告对证据的真实性认可，但合同三年间不能转让，但是原告告诉我们的是可以转租，我们签订合同的时候没有见过这份合同。

本院认为，原、被告对第三人证据的真实性认可，予以采信。

原告为支持其对被告的反诉请求的抗辩理由，向本院提交下列证据：证据一，饭馆合作经营合同。证明马尔沙在2014年9月21日已进行了工商登记；上面郝**的署名虽是郝**的儿子写的，但办证时郝**在场，郝**的儿子的行为系表见代理；证据二，餐饮服务许可申请书。证明马尔沙为饭馆的法定代表人，以及马尔沙办理了卫生许可和工商登记；证据三，工商信息档案。证明马尔沙为饭馆的法定代表人，以及马尔沙办理了卫生许可和工商登记；证据四，郝**身份信息；证据五，房产信息。证明郝**提供了其身份信息、房产证复印件，郝**对饭馆的转让是明知的。

经质证，被告对于证据一，证明方向不认可，该合同是为了办工商营业执照而签订的。证据二、三，不认可，因开办清真饭馆的业主必须是回族，这个是原告用假合同办下来的。证据四、五不认可。被告没见过也不知道第三人，只见过其儿子，第三人要关门收房子，我们争吵了，说给我们几天的时间，等法院的消息。

第三人郝应成质证认为，对证据一、二、三以前没有见过，不清楚为由未发表质证意见。对证据四、五的真实性无异议，但称其只给原告的前承租人马**提供过，其他事情不清楚。

本院认为，原告提交的证据一，也是被告提交的证据之三，对该证据的认证意见已在前表述。原告其他证据，原告以此所要证明的事项是其给被告转让铺面的行为第三人是知道或应当知道的或参与了上述民事行为，而上述证据中，均无第三人郝应成知道或应当知道或参与上述民事行为的事实依据，故对原告的上述证据本院不予采信。

经审理查明，第三人郝应成为本市南川西路100-1号铺面的所有权人（该铺面与原告转租给被告的南川西路101号饭馆系同一铺面）。2014年5月3日第三人与承租人齐**签定了《铺面租赁合同》，租赁期限为三年，并约定承租期内该铺面不得转让。

2014年9月15日，原告与被告签订了《饭馆转让合同》，将原告承租的位于西宁市城中区南川西路100-1铺面转让给被告，约定的转让价格为280000元，转让期限为三年，至2017年9月30日，2017年9月30日后重新协商；被告先付转让费160000元。剩余120000元于2014年12月30日付50000元；2015年3月底付清70000元不能拖欠。该合同签订后，被告向原告支付了160000元转让费，剩余120000元未予支付。双方为办理工商登记及营业执照的需要，原告齐**又分别和被告于2014年9月15日、2014年9月21日又分别签订了《饭馆合作经营合同》。后被告将该商铺的经营证照办理在马尔沙名下。因被告未向原告支付剩余的转让费，原告索要无果，向本院提起诉讼。被告以原告不是该商铺的所有权人，原告与第三人签订的租赁合同中约定承租期间不得转让，其与原告签订的转让合同应予解除为由提出反诉，并请求判令：解除原、被告于2015年9月15日签订的《饭馆转让合同》；由原告退还被告转让费160000元及利息3566元，剩余转让费120000元被告不再给付原告；由原告承担本案的反诉费用。第三人郝应成作为该案的房屋出租人，以原告转让商铺的事情是在原告提起诉讼后于2015年6月份才知道，并以不同意原告转让铺面，原告违约为由申请参加诉讼，要求：解除第三人与原告签订的房屋租赁合同；原告齐**、马**、马**退所租赁的房屋；原告齐**支付自2015年9月至铺面收回之日的租金；押金50000元扣除收回铺面的租金，剩下的押金作为原告违约之后给其造成的精神损失费。

另查，原告在庭审中，要求对2014年9月21日原告与被告马**签订的《饭馆合作经营合同》中，对第三人的署名进行鉴定，但同时其又认可该签字系第三人的儿子所书写，并称第三人的儿子签字时，第三人在场，对此，原告没有提交签订该合同时第三人在场及其知道或应当知道其铺面已被转租的相关证据予以证明，且也无证据证明第三人儿子在该合同中签名是受第三人的委托。

再查，原、被告于2014年9月15日所签订的《饭馆转让合同》中约定的转让费280000元中，包括一年租金50000元，平均每月租金4167元。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告齐**与第三人郝应成就本案所涉房屋签订的《铺面租赁合同》中明确约定，在承租期间内，承租人不得转让。而原告在履行其与第三人签订的租赁合同期间，违反该合同约定，将自己承租第三人的商铺转让给被告，原告所称其对外转让的行为第三人是知情的，对此原告提交的证据不足以证明，故对此本院不予采信；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人以享有独立请求权参加诉讼，符合法律规定，故原告所持第三人不是本案适格诉讼主体的辩解，本院不予支持。第三人申请参加诉讼后，明确表示不同意原告对外转让其所承租的商铺，并以原告违约为由，要求解除与原告签订的《铺面租赁合同》。而原告违反其与第三人签订的租赁合同的约定，在未征得第三人同意的情况下，将自己所承租第三人的商铺转让给被告，该行为违反其与第三人签订的《铺面租赁合同》的约定，本案因原告的违约，导致第三人与原告签订的《铺面租赁合同》及原告与被告签订的《饭馆转让合同》无法继续履行，应当予以解除。第三人主张解除其与原告签订的《铺面租赁合同》的请求及被告反诉的主张解除其与原告签订的《饭馆转让合同》的反诉请求成立，本院予以支持。原告主张由被告支付尚欠的转让费及利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告应当退还已收取被告支付的饭馆转让费，被告的该项反诉请求成立，本院予以支持。而被告主张的利息，因双方对此并无约定，且被告在与原告签订转让合同时，没有尽到审查原告是否系商铺所有权人及是否允许转让的责任，故该损失应由被告自行承担，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。有关被告在接手到原告转让的商铺从事经营期间的房屋占有使用费的问题，因原、被告在所签订的转让合同中约定，转让费中包含有一年的租金50000元，而被告接手房屋后一直在经营，故此期间的房屋占有使用费应当从原告应当返还给被告的转让费中扣除，具体为转让费160000元-72922.5元（4167元＊17.5月（2014年9月15日至2016年2月30日）］=87077.5元。第三人与原告合同解除后，原告应给付第三人房租20835元（4167＊5月（2015年9月30至2016年2月30日）］。对此，原告已向第三人交纳押金50000元，扣除原告应给付第三人的房租后，剩余款项29165元由第三人返还给原告；第三人主张的精神损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除第三人郝**与原告齐**于2014年5月3日签订的《铺面租赁合同》。解除原告（反诉被告）齐**、贺玉桂与被告（反诉原告）马**、马**于2014年9月15日签订的《饭馆转让合同》。

二、被告（反诉原告）马**、马**于本判决发生法律效力后十五日内腾退位于西宁市城中区南川西路100-1号铺面给第三人郝应成。

三、驳回原告（反诉被告）齐**、贺**的诉讼请求。

四、原告（反诉被告）齐玉芳、贺玉桂于本判决发生法律效力后十五日内返还被告（反诉原告）马**、马尔沙转让费87077.5元。

五、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。

六、原告齐**于本判决发生法律效力后十五日内给付第三人郝应成房租20835元（4167＊5月（2015年9月30至2016年2月29日）］。对此，原告已向第三人郝应成交纳押金50000元，扣除原告应给付第三人郝应成的房租后，剩余款项29165元由第三人郝应成返还给原告齐**。

七、驳回第三人郝应成的其他诉讼请求。

案件受理费2754元，由原告（反诉被告）齐**、贺**承担；反诉费1786元由原告（反诉被告）承担951元，被告（反诉原告）马**、马**承担835元（该费用马**、马**已预交，齐**、贺**在上述给付期限内一并给付马**、马**）。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日