平安银**天津分行与戴*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告平安**天津分行诉被告戴*房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人桑**、崔**，被告委托代理人宋**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告平安**天津分行诉称，2001年9月24日，原、被告签订了第一份房屋租赁合同，约定被告将坐落于天津开发区第三大街39号翠亨广场东路XX单元出租给原告使用。租期五年，自2001年10月1日至2006年9月30日止。月租金6万元，原告每半年支付一次，每次36万元。合同第四条第一款约定，原告应于本合同签订时向被告交存人民币10万元作为履行本合同的保证，该保证金交存期间内不计利息。合同第九条第二款约定，本合同终止且原告向被告交还租赁区域之日起10日内，被告将保证金退还原告（不计利息）。上述合同签订后，原告如约向被告交存保证金10万元，并依约履行本合同各项约定直至租期届满。此后，原、被告经协商，决定将该10万元作为涉案房产续租的保证金，待续租合同履行完毕时被告按约定退还。

2006年9月30日，原、被告对涉诉房产续租事宜协商一致，双方签订第二份房屋租赁合同。合同第5.2条约定，合同终止且原告向被告交还租赁区域之日起10日内，被告将保证金退还原告。上述合同履行完毕后，原、被告约定原告于2011年9月29日将租赁房屋交还被告。此后，经原告多次催要，被告至今仍未退还该笔保证金。故原告呈诉，请求被告退还原告保证金人民币10万元，案件受理费由被告承担。

被告辩称

被告戴*辩称，原告将涉诉房屋退还给被告时，存在未解决的问题，包括三块破损的外墙玻璃未更换、金库未拆除、拆除ATM机后外墙未恢复。被告自行完成了上述修复和拆除内容，并支付工程款73500元。因原告迟迟不解决工程款的给付问题，被告曾发函给原告，原告未予答复。综上，只同意10万元保证金范围内抵扣7万元后向原告返还3万元，另外同意承担案件的全部诉讼费用。

本院查明

经审理查明，2001年9月，原告作为承租方，被告作为出租方，双方签订房屋租赁合同，约定，被告将坐落于天津**开发区第三大街39号翠亨广场东部XX单元，即门牌号XX号房屋中的一部分出租给原告使用，建筑面积为769.36平方米；租赁期限自2001年10月1日至2006年9月30日；月租金标准为6万元。合同还约定，原告应在合同签订时向被告交存人民币10万元作为履行合同的保证，该保证金交存期内不计息，合同终止且原告向被告交还租赁区域之日起10日内，被告应将保证金退还原告（不计利息），但有权将原告所欠被告的债务先行扣除。上述合同签订后，双方依约履行，原告于2001年9月30日向被告交付上述保证金10万元。

2004年9月28日，原告与被告签订补充协议，将2004年10月1日至2006年9月30日的租金数额上浮20%。2006年9月30日，原告与被告再次签订房屋租赁合同，约定，原告继续承租上述涉案房屋，租赁期间自2006年10月1日至2011年9月30日，租金标准每年均有上调；对于保证金合同约定，合同终止且原告向被告交还承租区域之日起10日内，被告应将保证金退还原告（不计利息），可先扣除被告的所欠债务。此后，双方依约履行。

2011年9月29日，原告与被告签订退租协议，约定当日为房屋退租日；双方确认对租赁房屋遗留问题协商解决，包括：煤气表遗留问题、更换电表问题、物业费问题、更换3块玻璃、恢复ATM外墙等，待上述遗留问题妥善解决后，被告将租赁保证金退回原告。当日，原告将涉诉房屋交还被告。

2011年9月30日，被告与案外人**有限公司（以下简称三有公司）订立装饰装修施工合同，约定由三有公司承包涉诉房屋的装饰装修施工工程，合同总价款73500元；该合同工程预算书中列明的项目包括：外墙更换19厚双层夹胶钢化玻璃外檐幕墙、ATM机洞口8厚钢板墙封堵（含骨架）、75轻钢龙骨单面单层石膏板墙、ATM机洞口双面披腻子刷乳胶漆、现场材料运输及现场保护措施、室内附属设施拆除。2011年10月20日，被告向三有公司支付工程款73500元。

2012年11月16日，原告经天津市北方公证处公证，向原告户籍地址张贴关于退还履行保证金的通知函，该函件内容为要求被告在接到信函10个工作日内与原告联系协商解决退还履约保证金事宜。

庭审中，原告确认其在使用涉诉房屋时却有存放现金的库房，对该库房的拆除情况不清楚；被告确认退租时未解决的物业费问题、煤气表问题、更换电表问题不再向原告进行主张。

以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、转账支票票根、收据、保证金收据、退租协议、公证书、关于要求贵行办理营业执照注销的函、收据、装饰装修施工合同、营业执照、企业信息查询情况及当事人陈述等证据证明属实。

本院认为

本院认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告在租赁合同履行期间向被告支付了保证金10万元，双方在退租时也明确约定该保证金的退还须待退租遗留问题解决后完成。庭审中，被告已提供证据证明其因解决退租后续相关问题支付工程款73500元，原告对此虽不同意给付但未提供充分证据，原告的主张本院不予支持。被告主张应在10万元保证金中扣减7万元，该主张属于债的抵销，本院予以支持。故，被告应向原告返还的保证金数额为3万元，原告超过部分的主张本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告戴*返还原告平安**天津分行保证金3万元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

上述给付义务应在本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，由被告自愿负担，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日