柳州白**有限公司与罗**、陈**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人罗**因与被上诉人**理有限公司（以下简称白云公司）、一审被告陈**租赁合同纠纷一案，不服广西壮族**区人民法院（2015）鱼民一初字第1999号民事判决向本院提出上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人罗**、被上诉人白云公司的委托代理人丘**到庭参加诉讼。一审被告陈**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：罗**、陈**系夫妻关系。2012年8月27日，白**司与罗**签订《场地租赁合同》，约定：一、罗**承租白**司位于柳州市荣新路与茅山路交叉处的白云临时市场9栋10、11号场地，面积133.2平方米，用途为奇石经营。二、租赁期限为三年，即从2012年9月1日起至2015年8月31日止。三、租金为每月人民币32元／平方米，总额为4262元，履约保证金为人民币10000元，从第二个租赁年度开始，每年租金按10%递增。四、如罗**逾期支付租金及其他相关费用累计达两个月以上（包括两个月），白**司有权解除合同，等等。合同签订后，白**司将场地交付罗**，罗**向白**司支付租金至2014年2月。2015年4月1日白**司出具一份《解除合同通知书》，载明：罗**至今未支付自2014年2月起至2015年3月31日共计14个月的租金59668元、水电费575元，通知解除双方于2012年8月27日签订的《租赁合同》，要求罗**交还租赁物，缴清租金及水电费。罗**否认收到该通知。罗**已于2015年7月搬离承租门面。

一审另查明，位于柳州市白云小区北面工业留用地（地号5080210001）性质系集体土地，登记的土地使用权人是柳州市郊区羊角山镇驾鹤村民委员会。2009年3月25日，驾鹤村十组与通建公司签订《租地协议书》一份，约定：驾鹤村十组将位于白云小区北面工业留用地加零星地共约30亩（约19990平方米）租给通建公司；租期为6年，即从2009年3月25日起至2015年3月24日止，合同还对租金标准、双方的权利义务、违约责任等进行约定。2012年4月23日，通建公司将其承租驾鹤村十组的部分土地出租给柳州**限公司（以下简称利**司），双方签订《场地及房屋租赁合同》一份，约定利**司承租通建公司位于柳州市荣新路东白云小区北面场地及房屋，场地及房屋规划总用地面积15748.87平方米，总建筑面积4875.21平方米；租赁期限为五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金100000元，等等。

一审法院认为

本案在审理过程中，一审法院向柳州市白云交易批发市场**公司调查了解：柳州市白云交易批发市场**公司（原名为柳州市通建房地**责任公司白云交易批发市场）是通建公司的下属单位。通建公司与利**司签订的《场地及房屋租赁合同》后，利**司的股东组建了柳州白**有限公司即本案白**司，并由白**司作为承租方继续履行合同。白**司将租金支付至柳州市白云交易批发市场**公司。

一审法院审理认为：通**司与驾鹤村十组签订租赁合同，取得白云小区北面面积约19990平方米土地的承租权，后通**司将上述场地及房屋出租给白**司经营，白**司向通**司支付租金，双方虽未订立书面租赁合同，但已形成事实上的租赁关系。罗**辩称白**司不享有上述场地租赁权，但未能就此提供证据，一审法院不予采信。故白**司以自己的名义与罗**签订《租赁合同》并无不当，该《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。罗**向白**司缴纳租金至2014年2月，依据双方签订的《租赁合同》，罗**、陈**逾期未支付租金两个月以上，白**司有权解除合同。关于合同的解除时间，根据合同法的相关规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，白**司于2015年4月1日出具《解除合同通知书》，庭审中，罗**自认已看到该通知但拒绝签收，应视为《解除合同通知书》已送达罗**，故一审法院确认双方之间的《租赁合同》于2015年4月1日解除。因罗**欠缴2014年2月之后的租金，白**司主张月租金均以4262元／月计算，在合同约定的范围之内，因此，罗**应向白**司支付2014年3月1日至2015年3月30日的租金共计55406元。白**司诉请超出部分，一审法院不予支持。此外，陈**与罗**虽系夫妻关系，但根据合同相对性的原则，陈**并非涉案合同的当事人，故白**司要求陈**承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条的规定，一审法院作出如下判决：一、确认白**司与罗**2012年8月27日签订的《租赁合同》于2015年4月1日解除；二、罗**支付给白**司租金人民币55406元。三、驳回白**司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币1398元（白**司已预交），减半收取699元，由罗**负担。

上诉人诉称

上诉人罗**不服一审判决，上诉称：1、一审法院认定事实不清，白**司与罗**签订合同前，涉案租赁物已多次转手，一审法院均未予以核实即认定白**司拥有出租权属于认定事实不清，本案中，白**司并不享有涉案标的物的出租权；2、一审审理程序错误，本案租赁关系错综复杂，租赁标的物几经转手，为了查清本案的案件事实一审法院理应追加其他出租人作为本案主体参加诉讼而一审法院并未追加属于程序错误；3、白**司与罗**签订租赁合同时存在欺诈行为，主要表现在：白**司明知其与之前的出租方签订的合同租赁期限不长的情况下，隐瞒了实际情况，以更长的租赁期限与罗**签订本案合同。合同签约后未能履行经营奇石市场的承诺，使市场经营不良，造成罗**投入装修的大量资金严重损失。从2015年4月1日起，白**司根本就没有解除合同的权限。在罗**不知情的情况下于同月14日、23日骗取了罗**的两个月租金，共计8524元。一审判决认定罗**与白**司《租赁合同》解除没有事实依据。故诉至二审法院，请求判令：撤销一审判决第一、第二项。

被上诉人辩称

被上诉人白云公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人罗**的上诉请求，维持原判。具体理由如下：白云公司并不存在欺诈罗**的行为，白云公司与罗**签订合同系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同的约定履行义务。合同中明确约定涉案租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日止，而通建公司与利**司签订的《场地及房屋租赁合同》的租赁期限为2012年5月1日-2017年4月30日止。同时，不存在欺骗罗**签订合同的情况。罗**经营活动产生的困难是由于其自身的原因导致的，不能归结于白云公司。

本院查明

二审期间，各方当事人对一审查明的事实没有异议，也没有提交新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。

二审另查明，上诉人罗**在二审庭审中表示其是看到了白**司发出的《解除合同通知书》，但不同意解除合同。

本院认为

本院认为，综合上诉人罗**与被上诉人诉辩观点，本案的争议焦点归纳为：一、一审审理程序是否合法？二、双方签订的《场地租赁合同》的效力如何认定？三、若合同有效罗**是否应向白**司支付租金55406元？

针对本案的第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”本案租赁合同的相对方为白云公司与罗**，双方在二审中对于一审查明的事实均未提出异议，其他案外人对于本案没有直接的利害关系，是否参加诉讼并不影响本案的事实查明及审理。据此，一审审理程序正确，上诉人罗**要求追加通建公司等其他出租人作为本案主体参加诉讼的理由没有事实及法律依据，本院不予采信。

针对本案的第二个争议焦点，本院认为，在二审中罗**对一审另查明的事实部分没有提出异议，该事实部分确认了通建公司与柳州市郊区羊角山镇驾鹤村十组之间通过签订《租地协议书》取得租赁权，之后在实际履行的过程中通建公司与白**司形成了事实上的租赁关系，故从本案现有证据及查明的事实来看白**司对于本案租赁场地是享有出租权的。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案属于租赁合同纠纷，罗**上诉提出白**司没有相应的出租权并对本案租赁合同的效力提出异议，一审法院认定合同有效错误的主张。《中华人民共和国合同法》及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有就租赁合同效力方面进行明确的规定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定可以参照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，无论白**司有无出租权该合同均是有效的，况且本案中白**司是享有出租权的，故罗**与白**司签订的《租赁合同》合法有效。此外，罗**在签订合同后从2012年8月27日至2014年7月一直占有、使用门面并缴纳租金至2014年2月份，也没有其他人阻碍其承租权的行使，罗**与白**司签订的《租赁合同》在签订合同后得到了实际履行。罗**上诉主张白**司对涉案标的物没有租赁权并导致合同无效的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，罗**认为白云公司隐瞒了其与出租人的租赁期限的行为构成欺诈，其是在违背真实意思表示的情况下签订的合同，但其未在法定期限内向人民法院或者申请仲裁机构提起诉讼或者仲裁要求变更或撤销租赁合同。可变更、可撤销的合同未经变更、撤销依法合法有效，对双方当事人仍具有法律约束力。

如上所述，白云公司与罗**签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，各方当事人应按照合同的约定履行各自义务。

针对本案的第三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，罗**与白**司签订的《场地租赁合同》第六条第5项约定：“乙方逾期支付租金及其他相关费用达到两个月以上（包含两个月）”该条款属于合同的约定解除权符合该条件即可解除合同。双方签订的《场地租赁合同》约定租赁期限为从2012年9月1日至2015年8月31日，但罗**仅支付租金至2014年2月份，未支付剩余租金的行为构成违约。白**司依照上述法律规定以及租赁合同的约定，有权解除双方租赁合同。白**司遂于2015年4月1日向罗**发出《解除合同通知书》主张解除合同，罗**表示看到该《解除合同通知书》，由此可知对于白**司主张解除本案《场地租赁合同》的事由罗**是知晓的，解除通知已经到达罗**，故合同解除时间为2015年4月1日。罗**应向白**司支付尚欠租金的时间为从2014年3月1日至2015年3月31日，共计55406元。据此，一审法院判决正确，本院依法予以维持，上诉人罗**上诉称白**司没有权利解除合同的主张没有事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，上诉人罗**的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，所作出的实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1185元（上诉人罗**已预交），由上诉人罗**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十一日