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胡*、于亮等与张**、钱*共有物分割纠纷一审民事判决书

2015.07.03 上海市浦东新区人民法院 (2014)浦民一(民)初字第17985号

审理经过

原告胡*、于亮、陈**诉被告张**、钱*共有物分割纠纷一案,本院于2014年5月15日立案受理后,依法适用简易程序,于2014年6月19日公开开庭进行了审理。审理过程中,本院依法追加潘**、胡**、魏**、张**为本案第三人,并于2014年9月18日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。之后,本院依法组成合议庭,于2015年7月2日公开开庭进行了审理,原告胡*及三原告的共同委托代理人左**,被告张**、钱*及两被告的共同委托代理人陆*、刘**暨第三人张**的委托代理人,第三人潘**、胡**、魏**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡*、于亮、陈**共同诉称,原告胡*、于亮系母子关系,原告陈**、胡*系婆媳关系。原告胡*的丈夫于世*于2009年10月27日因病去世,生前未留有遗嘱,于世*生前曾与两被告等合伙投资购某了上海市浦东新区张杨路XXX号商铺(以下简称系争商铺),建筑面积为117.77平方米。投资购房时间为2002年9月,房价为人民币54万元。投资人共7人,被告张阿根出资10万元,被告钱*出资9万元,于世*出资7万元,其余为其他人投资。系争商铺产权登记在两被告名下,由两被告向投资人出具“房屋产权份数确认书”,每一份均有编号和投资人姓名,于世*持有7张,每张为一股,编号为“第48号至54号”,故于世*占五十四分之七产权份额。系争商铺原主要用于出租,现原告胡*自其他投资人得知,被告方已将系争房屋出售给案外人,且做低价格,欺瞒原告,只同意给原告低于市场价格50%折价款,原告方无法接受。原告方认为作为按份共有人,有优先购某权。原告方也可接受按照市场价折价,但被告方的强硬态度致双方无法协商,故提起诉讼,请求判令:1、依法分割系争商铺共有份额中五十四分之七的房屋折价款(最终以评估价为准);2、案件受理费依法承担。

被告辩称

被告张**、钱*、第三人潘**、胡**、魏**、张**共同辩称,不同意原告诉请。原告胡*为被继承人于世*的妻子,原告于亮为于世*之子,原告陈**为于世*之母,于世*死亡的情况属实。两被告与于世*曾为同事关系,曾共同投资开办上海深**限公司(以下至判决主文之前简称深**司),于世*投资5万元。经营过程中,被告张**与被告钱*及案外人朱**购某了系争商铺,因系争商铺增值超出深**司的盈利分配。于世*有意向将深**司股份转让给被告张**,转而享有系争商铺的产权份额。双方曾约定于世*从深**司股东退出才可获得系争商铺的权利,但实际未办理股东变更登记手续,故于世*对系争商铺并未实际出资,也未登记为产权人,故其不享有系争商铺份额。即便认可于世*实际出资,系争商铺当时购入的实际成本达72万元之多,故应按照于世*实际出资的情况按比例确定于世*对系争商铺的权利份额。出售系争商铺的价格235万元为到手价,即已经扣除了税费等,该价格为双方合意。当时系争商铺的评估价格为250万元,交易价格低于该价格。如果原告方对此有异议,可重新进行评估。

本院查明

经审理查明,原告胡**于世*(于2009年10月27日过世)之妻,两人育有原告于亮。原告陈**系于世*之母,于世*的父亲于文明已过世。

2002年3月22日,被告张**、钱*及案外人朱**购某系争商铺,总价为647,735元,并登记在三人名下。2002年9月,两被告、四第三人,于世*及案外人苏**、朱**共同投资设立深**司。其中,于世*投资5万元。之后,于世*、案外人苏**、第三人胡**、潘**、魏**、张**、被告钱*均出具声明,言*脱离深**司,原入股资金全部转入投资系争商铺。但至今,未办理工商登记变更手续。

2004年1月6日,系争商铺登记于被告张**、钱*名下。后案外人苏**、朱**先后退出,于**承继了朱**的投资份额2万元。被告张**、钱*向于**出具了七份《房屋产权证书》编号54-48至54-54。该《房屋产权证书》注明:1、本房屋产权属7人共有,任何人不得擅自出售,如有出售情况,必须经共有人一致同意通过,方可出售。本房屋产权证书总发行数为54张,每张为1份,总份数为54份。于**曾按照7/54的比例分得系争商铺租金收益。对于系争商铺的《房屋产权证书》,被告及第三人在审理过程中自认,被告张**持有16份、被告钱*持有13份,于**持有7份,第三人潘**持有6份,第三人胡**持有3份,第三人魏如财持有6份、第三人张月弟持有3份。

2014年3月21日,两被告及四第三人订立协议书,言明:“集资合伙购某的系争商铺,决议最低出售价为人民币235万元。”

2014年4月12日,通过上海**产经纪事务所居间介绍,被告张**、钱*与案外人陶某某、卢某某签订《上海市房地产买卖合同》,由案外人购某系争商铺,价格为382万元。双方还签订了《补充协议书》一份,约定两被告实际到手价应为235万元,该协议所列内容与上述《上海市房地产买卖合同》不一致之处,以本协议为准。系争商铺出售后,被告张**、钱*现已收到案外人支某的房款235万元。在庭审过程中被告张**、钱*确认由两人共同负责支某原告方相应的折价款。

2014年5月5日,原告胡*及案外人与被告张**协商系争商铺事宜,在谈话中,张**确认系争商铺为七人所有,于世*在系争商铺内占五十四分之七的产权份额。系争商铺出售时,曾召集原告胡*等协商。对此协商事宜,双方均确认曾共同协商系争商铺协商事宜,但原告胡*未同意出售的价格。

对于于世*的继承问题,三原告表示被继承人于世*未留有遗嘱,法定继承人为三原告。对系争商铺于世*的份额中50%首先由原告胡*所有,其余50%由三原告各分得三分之一,要求取得房屋折价款。

审理过程中,三原告申请对系争房屋2014年4月的市场价格进行评估,本院依法委托上海同信**咨询有限公司对系争商铺的市场价值进行评估(估价时点为2014年4月)。该公司于2014年12月20日作出估价报告,系争商铺的市场价值为486.86万元。

由于双方当事人对系争商铺交易买卖双方的税费存有争议,本院按上述市场价值向上海市浦东新区地方税务局征询,该局于2015年6月24日回函称,系争商铺出售方应缴纳税款:营业税金及附加191,431.98元、土地增值税1,433,493.21元、个人所得税348,278.29元,印花税1,910元。房屋购某方应缴纳的税款:契税114,600元、印花税1,910元。若已办理产权证,产证上需另贴印花税5元。

以上事实,有三原告提供的上**地产权证、房屋产权证书、居民死亡医学证明复印件、结婚证、村民委员会的证明、户口簿、录音资料、死亡证明、证明,二被告提供的上**地产转让登记申请书、上海市商品房预售合同、契税完税证明、购某商铺的贷款合同、公证书、购某商铺的发票、购某商铺费用收据、商铺费用明细清单、借款凭证、浦**银行还款计划、还款通知单、个人业务回单、贷款还贷明细清单、工商备案信息、公司章程、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、《上**地产买卖合同》、补充协议、协议书、估价报告等证据及上海同信**咨询有限公司出具的估价报告、上海市浦东新区地方税务局回函及原、被告当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为,公民合法的财产权益受法律保护。当事人之间存在如下争议焦点,本院论述认定如下:

1、被继承人于世*在系争商铺中是否享有权利及享有权利的份额。原告方认为于世*对系争商铺出资7万元,根据两被告出具的权利凭证,于世*享有7/54的产权份额。被告及第三人均认为于世*投资深**司,约定取得系争商铺产权的前提为办理股东的变更登记手续。根据双方陈述及提供的证据,可以确认于世*确实投资了深**司,并且协议退出深**司转而享有系争商铺产权份额,被告张**及钱萍即两名义产权人向于世*发放了权利凭证,证明其享有相应的权利。在系争商铺出租中,于世*亦按此产权份额享有租金收益。在原告胡*与被告张**的交涉录音中,被告张**也曾确认过于世*所享有相应的产权份额。至于,被告及第三人所主张的因于世*未办理股东变更登记手续而致无法享有系争商铺的权益,由于未有证据证明享有系争商铺的前提条件为办理股东变更手续,且深**司的股东登记至今未变更,即同样投资深**司股份转换为系争商铺产权份额的其他投资人也未办理股东变更登记手续,故该主张本院不予采纳。对于被告及第三人主张的应根据购入系争商铺的实际成本与于世*实际出资计算于世*的产权份额,该主张与之前两被告发放代表份额的凭证的行为显然相悖,有违诚信,本院不予采纳。综上,本院确认于世*享有系争商铺7/54的产权份额。

2、系争商铺的出售是否征得三原告同意。被告张**、钱*向系争商铺的共有人发放的权利凭证上明确载明:“任何人不得擅自出售,如有出售情况,必须经共有人一致同意通过,方可出售”。该约定记载于权利凭证,并有名义产权人即被告张**、钱*的盖章,为全体共有人接受,应视作为全体产权人对系争商铺出售的特别约定,该约定并不违反法律及行政法规,亦未侵犯他人合法权益,应为合法有效。全体共有人均受该约定的约束,如违反该约定,应承担相应违约责任。于世*已过世,故出售系争商铺还应征得继承人的同意。现系争商铺出售时,原告胡*、两被告及四第三人曾协商,但仅有六位共有人同意出售,但两被告及四第三人均未提供证据证明已征得三原告的同意,故两被告及四第三人违反了该约定,应承担违约责任。现被告张**、钱*已收取所有房款,并确认负责共同支某三原告的房屋折价款,并不不当,本院予以确认。

3、原告方应得系争商铺折价款问题。根据被告及第三人提供的证据及陈述,系争商铺的实际成交价格为235万元,该价格为出售方实际到手价格,已扣除了买卖双方所应承担的税费及中介费。被告及第三人主张按照该价格进行分割。但原告方并未同意以该价格出售系争商铺。在双方明确约定必须达成一致方可出售系争商铺的前提下,以该价格进行分割对原告方显然不公。因此,分割折价款的依据应为出售时系争房屋的市场价值并扣除以该市场价值为基数计算的税费、中介费,考虑到原告方并未实际操作出售系争商铺的事宜,故本院酌情原告方可分得折价款36万元。折价款为被继承人于世*与原告胡*的夫妻共同财产,故其中一半归原告胡*所有,另一半为于世*的遗产。该被继承人于世*生前未留有遗嘱,应由其法定继承人即三原告各得三分之一。

综上,根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十六条的规定,判决如下:

裁判结果

被告张**、钱*应于本判决生效之日起十五日内共同支某原告胡*房屋折价款24万元,支某原告于亮房屋折价款6万元,支某原告陈**房屋折价款6万元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支某迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,430元,评估费5,000元,合计11,430元,由被告张**负担3,886元、被告钱*负担3,200元、第三人潘**负担1,486元、第三人胡**负担686元、第三人魏如财负担1,486元、第三人张**负担686元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月三日

案件基本信息

  • 案号 (2014)浦民一(民)初字第17985号
  • 法院 上海市浦东新区人民法院
  • 裁判时间 2015
  • 案由 共有物分割纠纷
  • 案件类型 民事
  • 文书类型 判决

案件相关人员

  • 原告胡*。

  • 原告于亮。

  • 原告陈**。

  • 上列三原告的共同委托代理人左武荣。

  • 被告张阿根。

  • 被告钱*。

  • 上列两被告的共同委托代理人陆艳,上海市天一律师事务所律师。

  • 上列两被告的共同委托代理人刘振亮,上海市天一律师事务所律师。

  • 第三人潘**。

  • 第三人胡**。

  • 第三人魏如财。

  • 第三人张**。

  • 委托代理人刘振亮,上海市天一律师事务所律师。

审判人员

  • 审判长黄鼎锋

  • 代理审判员张倩晗

  • 人民陪审员王玛娜

  • 书记员励希彦