廖**与廖美容、廖**等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告廖**、廖美容、廖**、廖**、廖**诉被告广州天**有限公司、广**金公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖**、廖美容、廖**、廖**、廖**的共同委托代理人邓**、刘*，两被告的共同委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告廖**、廖美容、廖**、廖**、廖**共同诉称：五原告是原广州市荔湾区靖远北xx号房屋（建筑面积43.25平方米）的共有业权人。1994年，被告五金公司经穗城规北片地定（1994）107号，穗国土（1994）建用通字第376号文核准，同意征用广州市十三行路南侧、文化公园北侧39085号地段7279平方米土地建设商业、商务大厦。广州市国土资源和房屋管理局以拆许字（1994）255号《房屋拆迁许可证》批准拆迁。1997年，广州市国土资源和房屋管理局以穗房（1997延）拆字020号《城市房屋拆迁公告》批准拆迁。

1998年8月26日，原告与被**公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定：原告原产权面积43.25平方米永迁到侨城花园，其中19.9平方米安置在第X层，另被告补偿给原告侨城花园第二幢XX铺建筑面积32平方米。

上述《房屋拆迁安置协议》第七条约定：如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送房管局备案。

《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十条规定：拆除房屋用于全部或部分住宅建设的，应当回迁安置。

根据广州市城市规划局致被告天**司的穗规地复字（1998）1010关于同意增加使用功能的复函，以及穗规验证（2009）337号广州市建设工程规划验收合格证载明：建设位置为广州市十三行路南侧、文化公园北侧，建设单位：天**司，建设项目名称为商业、住宅楼。在穗国房群字第（2005）486号、穗国房群字第（2007）9号、穗国房群字第（2008）1869号等复函中，广州市国土资源和房屋管理局均明确答复：我局对于该建设项目核发了穗房预字第20040041号商品房预售许可证，其中明确“已扣除住宅回迁面积4000平方米”，作为回迁安置房源。

但两被告与原告签订拆迁合同时，采取欺诈手段，恶意向原告隐瞒上述拆迁地段用地使用功能早已更改的事实，且在广州市国土资源和房屋管理局明确已扣除被告天**司回迁面积4000平方米作为回迁安置房源的政策决定之下，仍违反合同约定以及有关法律规定，造成原告回迁不能。被告天**司的行为构成严重违约，故起诉请求：1、判决两被告因对原告欺诈、隐瞒事实，对原告构成违约，赔偿原告的拆迁房屋和商铺异地差额损失人民币7839543元；2、判决两被告支付原告因拆迁违约所造成的原告交通费损失人民币140000元；3、判决两被告因拆迁违约所造成原告商铺收益损失人民币3040380元，以上合计为11019923元；4、判决两被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告广州天**有限公司答辩称：一、原告与五金公司约定将永*作为赔偿方式，同时约定了其他安置补偿内容，双方也按照约定履行完毕，被告不存在违约行为，故无需承担违约责任。二、被拆迁标的物依法不得作为商铺使用。依照我国法律，作为商铺使用的店铺必须在房屋产权证中注明为商业，而原告未提供任何证据证明拆迁标的物具有商业的建筑功能。因此其对所谓商铺的主张没有任何事实和法律依据。三、广州**民法院以及荔湾区人民法院在同类案件中已认定与原告相同情形的拆迁户不具备回迁的权利。认定原被告之间达成了永*的协议并已履行完毕，原告主张的回迁权利与双方约定的内容不符。以驳回原告诉讼请求的方式否定了原告的回迁权利。既然没有权利，也不具有权利被侵犯而获得赔偿的权利。四、原告对其诉讼主张缺乏必要的证据。五、原告获得的补偿远高于其拆迁标的物的价值。六、原告主体不适格。拆迁协议人其中一人叫孔*，而本案中并没有孔*，而且其也不能代表全部六个签约人。回迁的权利是否属于可继承权利，原告可通过析产方式予以明确，方可提出诉讼。七、根据《民法通则》第135条、第137条的规定，原告的诉讼主张已经超过了诉讼时效或者除斥期间。

被告**金公司答辩称：与被告广州天**有限公司答辩意见一致。

本院查明

经审理查明：1994年，被告五金公司经穗城规北片地定（1994）107号，穗国土（1994）建用通字第376号文核准，同意征用广州市十三行路南侧、文化公园北侧39085号地段7279平方米土地建设商业、商务大厦。广州市国土资源和房屋管理局以拆许字（1994）255号《房屋拆迁许可证》批准拆迁。1997年，广州市国土资源和房屋管理局以穗房（1997延）拆字020号《城市房屋拆迁公告》批准拆迁。

1998年8月26日，五原告及孔*与被**公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定：被**公司拆除十三行路靖远北XX号的房屋（建筑面积43.25平方米），五原告及孔*是该屋的产权人。被**公司将广州市海珠区侨城花园（建筑面积96.652平方米）安置给五原告及孔*甲迁居住；永迁至海珠区侨城花园递增20%即应补偿产权面积51.9平方米，其中19.9平方米安置在第X层，实际补偿52.895平方米。被**公司补偿给五原告及孔*侨城花园第二幢的XX铺建积32平方米，第XX幢XXX房建积30.37平方米合共62.37平方米，超出补偿面积9.475平方米建积（62.37-52.895u003d9.475平方米），其中5平方米五原告及孔*乙1300元／平方米购买，余下4.475平方米以3800元／平方米购买合计23505元。协议第七条还约定：如因城市规划需要变更协议的，被**公司应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向原告发出通知，原告应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送房管局备案。同日，五原告及孔*（乙方）与被告广州市五**司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除广州市荔湾区靖远北XX号房屋（建筑面积43.25平方米），甲方将自有的海**洲路侨城花园首层第X栋外XXX铺（建筑面积32平方米）、第X层第XX幢XXX房（25.895平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；核定乙方的原址房屋建筑面积为43.25平方米，永迁侨城花园递增20%，即应补偿建积为51.9平方米，其中19.9平方米安置补偿在第X层，实际补偿52.895平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的建筑面积为57.895平方米，两者对比相差5平方米，乙方根据有关规定以1300元／平方米的标准向甲方购买。该协议于1998年8月27日办理了拆迁备案手续。上述两份协议签订后，五原告及孔*依约将房屋交付给被**公司拆除，五原告及孔*永迁到被告提供的海**洲路侨城花园首层第X幢外XX铺和第XX幢XXX房。2011年1月5日，五原告及孔*领取了上述永迁房屋的产权证（产权证记载房屋地址为广州市海珠区南洲路春晓街XX号XXX房和海珠区侨港路XX号商铺）。

2011年五原告及孔*乙永迁房屋和永迁商铺比《房屋拆迁安置协议》约定的面积分别减少1.7667平方米和5.5529平方米为由，向本院起诉要求两被告就减少面积部分按荔湾区十三行路段的市场价分别进行补偿。经本院审理认为原、被告双方在签订《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》时，对房屋面积差异的处理没有约定。根据原告的申请委托深圳市同**顾问有限公司对永迁房屋和商铺所在地的价值进行评估。评估结果永迁房屋评估单价8390元／平方米、商铺评估单价22300元／平方米。本院以（2011）穗荔法民三初字第503号民事判决书，判决被告天**司按上述评估单价支付房屋面积差补偿款给五原告及孔妙。

孔*丙2011年11月2日死亡，原告廖**于2011年12月20日以（2011）粤穗海证民字第23009号《公证书》继承了孔*在广州市海珠区南洲路春晓街XXX号XXX房房屋的十二份之七产权份额。同日五原告以（2011）粤穗海证民字第23010号《公证书》共同继承孔*在广州市海珠区侨港路XX号商铺的十二份之七产权份额。

1998年7月27日，广州市城市规划局以穗规地复字（1998）第1010号文同意将上述用地使用功能改为商业、商务办公、商品住宅用地。1999年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函（1999）412号文同意上述地块的用地单位改为被告天**司。但被告并没有将上述规划变更事项告知原告。原告于2004年才知道上述规划变更事项。

广州市国土资源和房屋管理局于2006年8月1日以穗国房协查复字（2006）第193号文函复本院：一、我局核发拆许字（1994）255号《房屋拆迁许可证》后，当时的安置方案是永迁安置，并作出了穗房拆复字（1996）046号批复同意永迁安置。二、我局未曾作出同意回迁安置的批复给拆迁人。

诉讼期间，原告为证明其主张，向本院提供了穗**（2005）486号、穗**（2007）9号、穗**（2008）1869号复函。根据穗**（2008）1869号复函内容反映：广州市国土资源和房屋管理局于2004年8月31日核发了十三行城启广场《商品房预售许可证》（穗房预字第20040041号），备注明确“已扣除住宅回迁面积4000平方米”。具体的补偿安置根据拆迁双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》或拆迁双方协商确定。及（2011）穗荔法民三初字第503号民事判决书和《回迁安置纠纷关于违约金损失认定的案例》，证明法院认定开发商违约，要求按起诉时的市场评估价格进行补偿。被告的违约行为是持续违约，案例也是按起诉时的房屋价格赔偿违约损失。

本院认为

本院认为：五原告及孔*与被**公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应依约履行。双方协议约定，如因城市规划需要变更协议的，可依法变更本协议的有关条款。但在规划改变后，作为拆迁主管部门的广州市国土资源和房屋管理局只作出同意永迁安置的批复，并未批复同意回迁安置，穗国房群字第（2008）1869号复函也载明：具体的补偿安置根据拆迁双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》或拆迁双方协商确定。1997年9月1日起实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十条规定，明确拆迁人安置被拆迁人回迁抑或异地永迁首先应服从双方约定。本案中，孔*死亡后，五原告分别继承了孔*遗留的上述永迁房屋和商铺的产权份额，五原告及孔*与被告约定了永迁安置，并已按协议履行完毕，该协议至今没有依法予以变更或者撤销。原告提出其属于回迁安置的主张，本院不予支持。此外，《房屋拆迁安置协议》第七条并没有明确约定被告须在规划变更后安排原告回迁，以及不安排原告回迁须承担的责任，故原告提出被告没有安置原告回迁，违反《房屋拆迁安置协议》第七条约定，应承担违约责任的主张，依据不足，对原告的全部诉讼请求，应予驳回。

根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告廖**、廖美容、廖**、廖**、廖**的全部诉讼请求。

本案受理费87920元由原告廖**、廖美容、廖**、廖**、廖**共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日