杨**诉被告漯河市住房保障和房屋管理局、第三人林源房屋行政登记一案一审行政判决书

审理经过

原告杨*发诉被告漯河市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、第三人林*房屋行政登记一案，本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨*发、原告委托代理人王**、被**管局委托代理人王**以及第三人林*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*发诉称：安**在与原告杨*发闹离婚期间，为悄悄转移夫妻共同财产，在未征得原告同意的前提下，于2007年12月4日擅自单方面将原告现住的面积为73.25平方米位于漯河市郾城区黄山路国税局家属院2栋1单元101室的夫妻共有房屋（原房屋所有权证号为：漯河市房权证源汇区0000029893号）以6万元不合理的底价过户到第三人林*名下（现房屋所有权证号为：漯河市房权证郾城区20070013918号）.原告为要回该套房屋，进行了长达四年的诉讼，最终经源汇区法院重新审理，于2014年6月作出了（2013）源民初字第533号民事判决，判定安**将涉案房屋转让给林*的行为无效。目前该判决已经生效，但是当原告拿着该生效判决和其他证明材料到被告处，要求被告撤销其为林*颁发的漯河市房权证郾城区20070013918号房屋所有权证时，被告却无故不办，现请求法院：1、依法撤销被告为第三人林*颁发的漯河市房权证郾城区20070013918号房屋所有权证。2、本案诉讼费用由被告和第三人承担。

被告辩称

被**管局辩称：1、根据城市房屋登记管理办法，被告颁发房产证只进行形式审查，只要符合法定要件就应颁发。本案中第三人申请初始登记是提供的材料符合颁证要件，被告依法颁证，颁证程序合法，应予维持。2、原告起诉已超过法定时效，应予驳回。

为证明其主张，被告市房管局提交了以下证据材料：第一组证据，2007年12月第三人林*申请颁发房产证档案材料一套。证据一，房屋转移登记申请表一份，证明2007年12月4日，第三人林*和安**向漯**管局申请办理该房的转移登记，房管局是基于第三人的申请颁发房产证，程序合法。证据二，第三人申请办证时提供的材料四份，1房产转让协议一份，证明2007年12月4日，安**以6万元的价格将该房卖给林*，双方对该房存在转让关系。2收条一份，证明安**已收到房款6万元。3原房产证一份，证明该房屋登记在安**名下，权属清楚，安**转让房屋符合法律规定。4身份证复印件两份，证明二人身份清楚。证据三，契税完税证一份，证明第三人林*已缴纳契税1400元。证据四，房地产平面图及房产证存根一份，证明房屋的面积73.25平方米，现所有权人为林*，房产证号为20070013918。

原告对被告市房管局提交的证据材料质证认为：对证据一真实性无异议，但对其证明的问题有异议，因为转移登记表上有转让方共有人一栏，而转移登记申请表上共有人一栏没有填共有人的名字，因为安**是55年出生的在2007年转移涉案房屋时已经和杨**结婚多年，涉案房屋就是夫妻共同财产，房管局有审核共有人义务，而未尽到这个义务就属于办理程序不合法。对证据二我们不质疑，但第二组证据中的第3项证实安**取得房屋时间是2001年6月，而原告和安**结婚的时间是1993年，更证明涉案房屋时夫妻共同财产的事实。对证据三有异议，因为完税证所显示的金额7万元，本案的涉案金额应当是7万元，而本案的收到条和转让协议均显示的金额是6万元，两组证据在重要的交易价格上存在矛盾，充分说明被告在办理房产证时为尽到审核义务，办证行为存在重大过失。对证据四无异议。对被告提供的法律依据真实性无异议，对他使用的具体条款有异议，从被告提供的法规第25条地1项可看出双方交易价格存在严重矛盾，说明当时买卖双方存在申报价格是不实，应当予以撤销。

第三人对被告市房管局提交的证据材料没有意见。

为证明其主张，原告提交了以下证据材料：第一组证据，原告结婚证一份，安**于2001年6月19日取得的涉案房屋所有权证存根一份，林*于2007年12月4日取得的涉案房屋所有权证复印件一套。证明原告与安**于1993年8月30日登记结婚，现登记在林*名下面积为73.25平方米的涉案房屋，是原告与安**在2001年6月取得的夫妻共同财产。房管局在办理涉案房屋转移登记时没有审核房屋共有人情况，未尽到法定审查义务。第二组证据，（2009）郾民初字第1277号民事裁定书、（2010）源民四初字第145号判决书、（2011）漯民三终字第136号裁定书、（2013）豫法立二民申字第01167号裁定书、（2013）漯民再终字第20号裁定书、（2013）源民初字第533号判决书、源**法院法律文书生效证明各一份。证明原告杨**在2009年9月22日（安**起诉离婚的（2009）郾民初字第1277号案件开庭审理时），才知道安**瞒着杨**，私自将涉案房屋以6万元的低价恶意转移给了第三人林*，随后原告在2010年就提起了涉案房屋转让行为无效的民事诉讼，该案经过一审、二审、再审、发回重审，于2014年7月28日取得了（2013）源民初字第533号生效判决书，最终认定安**将涉案房屋转让给林*的行为无效。原告现在要求房管局撤销林*非法取得的（2013）源民初字第533号生效判决书，最终认定安**将涉案房屋转让给林*无效。原告现在要求房管局撤销林*非法取得的房产，符合法律规定，且没有过诉讼时效，房管局无故不作出撤证行为，是典型的行政不作为。第三组证据，漯**管局网站每月房价网页图片一份，证明2008年第一季度郾城区二手房的均价为每平方米1350元，按此价格计算，涉案房屋总价至少为98887.5元，远高于被告安**与林*关于涉案房屋的转让价格60000万元；60000万元还不足涉案房屋市场价的70％（69221.25元），属于合同法解释二第十九条规定的明显不合理低价。被告房管局在2007年12月办理涉案房屋转移登记时，没有将当事人申报单价格与市场价格核对，未尽到法定审查义务。第四组证据，原告杨**向被告房管局递交的撤证申请书一份，证明原告拿到源**法院出具的（2013）源民初字第533号判决生效证明后，于2014年10月26日向被告申请撤证，被告无故不予受理事实。

被**管局对原告提交的证据材料质证认为，对证据一、二、三真实无异议，对证据四真实性持有异议，我不太清楚，你们给房管局递交的是邮寄快件还是其它我需要下去核实一下。对结婚证事实无异议，但是需要说明法律上对于并未规定夫妻关系存续期间的财产均是夫妻共同财产，认定为夫妻共同财产，你们双方是不是有相关约定我们不太清楚，不能仅以双方结婚后为双方共同财产。对证据二证明的对象大部分认同，证据二同时也证明原告提起诉讼已经超过时效。按照原告的说法2009年就知道林*办理的房产证，根据行政诉讼法规定在知道第三人办理房产证两年之内提起诉讼，现在提起诉讼已经超过了。对证据三，发布市场价格无异议，不能以房屋均价来推定本案房屋价格，应当以该房房屋评估价格。

第三人对原告提交的证据材料质证认为：证据二，说安**瞒着杨**卖给我，房产证本来就是安**自己的，我还问过安**与杨**有没有书面约定，安**说没有，我才买的房子，我买的房子合理合法。房管局发表的意见我认同。

第三人没有提供证据。

本院查明

经审理查明，原告杨**与安**1993年8月30日登记结婚，双方均系再婚。1992年安**单位按政策分给其住房一套，面积73.52平方米，系本案涉案房产。1994安**单位进行房改，安**在交纳购房款后，于1994年6月19日取得该房屋所有权证（漯河**源汇区0000029893号），登记的所有权人为安**。2007年12月4日，安**将该房以6万元的价格转让给本案第三人林*。被告市房管局于2007年12月18日为第三人林*颁发房屋所有权证（漯河**郾城区20070013918号）。2010年1月28日，杨**向漯河**民法院起诉，请求判令安**与林*的房屋转让行为无效。源**法院（2010）源民初字第145号民事判决：驳回原告杨**的诉讼请求。杨**不服，上诉至漯河**民法院，漯河**民法院（2011）漯民三终字第136号民事判决：驳回上诉，维持原判。杨**向河南**民法院申请再审，河南**民法院于2013年5月12日作出（2013）豫法立二民申字第01167号民事裁定，指令漯河**民法院再审。2013年10月8日，漯河**民法院作出（2013）漯民再终字第20号民事裁定：一、撤销漯河**民法院（2011）漯民三终字第136号民事判决和源**法院（2010）源民初字第145号民事判决；二、本案发回源**民法院重审。源**民法院于2014年7月12日作出（2013）源民初字第533号号民事判决书，以涉案房产为杨**与安**的夫妻共同财产，林*以6万元价款受让该房屋，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，符合《合同法解释二》第十九条第二款规定，属于“明显不合理低价”受让，安**、林*转让涉案房屋行为不符合物权法规定的善意取得为由，判决：被告安**将位于黄**国税局家属院西楼西单元一楼东的房屋转让给第三人林*的行为无效。

另查明，杨**于2005年5月24日以夫妻感情破裂为由，向源汇区人民法院提起离婚诉讼，2005年9月1日，被判决驳回了诉讼请求。2009年7月8日，安**在郾城区人民法院提起诉讼。要求与杨**离婚，后该案中止诉讼。2012年5月29日，安**向法院提出撤诉申请，郾城区人民准予其撤回起诉。

本院认为

本院认为：被**管局作为负责漯河市房屋权属登记与管理工作的行政主管部门，依照法律、法规的有关规定对申请人提交的材料尽到合理审慎的审核义务是其法定职责。

关于原告的起诉是否超过法定期限的问题。原告杨**在2009年9月22日与安**的离婚诉讼案件开庭时，才知道安**私自将涉案房屋以6万元的价格卖给第三人林*，其遂于2010年1月28日向漯河市源汇区人民法院起诉，请求判令安**与林*的房屋转让行为无效。该民事案件2014年7月28日生效，原告2014年11月24日向我院提起行政诉讼。虽然原告从2009年9月22日知道，到2014年11月24日向我院提起行政诉讼，历时五年两个月，但根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。扣除杨**诉安**、林*的房屋转让民事案件从2010年1月28日到2014年7月28日的四年另六个月时间，原告的起诉不超出最**法院关于执行《行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条第一款规定的2年的法定起诉期限。

关于被**管局为第三人林*颁发的漯河**郾城区20070013918号房屋所有权证是否应予撤销的问题。本案中，安**、林*向被**管局申请房屋转移登记时提供的材料符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，被**管局按照法定程序和法定职责，审查后予以颁证，尽到了合理、审慎的注意义务。但是，安**将房屋转让给第三人林*的行为，已经被法院生效判决确认无效，也就视为安**与第三人林*签订的房屋转让协议无效。虽然作为房屋所有权发生转移材料的房屋转让协议无效发生在被**管局2007年12月18日为第三人林*颁发房屋所有权证（漯河**郾城区20070013918号）之后，但该房产证申请材料存在虚假，登记背离了客观真实，丧失了事实基础，故被**管局2007年12月18日为第三人林*颁发的漯河**郾城区20070013918号房屋所有权证的主要证据不足，合法性基础已经不存在，且第三人林*对该房屋非善意取得，本院依法应予撤销。

综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告市房管局为第三人林*颁发的漯河市房权证郾城区20070013918号房屋所有权证。

本案案件受理费50元，由被**管局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日