长城物业集**业管理分公司与魏**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告魏**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝**任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司之委托代理人张**与被告魏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

长**公司诉称，我公司是北京市海淀区六道口静淑南里翰澜庭物业服务提供单位，魏**系翰澜庭小区X号楼1单元602号房屋业主，累计拖欠物业费7146.63元。期间，我公司多次通过不同方式催要欠缴物业费，魏**均以种种理由不予理睬。故我公司起诉要求魏**支付2011年5月19日至2014年5月18日的物业费7146.63元、滞纳金1655.96元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

魏**辩称，1、我在2010年5月15日收房时已经预缴了一年的物业费，我交纳该物业费后，并没有享受到应得的服务。1）翰澜庭小区大门和单元门经常坏掉，以至我及其他业主的入户门上经常插有小广告、传单，包括黄色小广告。2）我曾被困电梯内半小时，报警后等了半个小时才救出，物业无任何歉意。3）自2010年5月以来，小区内绿化斑秃，垃圾随处可见，停车现象严重，院灯坏了无人修理。4）2012年5月前后，小区内一男士死在屋内，警察介入后，物业公司竟然不知道死者为何人。5）物业擅自在小区共用部位安置广告，未公布收益情况。2、长**公司并未多次通过不同方式催要物业费，因此本案受理日两年之前的物业费已过诉讼时效，法院不应支持。3、我并未恶意拖欠物业费，之所以有部分物业费欠缴，是因为长**公司的过错造成的，以至于我不得已而行使同时履行抗辩权和不安抗辩权。如果因此使我遭受损失，长**公司应予全部赔偿。另外，滞纳金是一种行政责任形式，只能对预期向国家缴纳费用的行为适用，不适用于平等主体间的民事合同关系。与长**公司签订物业服务协议是我收房的前提，合同是长**公司预先拟认定，属于格式合同，因此滞纳金不适用于我的情况，法院应予驳回长**公司关于滞纳金的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，长**公司系海淀区静淑南里翰澜庭小区的物业管理单位。2010年5月15日，长**公司（乙方）与魏**（甲方）签订《翰澜庭前期物业服务协议》，约定物业服务期限从本协议签订之日起至本物业业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》生效时止，住宅（含电梯）的收费标准为3.88元／平方米／月，业主在办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后业主应当按年度交纳物业服务费，在每个交费周期第一个月的15日前，交纳下一年度的物业服务费用。甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。魏**系海淀区静淑南里翰澜庭X号楼1单元602号（建筑面积50.52平方米）房屋业主，魏**于2010年入住后交纳了1年的物业管理费等费用，自2011年5月19日至2014年5月18日期间，魏**共计欠交物业管理费7146.63元。

庭审中，魏**虽认可未交纳2011年5月19日至2014年5月18日期间的物业费用，但对物业公司提供的物业服务质量持有异议，并提交了照片若干张，照片显示有小区大门未关闭、楼房单元门已坏长期无人修理、房门贴有小广告、绿地枯萎、小区内乱停车、地下车库部分出租、违建未清除等问题。长**公司对于照片的真实性持有异议，主张照片拍摄日期为2015年1月17日，并不能反映魏**欠费期间的物业服务情况。长**公司表示该公司尽到了物业服务的义务，并就此向本院提交了《电梯使用标志》、《绿化养护合同》及《翰澜庭管理处垃圾清运协议》、《保洁服务合同补充协议》、《环境管理体系认证证书》。长**公司另提交城管部门照片赴小区检查违章照片，证明其公司就违章问题已向主管部门反映处理。魏**认为上述证据不能证明长**公司的服务符合物业合同规定的标准。

诉讼中，长**公司提供了缴费通知单、律师函，证明其公司持续向业主追讨欠缴的费用。魏**表示未收到上述催缴单。另查，现翰澜庭小区尚未成立业主委员会。

上述事实，有双方当事人陈述、业主信息登记表、《翰澜庭前期物业服务协议》、《电梯使用标志》、《绿化养护合同》、《翰澜庭管理处垃圾清运协议》、《保洁服务合同补充协议》等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，长**公司与魏**签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。自魏**入住翰澜庭小区至今，小区内公共区域的物业管理一直由长**公司提供，魏**作为业主应按照约定交纳物业管理费等费用。关于业主提出的公共区域出租收益等问题，因该事实涉及全体小区业主利益，可待业主委员会成立后与物业公司协议沟通解决。魏**就其所述小区单元门已坏、物业公司长期未予修理问题，长**公司应立即联系检查、做好维修、更换工作。根据魏**提交的照片也可反映出小区内存在发放小广告、枯树未及时清理等问题，但物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，且诉讼中长**公司提供了《绿化养护合同》、《翰澜庭管理处垃圾清运协议》、《保洁服务合同补充协议》等系列证据证明了该公司一直行使着物业合同中约定的服务内容，就物业服务中可能存在需要改进、提升服务质量的情况，应当随时向业主收集建议，及时整改服务中存在的问题。在此，本院建议物业公司应首先树立便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现长**公司起诉要求魏**支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院支持。魏**称长**公司主张物业费已过诉讼时效，因长**公司提供了证据证明其向魏**主张过物业费，且物业服务是长期持续的过程，现本案中并没有证据证明长**公司有明显怠于主张物业费的情况，故本院对于魏**提出的诉讼时效抗辩不予采纳。因业主欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故长**公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后七日内，魏**支付长城物业集**业管理分公司二Ｏ一一年五月十九日至二Ｏ一四年五月十八日的物业费七千一百四十六元六角三分。

二、驳回长城物业集**业管理分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由魏**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月一日