北京金隅大**三旗分公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京金隅大**三旗分公司（以下简称金隅物业西三旗分公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**独任审判，公开开庭进行了审理。原告金隅物业西三旗分公司之委托代理人安*与被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

金隅物业西三旗分公司诉称，我公司是专门提供物业服务、管理的物业管理企业，张**是我公司服务管理的北京市海淀区建材城润生园×号楼×门1003号房屋的业主。我公司依约提供了物业管理服务，但张**未按约定支付物业服务费，给我公司造成了损失。现我公司起诉要求张**支付2009年9月27日至2014年12月31日的物业费7083.88元、2009年9月27日至2014年9月26日期间的公共电费250元、垃圾清运费150元；要求张**按照每日7.4元的标准支付自2014年10月1日起至判决时的滞纳金；诉讼费由张**负担。

被告辩称

张**辩称，金隅物业西三旗分公司没有向我们公示过物业费的用途，且物业服务不到位。小区人员复杂，随意进入，仅有一人负责车辆进入抬杆；单元门门禁无法使用，导致楼道到处张贴小广告；小区内车辆乱停放，很多都停放在绿地上；监控设备少；楼道、楼梯间、小区内卫生很差，虽然有人打扫，但打扫后气味很难闻，墙面墙皮脱落；电梯经常发生故障；有一段时间，我家中自来水管都是沙子石头，没有清理；小区没有业委会，物业公司也不与业主进行良好沟通。对方提供了垃圾清运和公共照明，我同意交纳相应费用，但是其他服务不到位，我认为物业费应当打折支付。

本院查明

经审理查明，2008年9月27日，北京西**有限公司（乙方、受托人）与张**（甲方、委托人）签订《物业服务合同》，约定依据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号）文件的有关规定，甲乙双方经友好协商，甲方愿将建材城润生园×号楼×门1003号（建筑面积79.91平方米，以下简称1003号房屋）委托乙方管理；物业服务各项费用每月每建筑平方米1.4元，其中1、物业服务费0.55元／月·平方米，2、高压变频水泵运行维护费0.1元／月·平方米，3、安防设施运行维护费0.05元／月·平方米，4、消防设施运行维护费0.1元／月·平方米，5、电梯运行维护费0.6元／月·平方米，共计1342.5元／年；甲方应按照本合同的相关规定在缴费期内足额交纳物业服务各项费用，每延期一日加收物业服务费总额的1‰的滞纳金。合同签订后，张**入住润生园小区，北京西**有限公司为润生园小区提供物业服务。

2011年7月，北京金**有限公司决定整合内部资源，将北京西**有限公司变更为金隅物业西三旗分公司。2011年4月，金隅物业西三旗分公司成立。2011年10月14日，北京西**有限公司经北京市**海淀分局核准注销。金隅物业西三旗分公司继续为润生园小区提供物业服务。

庭审中，张**认可未交纳2009年9月27日至2014年12月31日期间的物业服务费等费用，但主要以金隅物业西三旗分公司物业服务不到位予以抗辩，主张小区人员复杂，随意进入，仅有一人负责车辆进入抬杆；单元门门禁无法使用，导致楼道到处张贴小广告；小区内车辆乱停放，很多都停放在绿地上；监控设备少；楼道、楼梯间、小区内卫生很差，打扫后气味难闻，墙面墙皮脱落；电梯经常发生故障；家中自来水管有一段时间都是沙子石头，没有清理。张**向本院提交了部分照片，显示车辆在非停车位停放、楼道张贴广告等问题。对此，金隅物业西三旗分公司不予认可，并提交了《清运垃圾合同》、《垃圾清运补充协议》、《保安服务合同书》、《绿化养护合同》及《保洁服务合同》，以证明进行了相应的物业服务工作。经本院走访调查，润生园小区整体居住环境、卫生及秩序尚可，但仍存在单元门门禁损坏、小区内车辆乱停放、楼道墙面有污渍等现象。张**针对本院调查中拍摄照片表示，照片仅反映局部情况，未全面反映小区情况，大门处保安仅对车辆进入进行管理，未尽保安职责。

金隅物业西三旗分公司按照公共电费每年50元、垃圾清运费每年30元的标准向张**主张公共电费及垃圾清运费，张**对收费标准未提出异议。

上述事实，有双方当事人陈述、《物业服务合同》、业主入住会签单、注销核准通知书、《北京金**有限公司关于实行分公司管理的请示》、《北京**限公司关于北京金**有限公司子公司调整为分公司的批复》、本院调查照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，北京西**有限公司与张**签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。合同签订后，北京西**有限公司依约履行相关义务，在其注销后，相关物业服务由金隅物业西三旗分公司继续提供，故金隅物业西三旗分公司有权向接受物业服务的业主主张物业费。张**作为1003号房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有向金隅物业西三旗分公司支付物业服务费之义务。针对张**提出的小区保安不足，单元门门禁无法使用，车辆乱停放，卫生较差，电梯经常发生故障等问题，金隅物业西三旗分公司已向本院提交了保安、保洁、绿化等服务合同，证实金隅物业西三旗分公司提供了相关服务。且经本院调查走访，小区内虽有单元门门禁损坏、小区内车辆乱停放、楼道墙面有污渍等问题，但整体居住环境尚好，且物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。

同时，小区现有的车辆停放、墙面污渍等问题的产生存有物业公司方面管理不足，对部分问题解决不及时的因素，但也有部分业主缺乏公共区域环境共同维护及安全意识的因素。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。在此，本院建议物业公司应首先树立以民为本的便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，延伸业务范围，对业主反映的问题及时予以改善，给业主创造一个和谐、安宁、舒适的居住环境。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。

综上，现金隅物业西三旗分公司要求张**支付物业费用、公共电费、垃圾清运费，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。考虑张**欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，本院对金隅物业西三旗分公司要求张**支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、张**于本判决生效后七日内向北京金隅大**三旗分公司交纳二ＯＯ九年九月二十七日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业费人民币七千零六十六元七角八分、二ＯＯ九年九月二十七日至二Ｏ一四年九月二十六日期间的公共电费人民币二百五十元、垃圾清运费人民币一百五十元，以上共计人民币七千四百六十六元七角八分；

二、驳回北京金隅大**三旗分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由张**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十八日