北京市海淀区人民法院

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告梁**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝**任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司之委托代理人张**与被告梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

长**公司诉称，我公司是北京市海淀区六道口静淑南里翰澜庭物业服务提供单位，梁**澜庭小区3号楼2单元XX3号、3号楼6单元XX1房屋业主，累计拖欠物业费11904.4元。期间，我公司多次通过不同方式催要欠缴物业费，梁**均以种种理由不予理睬。故我公司起诉要求梁**支付物业费19943.98元及滞纳鑫1293.4元，垃圾清运费150元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

梁**辩称，两年前我的车被砸，物业没有人给管。我住的3号楼6单元XX1室分别在前年、去年两次下水管道破裂，把我家地板泡水，造成我的装修损失，还有房屋租赁损失，物业都没有负担。我认为长**公司不尽管理职责，所以我没有交纳物业费，且我的实际损失要超过物业费。故我不同意长**公司的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，长**公司系海淀区静淑南里翰澜庭小区的物业管理单位。2010年5月15日，长**公司（乙方）与梁**（甲方）签订《翰澜庭前期物业服务协议》，约定物业服务期限从本协议签订之日起至本物业业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》生效时止，住宅（含电梯）的收费标准为3.88元/平方米/月，业主在办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后业主应当按年度交纳物业服务费，在每个交费周期第一个月的15日前，交纳下一年度的物业服务费用。甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。梁**系海淀区静淑南里翰澜庭3号楼2单元XX3号（建筑面积80.43平方米、以下简称103号房屋）、3号楼6单元XX1号（建筑面积93.53平方米、以下简称101号房屋）业主。梁**尚未交纳103号房屋自2012年5月18日至2015年5月17日期间物业费、101号房屋自2013年5月19日至2015年5月18日期间物业费共计19943.98元，以及垃圾清运费150元亦未交纳。

庭审中，长**公司提交了《电梯使用标志》、《绿化养护合同》及《翰澜庭管理处垃圾清运协议》，表示该公司尽到了物业服务的义务。梁**认为上述证据不能证明长**公司的服务符合物业合同规定的标准。梁**称房屋漏水、车辆被砸系长**公司服务不到位造成，但未提供相应证据。

上述事实，有双方当事人陈述、《翰澜庭前期物业服务协议》、《电梯使用标志》、《绿化养护合同》、《翰澜庭管理处垃圾清运协议》等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，长**公司与梁**签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。自梁**入住翰澜庭小区至今，小区内公共区域的物业管理一直由长**公司提供，梁**作为业主应按照约定交纳物业管理费等费用。梁**所述其车辆被砸、房屋漏水损失系长**公司服务不到位造成，但未提供相应证据证明，故梁**以此拒交物业费理由不充分，本院不予采纳。但梁**就其受到的相关损失，可向侵权人另案提起诉讼。需要指出的是，物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，诉讼中长**公司提供了《绿化养护合同》、《翰澜庭管理处垃圾清运协议》等系列证据证明了该公司一直行使着物业合同中约定的服务内容，就物业服务中可能存在需要改进、提升服务质量的情况，应当随时向业主收集建议，及时整改服务中存在的问题。在此，本院建议物业公司应首先树立便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现长**公司起诉要求梁**支付拖欠的物业管理费及垃圾清运费，于法有据，本院支持。因业主欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故长**公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后七日内，梁**支付长城物**限公司北京物业管理分公司物业费一万九千九百四十三元九角八分、垃圾清运费一百五十元。

二、驳回长城物业集**业管理分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百四十九元，由梁**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年四月十五日