北京西**有限公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京西**有限公司（以下简称西**公司）与被告王**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告西**公司之委托代理人薛**及被告王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，王**购买了北京三**发有限公司（以下简称三**公司）开发建设的位于北京市XX区XX乡XX路XX号院X号房屋。西山美墅馆园区的物业自2006年11月1日起由我公司负责管理。2007年1月13日，王**与我公司签订了《前期物业管理服务协议》并办理了房屋入住手续。王**入住并接受了原告提供的物业服务，但自2008年9月26日至今，王**一直尚未向我公司缴纳其应缴纳的物业费。我公司多次与王**协商，要求其缴纳物业费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费。王**不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令王**给付拖欠的2008年3月16日到2012年7月30日物业费43459.5元，违约金28000元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告王**辩称，不同意西**公司的诉讼请求。我们物业费是交到2008年3月份，但是后边的物业费交没交我得回去找发票。后来没有交是因为我们在购房的时候，合同约定，我们交1500元去办理房本，开发商晚给我们5个月，开发商违约，所以我们跟开发商说他们什么时候给我们违约金，我们什么时候交物业费，开发商欠我们90000多。物业公司也跟我们达成了这个口头协议，所以他们一直没有找我们要物业费，我们去交供暖费，他们也没有找我们要物业费。实际上我们小区对物业公司是有很大意见的，他们没有履行合同，我们不满意他们的服务，就想把他们撤换了。

本院查明

经审理查明，王**北京市XX区XX乡XX路XX号院X号房屋业主。2007年1月13日，王**（甲方）与西**公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定房屋“建筑面积206.95平方米”，协议第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米4元收取”；第九条第三款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。

2011年12月30日，西**公司在西山美术馆西区发出《通知》称：鉴于欠交物业费的户数过多，导致物业公司对分包商费用支付等经营方面出现问题，准备于2012年1月4日针对西山新村园区西区撤出全部保安、保洁、绿化服务，并通告西区欠费业主名单。西**公司在庭审中称，当时发出《通知》是一种催缴物业费的方式，事实上并不是全部园区都撤出保安、保洁、绿化服务。西区的部分物业服务，东区全部物业服务自始至终没有撤场。

2012年4月28日，海**管局出具责令限期移交物业服务项目通知书。

2012年7月6日，西**公司发出告知函，要求西山美墅馆业主于2012年7月15日前交纳物业服务费，并通知相关物业交接问题。

2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张**、区住建委纪检书记朱**主持召开西山**物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，西**公司退出西山美墅馆的物业管理。

另查，王**于2007年1月13日向西**公司支付了2007年3月16日至2008年3月15日的物业费9933元；于2008年5月31日，向三九建**司提交了三**迟公司延交付之赔偿申请；于2011年5月28日向西**公司支付2009至2010年度、2010至2011年度供暖费用8625元，并称交取暖费的时候西**公司没有催缴物业费。

审理中，王**称其与三**公司的争议有口头协议，但未能供相应的证据。

上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务协议、物业交接会议纪要等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，王**北京市XX区XX乡XX路XX号院X号房屋业主。与西**公司签订《前期物业管理服务协议》，理应向西**公司支付物业费。西**公司按照协议实际履行了物业服务协议义务，作为物业服务提供单位，依据法律的相关规定可向业主收取相关费用。现王丽*未缴纳物业费的情况属实，且西**公司要求王丽*支付2008年3月16日起至2012年7月30日物业费的标准符合相关规定，本院予以支持。王丽*主张西**公司提供物业服务存在瑕疵，但未提交证据材料，本院不予支持。王丽*与三**公司存在的纠纷不属于其对西**公司主张不支付物业费的合理抗辩理由。对西**公司要求王丽*支付违约金之请求，本院考虑到王丽*违约之主观恶意较小，认为违约金过高，本院适当予以酌减。至于王丽*所述西**公司的起诉超过诉讼时效一节，因本案于2012年7月已提交本院立案庭，故本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、王**于本判决生效后七日内支付北京西**有限公司物业费人民币四万三千四百五十九元五角、违约金一千元；

二、驳回北京西**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百二十四元，由王**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月十九日